做好“四篇大文章”，探索油田社區物業發展新途徑

隨著油田改革的逐步深入，油田社區的生存與發展面臨著嚴峻的考驗。如何走出一條具有礦區特點的社區發展之路，是擺在社區干部職工面前的嚴肅課題。

面對集管理、服務、創收于一體的新的挑戰。本人認為，社區將不斷提高管理服務水平作為樹立社區形象的切入點，將深化內部改革作為增強社區競爭實力的突破點，將維護廣大職工家屬的切身利益作為一切工作的落腳點，以“精、細、美”為目標，積極更新服務理念，努力做好服務、運行、文化及質效“四篇大文章”，在探索中開辟了社區發展的新途徑。

所謂“精、細、美”，就是管理要精益求精，服務要細致入微，各項工作要追求完美，所謂“四高”，就是要服務高質量，運行高效率，文化高品位，經營高效益。

一、服務高質量，探索“綠色物業”社區新途徑

油田社區定位是服務。要學習借鑒全國城市社區建設經驗的基礎上，探索出適合的物業管理模式，努力將服務這篇文章做活、做深、做細，做到居民的心坎里。一是要求員工不能只有“合格”的思想，而是每時每刻達到“優質”服務標準。首先做到“工作有程序、服務有標準、管理有規范、事事受監控”的考核細則，做到獎不心疼、罰不手軟。二是員工要按照“精、細、美”的要求，制定“精雕細刻、細致入微”的服務標準，努力使自己的服務超出居民的期望值。憑著滿腔熱情和真誠，服務不斷細化、深化，換來居民的放心和舒心。

二、運行高效率，創新社區經營機制和管理體制

隨著油田重組改制工作的逐步深入，傳統的管理模式和運作方式越來越不適應新形勢的要求。不改革就沒有出路。社區按照油田“機制加快轉換、體制有序變動、結構趨向合理、隊伍保持穩定”的要求，由淺入深，由表及里，分層次、有步驟地對內部機構和運行機制進行改革。

推行專業化管理。社區先后將成立之初的熱力運行、醫療衛生、車輛管理等服務工作從物業分離出來，成立了專業化公司，并逐步構建起以物業管理為龍頭，熱力、衛生、學前等專業隊伍自成體系，車輛、材料供應、后勤保障有力、分工明確的新的管理模式，使社區資源得到了優化配置。

建立內部模擬市場。隨著物業管理的不斷發展，物業公司內部存在著甲、乙方界限不明、監督不力、考核不嚴等問題。為此，將物業站與440維修、環衛綠化、治保巡邏和家政服務等專業隊伍進行了分離，實行“1托 N”管理。物業站作為甲方，與各專業隊伍簽訂承包合同;各專業隊伍作為乙方，靠提供服務“掙飯吃”。內部模擬市場的建立，克服了“質量高低無人考核、工作好賴無人評價”的被動局面，促進了物業管理水平的提高。

對內部組織機構進行整合。按照“減少管理層次、精干管理人員、降低管理費用”的原則，推行競聘上崗。加大了組織結構的調整力度，壓縮勞動力，節省可操作性費用，促進了社區服務管理水平的不斷提升。

三、文化高品位，滿足居民日益提高的精神需求

隨著人們生活水平的不斷提高，廣大居民對精神文化生活的需求越來越高。油區居民不再滿足于扭秧歌、搞健身，而是希望參與更高品位的文化活動，享受更深層次的精神需求。

搭舞臺，倡導社區文化主流。社區成立以來，千方百計籌措資金，修建、完善了多處大型文體活動場所，建立了小區居民活動室，為群眾性文化活動的健康開展奠定了基礎。此外，他們充分發掘蘊藏在離退休職工中的余熱和潛力，組織成立了老年合唱團、夕陽紅藝術團、京劇聯誼會、美術書法協會等業余團體，排練了許多格調高雅、健康向上、弘揚主旋律的文藝節目，在小區內進行巡回演出。在他們的帶動下，越來越多的居民加入到活動中來，由原來的觀看者變成表演者，許多油田主業單位也紛紛獻上自編自演的精彩節目，使社區文化活動由“獨角戲”變成了“大合唱”。

抓載體，提高社區文化品位。在油田改制分流、減員增效的新形勢下，大量的“單位人”變為沒有隸屬單位的“社區人”，對他們的思想教育工作成為社區精神文明建設的難點和重點。成立了由轄區主營單位共同參與的精神文明建設協調委員會，在各個小區建立了“家委會”黨支部，把非在職黨員按居住小區劃入黨支部、按居住樓群劃分黨小組，杜絕了黨員教育管理上的“盲區”。為了摸清居民的思想脈搏，在居民樓樓道內安裝了“連心板”，加強社區與居民、居民與居民之間的交流與溝通。以“四進社區”活動為載體，建立“社區圖書館”，開設“居民學校”，開展“文明家庭、文明單元、文明樓棟”評選和“文明社區青少年共建”活動，設立法制宣傳“一條路”和“一條街”，宣傳法律法規，弘揚新人新事新風尚，使居民的文明居住意識普遍提高。

練內功，錘煉社區職工隊伍。隨著社區改革的進一步深入，物業管理市場的競爭也迫在眉睫。為此，要以“學習型組織”創建為契機，引導職工樹立“終身學習”的觀念。開展“素質達標工程”、“多面手”培訓、“導師帶徒”、“一人一課”等活動，加大職工培訓力度。

四、強化質效，增強社區生存與發展的實力

隨著油田對社區費用補貼的逐年減少，社區的生存與發展面臨著嚴峻的考驗。廣泛開展了“求生存、謀發展”群眾性大討論，引導職工向“精細管理”要效益，靠外闖市場尋出路。從而實現由“管理物業”向“經營物業”的轉變。

細化成本要素，強化成本管理。為扭轉物業管理基礎薄弱、管理粗放的現狀，社區組織人員對各個小區的物業管理費用進行了實地測算，編制了《小區物業管理費用明細》，為提高社區經營管理水平提供了科學依據。此外，按照成本倒算的原則，依據工作量對各物業公司進行費用切塊，并推行了“費用包干、超支自負、節約分成”的承包模式，在社區管理中心、物業管理公司和物業管理站三個管理層面上，將成本控制目標、挖潛措施、效果分析等層層落實。

挖掘內部潛力，實現降本減費。社區以“轉觀念、謀發展、見成效”活動為載體，將降本增效的總體目標分解為加強水電管理、開辟外部市場、提高勞動效率、減少勞務開支、控制機關費用等十個方面的具體工作，采取合理化建議征集、修舊利廢、“五小”競賽等形式，引導職工深挖細找管理服務工作中的增效點、費用節支點和效益增長點。他們組織物業站職工對居民和出租房水、電、氣使用情況進行專項檢查，對違規用水、用電現象進行嚴格治理，有效地杜絕了各種跑冒滴漏現象，取得了較好的降本效果。