土地上的公私“愛情”

人類歷史表明，公私利益關系至為根本，一旦扭曲，公私治理關系就可能異化。人類的故事實為公私“愛情”之故事。作為公權的一方，政府在哪里提供的服務越好越多，哪里的私權便會增值。

公共服務難以均衡分布，靠近優質公共服務設施的不動產擁有者，能夠通過不動產增值切割到更多的社會紅利。而支撐公共服務之財政取之于公，如無良善的制度安排，任其化公為私，將社會財富向不動產擁有者轉移，令其不勞而獲，則會導致公共財政難以為繼，甚至出現階層分化、社會斷裂，使公私之“愛情”淪為悲劇。

以上關系，公私雙方皆須參悟，并以此作為訂立社會契約的認識基礎。否則，彼此之間難免“橫征暴斂”，國破家亡之際尚能共克時難，平常日子卻打理不好。

公與私，互為表里，對立統一。考察此種關系，實乃洞見文明之不二法門。社會轉型，說到底，公私關系之轉型也。

社會增值如何分配

新中國成立之后，公私關系經歷了劇烈變革。在計劃經濟時代，存量不動產“充公”，增量不動產“姓公”，公權覆蓋一切。不動產交易市場不復存在，土地無償使用，不勞而獲的財產性收入隨之消失，公共財政卻失去了支撐。公共服務創造的社會財富在土地中沉睡，由“單位”或“單位人”免費使用。唯可返還財政的方式是，公共服務補貼國有企業，后者通過利潤上繳，十分脆弱。

政府已無力保障基本公共服務，單位辦社會成為無奈的選擇。在一個由“公家”舉辦的社會里，公共服務捉襟見肘，并按行政級別，以官本位的方式供應。

社會人格發生扭曲。人們甚至連談情說愛、談婚論嫁，都會向“公家”匯報，今日看似匪夷所思，彼時卻是必然——因為“公”才是“家”，你的那個家，房子得靠“公家”分。

人們曾經相信，由“公家”壟斷社會資源，能夠帶來最多的福利與自由。可事與愿違。顯然，這不是新社會建設者理想的結果，肇始于1978年的改革開放由此催發。

1998年，中國城鎮居民經歷了一場刻骨銘心的住房制度改革，他們被允許以成本價購買公房產權，獲得了實實在在的可維之權。

此后，不動產的財產權屬性顯靈。“50個上海一樣的大都市”在中國崛起了，大規模的基礎設施建設和公共服務供應，推升著不動產價值，公共財富迅速轉化為不動產擁有者的財產性收入。

人們發現，不動產如同股票，明白無誤地切割著社會增值；不動產似財富之階，被高漲的價格越壘越高，你邁不上這道臺階，社會增值便與你無關，甚至，在攀爬之中，你可能沉沉跌入谷底。

城市規劃學者趙燕菁十余年如一日地揭示一個事實：“不動產價格上升導致了兩種完全不同的財富分配效果——有房產的居民即使不努力，財富也會自動增加；無房產的居民，即使拼命工作，擁有不動產的機會，也會因不動產價格的迅速上升越來越渺茫。這樣，房地產在城鎮化過程中現出了一道巨大的‘資產鴻溝’，任其發展，這條鴻溝就可能鎖定不同社會階層流動的渠道，造就并不斷擴大絕望的社會階層。”

他提出對策：以“先租后售”的營建方式，最大規模利用金融資本，實現保障性住房的廣覆蓋。假設50平方米保障房的全成本是20萬元，一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12萬元，15年就是18萬元。屆時，只需補上差額，就可獲得完整產權。只要沒有購買商品房，每個家庭都可以享受一次成本價保障房。而擁有不動產的家庭，都可以通過不動產升值，自動分享財富的增長。

在過去的十多年里，他的文章一次次見載于《瞭望》諸刊。他的大聲疾呼，會不會成為空谷足音？

匪報也，永以為好也

既然公共服務和社會進步增值了私權，就應該對后者的不勞而獲開征財產稅，以此作為返還公共財政的方式，實現漲價歸公。

時至今日，在西方國家，以不動產稅為核心的財產稅，已成為城市稅收的主體，公私關系呈現“公共服務投入→不動產增值→不動產稅增加→更多的公共服務投入”之良性循環。

新中國成立后，城市政府進行房地產總登記，對公逆產予以清管，對房地產私有者發放房地產所有證，并按區位條件、交易價格等，確定標準房價、標準地價、標準房地價，每年定期按固定稅率征收，返還公共財政，彰顯公平正義。

可是，此項稅收，在計劃經濟時代，伴隨著私有房地產被不斷“充公”，稅源縮減，1982年憲法規定“城市的土地屬于國家所有”之后，不再向中國公民開征。

1988年憲法修正案規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，土地有償使用制度隨后建立，征地拆遷，出讓國有土地使用權，成為城市政府回收公共服務的直接方式，公共財政獲得重要來源。

“土地財政”由此產生，它喚醒了沉睡已久的土地財富，刺激城鎮化快速發展，使中國經濟步入高增長、低通漲的黃金期。

可是，低價征收、高價出讓的“土地財政”模式，難以顧及社會財富的公平分配。如果你有一套房，推土機沒有推過來，你可以繼續坐享增值；推土機過來了，你被推入商品房市場，入不敷出，又何處安身？

“土地財政”衍生了“拆遷經濟”：“大規模拆遷→獲得土地并制造購房需求→推動房地產開發→再拆更多的房”，如此循環。其背后，是財富向強者集中。

開征不動產稅成為必然的選擇。它能夠為地方政府建立公正而穩定的收入渠道，使其專注于公共服務的供應，不再視之為負擔。

公私利益關系理順了，治理模式就不會再是家長制，公眾參與、社區自治才會真實地發生。

這一切，需要不動產擁有者，承擔與他們所分享的社會財富相匹配的社會責任。

有人會說：我買到的只是幾十年的土地使用權，地主是國家，我只是租戶，你憑什么向租戶收稅？此言有理。開征不動產稅的一個關卡就是有限期的土地使用制度，所以，應該設計一個選項：繳納此稅者可以獲得無限期的土地使用權。也只有這樣，才能準確評估公共服務帶來的增值。否則，土地使用權隨著年限的縮減，越過價值拋物線的頂點，將在后半程墜落，歸為零值。

有人會質疑：難道要搞土地私有制？此言誤矣。因公共利益之需可以征收土地，土地增值以不動產稅繳納歸公，土地公有之屬性存焉。

我們需要建設的是正當的公、正當的私、正當的公私關系。舍此，別無他途。

《詩經》有言：“投我以木瓜，報之以瓊琚。匪報也，永以為好也！”

祈福公私之“愛情”，永以為好也！

（作者為《歷史的峽口》一書的作者）