我國房地產登記制度存在的問題及完善

摘 要：房地產登記指的是房地產權利人向國家登記機關發出申請，將房地產的物權進行變更，并且進行登記記錄。在此基礎上建立起來的房地產登記的依據、程序、負責的機關單位及其權利等方面的各項制度，形成了房地產登記制度。它是對房地產物權的確認和公示，對于國家和房地產權利人來說，具有十分重要的意義。雖然我國早在2007年頒布的《物權法》當中對房地產登記制度進行了補充和完善，但是其在發展和應用的過程中，仍然體現出了很多問題。本文通過對這些問題的分析，提出了一些相應的完善措施。

關鍵詞：房地產 登記制度 問題 完善措施

房地產登記制度是房地產相關法律法規當中的一個十分重要的組成部分，是對土地及土地之上的建筑物所有權、使用權、以及其它一些相關權利的確定和記載。隨著我國社會和經濟的不斷發展和改革，房地產登記制度中存在的問題正在不斷的暴露出來。由于我國目前的房地產登記制度不夠系統和完善，導致了在房地產登記機關的設置、登記等流程、登記的效力、以及實質審核的內容等方面，沒有進行統一的劃分，使得一些登記制度問題無法得到有效的解決。這對房地產登記制度的發展和其作用的發揮帶來了十分不利的影響。

一、我國房地產登記制度中存在的問題

（一）登記機關不統一

目前，我國的房地產登記是由房產局和土地局兩個機關分別進行登記的。這就造成了一定程度上的行政管理重疊和權利職能的交叉。同時兩個機關之間還存在著一定程度上的利益沖突，因此造成了登記機關的不統一性。這種情況不但給權利人的房產登記帶來了諸多的不便，還增加了房地產交易中的費用和成本，造成了不必要的人力和物力的浪費，對我國房地產市場的正常發展產生了不良的影響。在實際工作當中，如果工作人員不夠認真，甚至還可能造成房地產重復抵押的情況，從而帶來更加嚴重的問題。

（二）登記流程復雜繁瑣

基于我國現行的房地產登記流程，登記申請人需要首先判定自己要申請的屬于那種登記類型，從而準備相關的材料和文件。但是在實際工作中，普通老百姓大多對房地產登記的相關概念和流程不夠了解，在具體辦理登記業務的時候對于一些法律性的條文難以理解。這就導致了人們在進行登記申請的時候往往因為資料不全等原因來回奔波，而登記機關的工作量也會因此而增加，工作效率自然就會降低。同時，進行房地產登記所需的材料當中，有一些的時效性很短。因此往往當登記人奔走各個單位準備材料時，有些材料已經過期，還需要重新開具。

另外，在進行房地產登記的時候，按照目前的規定是需要登記人本人持有效證件進行登記。但是，很多時候由于各種各樣的原因，登記人本人不在當地，而且無法及時趕回，此時就需要由代理人或委托人代為辦理。而有代理人存在的登記流程則更加的復雜和繁瑣，而且辦理登記所需的各類文件資料的提供和開局單位很多都不在一個地方，給登記人帶來了很大的麻煩。可以說流程的復雜和繁瑣問題是當前房地產登記制度當中存在的最大的問題。

（三）登記記名不透明

在我國房地產登記工作的實際進行中，由于受到管理上一些錯誤理念的影響，使得其對于個人隱私過度強調。這樣就導致了對登記資料的過度保密，使一些本應當公示出來的內容沒有得到公示。而公示內容的不全，會對房地產登記的公信力造成很大的影響。因此，在一定程度上來說，我國的房地產登記制度并沒有真正起到最為有效的保護交易安全的作用和功能。

（四）登記模式的混亂

房地產登記又分為初始登記和總登記。初始登記指的是對房地產的首次登記。而總登記指的是房地產登記機關對全國或某個地區反問內的所有土地資源、房地產、以及相關權屬的登記。但是在實際工作中，這兩種登記并沒有得到完全的區分。其中，地籍整理工作的不到位是其主要原因。例如：由于當前我國城市化進程發展速度過快，產生了很多的“城中村”的現象。這種現象所帶來的直接后果就是國家土地與集體土地的混亂。由于地籍的混亂，使得在土地征收過程中，時常會發生征收國有土地或重復征收土地等不良情況。

（五）不動產房屋登記效力不明確

對于我國現行不動產登記制度相關的法律法規，目前只適用于城市范圍之內。其中關于房地產登記規定也只適用于城市和城鎮。在我國廣大農村，目前所使用的普遍都是針對宅基地頒發的宅基地使用權證，而對于農村房屋的產權登記卻被忽略。隨著我國社會的整體發展，農村當中開始出現了一些商品房，農村的房屋交易和抵押等活動也明顯增多。但是，目前我國關于農村房屋產權的相關法律法規卻仍然處于空白階段。

二、我國房地產登記制度的完善措施

（一）統一登記機關

我國當前多個登記機關、多頭登記的現象給房地產登記工作帶來了諸多的不便。因此，國家應當設立一個專門負責房地產登記的行政機關，統一對房地產登記工作進行受理。基于我國政府機關正在由管理型政府向服務型政府轉變的現狀，如果政府的職能不同時進行轉變，那么即使由其它的獨立機關來負責房地產登記，也難以達到最佳的效果。因此，國家有必要建立一個統一的房地產登記機關，對其進行統一的規范和管理，使登記流程盡量簡化，審核內容更加明確。

（二）優化房地產登記流程

在房地產登記工作當中，登記機關應當轉變思想觀念，不能將管理職能當成是一種權利來看待。因此，在申請人申請登記的時候，應當提供相應的咨詢服務。在具體工作中，可以在登記處設置咨詢服務臺，安排專門的人員為申請人提供服務。按照申請人的登記類型，為其提供相應的所需材料清單以及申請流程清單。同時還可設置專門的窗口，對申請人所攜帶的材料進行初步審核，檢查申請人準備的材料是否齊全。房地產登記機構還應當對自身組織機構和相關的部門單位進行整理和整合，將辦理房地產登記所需材料的開具機關都集中在以其，使登記人可以體驗“一站式”的便捷服務，這樣不但能夠節省登記人的實踐，也能夠提高登記部門的工作效率。

另一方面，對于由代理人或委托人代為辦理的房地產登記業務，其流程也應當盡量簡化。對此，可以從聯合公證部門對登記人和代理人之間的公證委托書的內容進行細化和完善，從而在能夠保障代理人的真實性和登記人的合法權益的基礎上，使登記流程大大簡化，真正給人們帶來便利。

（三）完善房地產登記的公示作用

房地產登記的一個重要目的就是進行公示，通過登記，將房地產的物權建立、物權轉移、物權變更等信息向公眾進行公開，讓交易第三人能夠對房地產的實際物權狀態進行了解和掌握，以起到保障房地產交易安全的作用。在《物權法》當中，明確規定了“權利人、利害關系人有權對相關登記資料進行申請查詢和復制，登記機關應當予以提供。”因此，在登記申請人或具有明確交易意向的人提出查詢申請的時候，房地產登記機關應當予以積極的配合。這樣有利于房地產交易費用的節約，也能夠提高房地產交易效率，維護房地產交易的正常秩序。這種職能上的轉變，能夠使登記機關在登記過程中為申請人提供更好的服務。

（四）設置房地產登記專業代理人

基于我國房地產登記情況的現狀，可以在其過程中引入專業代理人。這些專業代理人是登記機關和登記申請人之間溝通和交流的紐帶，是基于社會的需求而誕生的自然產物。專業代理人的不動產法律知識和相關的稅務知識一定要非常的全面和扎實，才能夠真正的發揮作用。在房地產登記業務當中，專業代理人的位置相當于房地產交易中介。他們通過對房地產交易經驗的積累和對房地產市場的了解，能夠較為準確的判斷出房地產的市場和價格走向。因此，如果能夠促成這些專業代理人與登記機關的合作關系，就能夠對我國房地產登記制度的發展和完善提供助力，也能為人們的房地產交易活動提供便利。

（五）明確政府機關的管理規范

為了完善房地產登記制度，應當轉變相關政府機關的職能，發揮服務型政府的作用。對其職能應當加以明確和規范，正確的區分其管理范圍與審核標準，這樣就能夠很有效的保證房地產登記制度的作用和效力得到充分發揮。因此，國家應當積極的對房地產登記的相關政府機關進行改革，使其發展成為服務性的政府機關，這樣才能促使我國房地產登記制度的進一步優化和完善。

房地產登記制度是房地產相關法律法規的基礎，也是保障房地產物權人相關權利的基礎。因此，我們對當前房地產登記制度當中存在的問題給予充分的重視。結合我國的基本國情和房地產市場的發展現狀，采取相應的措施對房地產登記制度當中的漏洞和不足之處進行優化和完善，以保證房地產登記制度的作用和效力能夠得到充分的發揮，促進房地產市場的健康發展，推動我國社會的進步。

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（作者單位：天津市大港公證處）