經濟法與構建房地產調控長效機制

摘 要 十八大以來，提出了建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求，以及讓人民“住有所居”。十八大三中全會提出了要在與房地產行業息息相關的土地、房產稅、小產權、房企融資等方面在進行改革。結合十八屆四中全會提出的全面推進依法治國的目標，應當發揮經濟法在房地產市場中的作用，平衡政府與市場的關系，建立構建房地產調控長效機制。

關鍵詞 房地產市場 宏觀調控 經濟法

自十八大以來，我國加快了全面深化改革的步伐。十八屆三中全會的召開，明確了改革的總方向和基本目標。《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出60條改革措施。在全面深化改革的新階段，正確處理政府和市場的關系，促進房地產業全面協調可持續發展，是深化房地產業改革的重要內容。經濟行為上具有極為重要作用。平衡政府與市場的關系，建立構建房地產調控長效機制，需要經濟法在房地產市場調控中發揮重要的作用。

一、充分尊重市場，規范政府行為

黨的十八屆三中全會通過的《決定》明確提出“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”，并按照這個要求，提出了經濟領域眾多新的重大改革舉措。

近年來，我國房地產市場問題凸顯。樓市價格不斷上漲，部分地區房價畸高，存在著一定的泡沫化傾向；部分三四線小城市爛尾樓屢見不鮮，商品房價格不斷下跌；廉租房、經濟適用房、公租房、限價商品房供給不足，申請困難。這些問題根本原因在于沒有注重發揮市場的基礎性作用，而我國的房地產調控關于體制、機制上的設計和建設較少，操作層面上的政策措施較多。豍

由此可見，房地產市場改革，在根本上，需要尊重市場的客觀規律，規范政府行為，尤其是在入地使用權出讓方面。我國《房地產管理法》、《土地管理法》對土地出讓權轉讓做出了明確規定，因此，需進一步完善《房地產管理法》、《土地管理法》中關于土地出讓制度的規定，約束政府“賣地”行為，對土地出讓制度進行嚴格控制，為市場發揮基礎作用保駕護航。

二、推進城鄉統一規劃，推動城鎮化發展

十八屆三中全會提出要建立城鄉統一的建設用地市場。城鎮化道路與建立城鄉統一的建設用地市場需要協調發展。推動城鎮化發展，合理引導人口流向，是解決房地產市場兩極分化的重要舉措。為此，進行配套的戶籍制度改革與適當的住房限購政策，優化城鎮化布局和形態，依靠市場力量和國家規劃引導，逐步發展形成若干城市群，更注重發展城市群與中小城市，而控制超大城市規模。以建立健全城鄉統一建設用地市場的基本規則、標準和制度為方向，以破除城鄉體制障礙為核心，將國有建設用地和農村集體建設用地納入統一市場體系，統一規劃，統一規則和標準，統一平臺和監管，建立健全利益平衡機制。

三、加快房地產稅立法，發揮稅收杠桿作用

十八屆三中全會提出要加快房地產稅立法并適時推進改革。目前，房地產開發和流通環節均有征稅，而且稅負過高，但保有環節則一直缺失。

我國目前稅制結構的特點是間接稅占比過高，直接稅占比較低，這造成富人繳稅少而窮人繳稅多，出現逆向調節，加劇稅收的不公平性。當前直接稅改革主要遇到的障礙有：全社會對直接稅征收繳納的意識尚未到位；間接稅占比高雖有利于籌集稅收，但因此將其視為我國稅制結構優越性將阻礙改革推進；經濟新常態下推進直接稅改革面臨更大挑戰。

四、完善住房保障體系，強化監管制度

十八大報告指出，建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。我們應該認識到，我國現有住房保障體系仍不健全。突出表現在：存在違規操作行為，許多城市實際申請和配給中包含大量除非低收入人群之外的其它人群，如權貴階層；二是保障房的產權不清晰，致使售后交易規范和管理存在困難；三是地方政府的財政收入與保障房建設的土地劃撥制度存在利益沖突，嚴重影響了保障房的供給。

本質上來看，保障房問題的根本原因在于是國家政策沒有上升到法律層面，違規操作成本較低。對于保障房的管理，既要有法律的制度的保障，才能使保障房發展得更好。

五、明確農村集體用地性質，規范小產權房市場

《決定》中提到“要建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

2015年3月5日，十二屆全國人大會三次會議上，李克強總理指出，要做好土地確權登記頒證工作，審慎開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度、集體產權制度等改革試點。堅持節約集約用地，穩妥建立城鄉統一的建設用地市場，完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤試點。加強資金和政策支持，擴大新型城鎮化綜合試點。

六、結語

針對我國房地產市場存在的問題，建立房地產市場長效機制是十分必要的。房地產市場長效機制要以金融、土地、稅收等主要政策工具為基礎，這就離不開經濟法的規制。在全面深化改革和全面推進依法治國的背景下，房地產市場長效機制要取得預期效果，必須不斷完善社會主義市場經濟法律制度，發揮市場在資源配置中的基礎性作用，完善宏觀調控機制，才能真正激發房地產市場活力，促進我國房地產市場轉型升級，保障廣大人民的住房問題。

注釋：

豍鄒志偉.我國房地產上市公司治理機制研究-以萬科企業股份有限公司為例[D].西安電子科技大學，2012.

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（作者單位：北京交通大學法學院）