樓市趨勢探索：人口決定城市未來

當(dāng)樓市需求回歸到“居住”本質(zhì)時，不難得出一個結(jié)論：人口越多的城市，有更多的實際需求，也更有條件支撐當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場繁榮。

無論對于哪個城市而言，就自主性需求來說，剛需和改善都是重要的板塊。換句話說，常住人口年齡結(jié)構(gòu)在剛需和改善這兩個重要年齡階段有突出表現(xiàn)的城市，當(dāng)下和未來幾年的房地產(chǎn)市場才能保持一個相對繁榮的景象，否則，住房庫存難以消化是必然的后果。

樓市在城市分化的大背景下，在不同城市會激起完全不同的市場效果，強則愈強，弱則恒弱。通過歷史的開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)來預(yù)測未來的房地產(chǎn)市場趨勢，其隱含邏輯是過去的經(jīng)驗將在未來重復(fù)，不過事實卻通常不是如此。大多數(shù)二三線城市目前存量高企、供大于求正是這類經(jīng)驗預(yù)測的結(jié)果。基于人口因素的需求分析，才是房地產(chǎn)新常態(tài)下預(yù)測未來需求的可靠途徑，同時還能針對不同年齡段的購房需求進行市場細(xì)分。（9月30日）