房地產去庫存處方

在2013年10月29日召開的中共中央政治局第十次集體學習時，國家主席習近平曾強調，要千方百計增加住房供應，同時要把調節人民群眾住房需求放在重要位置。

2015年11月10日，時隔兩年，習近平再次表態樓市，他在主持召開中央財經領導小組第十一次會議上明確強調：要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展。

兩年間，最高層從“千方百計增加住房供應”到“化解房地產庫存”的口徑變化背后，反應了房地產行業怎樣的市場現狀？結合供給側改革的政策背景，未來樓市去庫存需要什么樣的財稅政策和貨幣政策？

結構性改革需要

事實上，今年以來宏觀政策已經頻頻發力利好樓市企穩和去庫存。從年初的“330新政”、到8月份公積金又出新政，首套房貸首付降至25%、以及貫穿全年的多達5次降準降息……可以說政策層面為去庫存敞開了很大空間。

不過統計數字并不樂觀，根據國家統計局的數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創新高。按人均住房面積30平方米計算，可供2200萬人居住。

另外，根據今年前三季度新開工、在施工及竣工住宅，未來幾年有約60億平方米住宅上市，可供至少2億人居住。

以上的數據顯示出我國的商品房庫存量處于歷史最高位。為何宏調政策沒有讓樓市進入去庫存的快車道反而造成更嚴重的庫存積壓呢？亞豪集團市場總監郭毅對筆者分析稱，今年的種種宏調利好政策都是陸續發力的，這其中的可能原因是中央擔心“用藥過猛”會造成無法控制的局面。這樣的宏調策略只是起到了“緩釋”的作用，這使得市場出現更嚴重的觀望情緒。

郭毅認為，從決策層的角度來講，面臨著一個兩難的局面，如果調控的力度過大，雖然能盡快刺激住房消費，但不可避免存在泡沫隱患；但“緩釋”政策又無法有效達到去庫存的目的。

郭毅強調稱，商品房庫存積壓的現狀只是最高層將房地產去庫存納入供給側改革的顯性原因。其根本性考慮在于高庫存壓制了房地產以及相關上下游行業的投資，直接加劇了經濟下行壓力。郭毅稱，庫存加大造成開復工面積的減少，不僅使得房地產行業出現了產能過剩，更造成了跟房地產行業相關的上下游100多個行業的產能過剩的壓力，而這又直接拖累了經濟增長。

北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志對筆者表示，高庫存問題是當前中國經濟結構性問題的具體呈現。根本性的解決思路在于要更多滿足有效需求的供給，減少需求側的投資性的帶動，著眼于以去庫存為目標的供給側的結構調整。

陳志說，這樣的調整思路是基于房地產行業本身的帶動性依然很強勁，一線城市、重點城市經濟增長動力依然強勁，多種經濟要素仍有超強的聚集能力，因而利于人口進入，并且已進入人口帶來的住房需求依然存在。而三四線城市不具備這種能力，狂熱投資推動下造成的大量過剩性供給、同質化供給，也是造成當前房地產行業出現產能過剩的根本原因。大量的過剩性的供給對于金融的安全造成不利影響，因此需要進行結構調整，以防止系統性風險產生。

分化市場中的去庫存化

房地產市場庫存量的上升帶來了一系列宏觀經濟問題，要實現穩增長目標，去庫存是結構改革的路徑之一。而在推行一系列去庫存化路徑之前，認清當前房地產市場現狀十分必要。

多位業內人士對筆者表示，當前房地產市場的現狀是呈現出明顯的分化狀態。中原地產首席分析師張大偉分析認為：目前一二線市場在2014年之后“330新政”等政策刺激之下，庫存數據有所緩解。更大的去庫存壓力體現在三四線城市。

從需求端來看，一線城市仍然是投資熱土，僅從近期深圳的搶房現象就可見一斑。陳志認為，對于三四線城市來說，問題集中在大量的商品房不僅僅是供給過剩，而是需求不旺。

從供給端來看，一二線城市與三四線城市的差異同樣非常明顯。張大偉說，一線城市10月土地供應面積明顯增加，環比上升75%，同比上升35%，土地市場成交火熱；二線及三四線城市則土地供應下滑，分別環比下降38%、58%。

另外地區之間的差異也比較明顯，來自中原地產的數據顯示，東中西部的差異非常明顯。西部地區表現最弱，例如前三季度房地產開發投資僅增長2.1%，住宅投資下降0.3%。

而從開發企業的數據來看，不同城市的上市房企的數據與該城市的房地產市場冷熱呈完全正相關。例如，深圳、上海有300多家上市公司，北京更是高達400多家。二線城市中的重慶、南京有40多家，西安、長沙則不到20家。三四線城市則更少。

針對當前房地產市場的分化情況，陳志認為要區別對待，首先摸清家底，核查庫存數據，找出庫存形成的根本原因，再因地制宜對癥下藥。以三四線城市為例，陳志說，從供給側的改革角度來說，去庫存就不能再簡單刺激需求，而是要先著眼于改善當地的經濟環境。

“一個重要的問題是有些三四線城市是不是一定要急于去庫存。”陳志說，如果三四線城市的財力尚充足，但是存在大量的棚戶區，那么可以通過棚戶區貨幣化安置的形式對城市進行改造。如果這些棚戶區還沒有達到一定要做改造的地步，那么更多的精力就要放在拉動當地經濟增長上，而不必急于去庫存。

陳志認為一線城市之間的情況也是各不相同。以北京為例，從商品房數量和人口之間的關系來看，現在北京的住宅人均建筑面積為30平米左右，人口2150萬，住宅的保有量約7億多，北京房地產市場的總供給和總需求之間已經接近飽和態勢。他認為，北京的棚戶區也要以貨幣化的拆遷為主，或者是單一的貨幣化安置，同時釋放出一定的基礎設施建設用地。

理順政策邏輯

供應端收縮、需求端復蘇的市場化調節會有效促進當前房地產市場的庫存出清。另外，實現去庫存的目標自然也離不開政策的驅動。在分析人士看來，當前的宏調政策存在與去庫存的邏輯相矛盾之處。

例如，大拆大建的棚戶區改造與去庫存存在矛盾。為此，今年6月份政策層面逐漸改變過去的棚改安置思路，從“實物保障與貨幣補貼并舉”轉向“積極推進棚改貨幣化”的安置思路。貨幣化安置主要包括居民自行購買、政府直接購置和貨幣直接補償三種主要類型。

但是，截至2015年7月，全國實物安置的戶數仍占棚改開工量的79%，貨幣化安置推進未達預期。為此，住建部與國開行聯合發文，要求各地按照原則上不低于50%的比例確定貨幣化安置目標，并把目標分解到市、縣，落實到具體項目。此后，各地區紛紛出臺相應指導意見，棚戶區改造開始進入了貨幣化安置時代。

為了探究貨幣化安置究竟能在多大程度上緩解商品房庫存壓力，民生證券對未來兩年內棚改貨幣化安置帶來商品房住宅需求進行了四種情景模擬，即完全采用實物安置方式、貨幣安置比例維持當前水平不變、貨幣安置比例在2016年內逐步達到目標值和貨幣安置比例于2016年初即達到目標值。根據推算結果，與完全采用實物安置相比，后三種情景分別可以消化約26.4%、56.1%和62.9%的商品房住宅待售面積。民生證券研究保守估計，這一比例有望不低于50%。

另外，在陳志看來，去庫存最需要的是財稅體制改革跟上步伐。目前，輿論都在盛傳“去庫存放大招—房貸利息抵個稅”的消息，權威人士稱，這將是個大概率事件，陳志表示，這無疑是一件利好的政策。

不過，陳志認為，最重要的稅制結構調整是要做好房地產行業的整體性減稅，例如取消為地方財政體系開稅源的房地產稅。陳志認為，“向個人征房產稅是一件非常不合理的事情，房產本身在折舊，產權僅有70年，加碼房地產稅改革和去庫存邏輯相悖。并且，房地產稅也不是有效調節房價的手段，可以通過特別消費稅、土地增值稅等流轉環節去調節房價。”

筆者了解到從去年底開始房地產稅的試點其實已經停止擴圍，目前仍在征收的僅有試點中的重慶、上海兩個城市。而關于房地產行業的“營改增”，近期有跡象表明也暫緩執行。陳志認為，這屬于形勢所迫，去庫存的壓力擺在面前，必須要給房地產行業整體減稅，而不能通過房地產行業“營改增”后稅負增加為其他行業的減稅提供紅利。