樓市再迎最佳購房時間點？

最佳購房“時間窗口”被打開

過去十年，盡管樓市總體處于大幅上漲狀態，但對購房者來說，仍有一些最佳入市時間窗口，可更低成本、更加從容地挑選。如2008年9月金融危機爆發后到2009年一季度，就是一個很好的時間窗口。

“我當時在廈門大學附近買的二手房，單價不到9000元，當時很多人都覺得買貴了，但現在一平方米已3萬以上。”一施姓先生稱，此后的2011年底到2012年上半年，樓市再次迎來最佳購房窗口，“當時購房者在廣州市區買的房子，現在都漲了四成以上。”

而現在，類似最佳購房窗口已顯現。不少業內人士稱，從現在開始到二季度末，將是很好的入市窗口期。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，今年上半年入市最佳，今年下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情。

過去十年，屢屢準確預言樓市走勢的“大炮”任志強日前在佛山演講時稱，雖然目前6億平方米庫存超出預期，但伴隨房地產投資、土地供應減速，到第四季度供求關系回歸平衡，價格就要開始上升。

“之所以說目前出現了最佳購房窗口期，在于房價止跌反彈跡象正趨于明顯。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也稱，目前整個樓市政策環境趨于寬松化，而且后續還有望出臺一系列政策，如公積金貸款額度提高、公積金貸款首付比例下調等，這些都會帶來住房市場成交量上升態勢，進而促進房企調整定價策略，并采取漲價做法。

嚴躍進說，從這個角度看，隨著整個房地產市場復蘇跡象的出現，若不積極入市可能會延誤最佳購房時機，并且導致購房成本加大。

中原地產首席分析師張大偉也說，在兩到三次降息、市場成交量恢復三個月左右、有一個全國性普遍政策出臺之后，窗口期才會出現。“現在正處政策利好累積、庫存需一定時間消化階段，總體看一線城市窗口期已經出現。”

這其中，供需比較緊張的深圳去年12月份新建商品住宅環比漲幅1.2%，成為當月全國70個大中城市中唯一環比上漲城市。2月漲幅雖有所收窄，但依然保持增長態勢，成為全國唯一房價連續上漲城市。在不少業內人士看來，其他供需比較緊張的一線城市和部分二線城市也將迎來反彈。

張大偉還稱，去年一線城市不少樓盤跌了10%，接下來馬上要恢復到去年下跌之前的最高點。“現在正處2014年深跌之后的恢復中，再往上沖多少，要看政策力度有多大。”

不超20城市有望反彈

投資需求曾一直是樓市高增長動力之一。

因可選投資渠道匱乏，過去十多年中，房地產一直是居民最佳投資選擇。不僅門檻低、回報穩定，還能借助銀行杠桿放大收益。但近幾年，短期投機需求隨著交易稅費增加和政策打擊已顯著減少。大多數城市住房供大于求，價格過高，未來增值不確定，已不再是最佳投資選擇，因此房地產投資需求也出現顯著回落。

張大偉分析，目前已進入到降準降息通道，公積金政策也都在全面放松，包括一線城市限購有望松動，現在確實有進入窗口期的跡象和可能性。但是否進入到最佳購房窗口期，還仍分城市、區域看，目前“已結束過去單邊上漲狀態，無論從心理層面還是供需矛盾看，經過去三四輪上漲，樓市都到了一個新階段”。

“既然是窗口，肯定是后續能漲的才算窗口，會跌的肯定不能叫窗口。”張大偉說，過去市場供需結構比較緊張，只要有鼓勵政策出來市場就發生翻轉。但這輪救市政策出來，除一線城市和部分二線城市市場活躍，其他城市仍處波瀾不驚狀態。從全國看，供需結構比較緊張的城市約有10個，其他供需比較健康的中心城市10個，全國總共也就20個城市房價有上升空間。“其他城市上漲可能性很小，因需求已不支撐價格上漲的可能性。”

也就是說，未來只有北上廣深和廈門等二線城市房價有望反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍處絕對過剩狀態。

經歷了十年高速發展，中國房地產行業已處由高速增長向平穩發展過渡階段。全國各地樓市火爆、所有產品熱銷、所有房企賺錢的時代，已一去不返。新常態下，不同城市不同區域表現將進一步分化。張大偉說，三四線城市樓市普遍過剩、人口導入十分有限情況下，三四線城市和一二線城市的分化將進一步加劇，其中決定區域分化的一大因素是需求。以福建為例，數據顯示，2005年到2013年間，福建各地人口增速差距懸殊，其中廈門增速高居全省首位，9年間人口增長65.78%，而福州市區、泉州市區、晉江、石獅等經濟發達地區人口也都實現快速增長。相比之下，一半以上區縣人口出現負增長，尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長高達兩成以上，目前這種趨勢仍在加劇。

廈門均和房地產評估董事長王崎稱，目前泉州、龍巖等三四線城市房價走低情況下，無論購房者還是開發商，都會把資金集中到一二線核心城市，資金會進一步向核心城市集中。