“立體城市”困境

城鎮(zhèn)化逐漸步入下半場(chǎng)，軌道建設(shè)里程將成倍增長(zhǎng)，但又面臨地方債務(wù)壓力沉重、財(cái)政收入銳減的難題。如何讓軌道建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，以及與之銜接的地產(chǎn)更多、更好地滿足民眾需求，成為城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的新課題。萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖在2009年提出了立體城市的新型建設(shè)計(jì)劃，該計(jì)劃的主要內(nèi)容是在大約一平方公里的土地上，打造一個(gè)建筑面積約為600萬(wàn)平方米，可容納10到15萬(wàn)人口的中密度建筑群。

其實(shí)，在人多地少的東亞地區(qū)部分都市，數(shù)十年來(lái)積累了豐富的立體城市（TOD站城一體化）和PPP（公私合作伙伴關(guān)系）經(jīng)驗(yàn)，并成為城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)軌的有效抓手。而立體城市能否立足中國(guó)城鎮(zhèn)化的下半場(chǎng)，如何有效吸納社會(huì)資本，或?qū)Q定其成敗。

密度不是問(wèn)題

隨著近30年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，城市化速度逐步達(dá)到頂峰。目前，中國(guó)每年有 18，000，000 人口由農(nóng)村涌入城市，盲目的地域性遷移和城市缺乏理性思考的野蠻生長(zhǎng)模式造成了諸如土地資源緊缺、環(huán)境污染、生態(tài)破壞、交通擁擠等一系列城市化矛盾和挑戰(zhàn)。立體城市正是基于對(duì)中國(guó)城市發(fā)展問(wèn)題的探索。在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)和可持續(xù)發(fā)展下，有專家認(rèn)為，這是契合中國(guó)快速城市化進(jìn)程的一種綜合解決方案。

立體城市堅(jiān)持豎向發(fā)展、產(chǎn)城一體，目的是要改善城市的低密度分散化傾向，提升城市密集度，提高城市土地使用效率，在1平方公里內(nèi)，打造建筑面積600萬(wàn)平方米，常住10-15萬(wàn)人的城市。將城市的發(fā)展從“攤大餅式”向“三維立體式”轉(zhuǎn)變，即把原有平面無(wú)序延展的城市，集中并向空間方向拉伸，高效利用土地。

馮侖直言，立體城市的密度在現(xiàn)實(shí)的操作中遇到了一些問(wèn)題，受到質(zhì)疑，比如容積率太高。但是他們的“新城國(guó)際”項(xiàng)目，容積率和國(guó)貿(mào)差不多，國(guó)貿(mào)的平均容積率大概是4，“新城國(guó)際”容積率就是4。

馮侖說(shuō)：“我們不是做學(xué)術(shù)研究，就是去看，到全世界密度最大的城市找比較舒服的地方。日本的大丸有地區(qū)是又大又舒服的地區(qū)。1.2萬(wàn)平方公里，建了800萬(wàn)平米建筑。我們立體城市的標(biāo)準(zhǔn)就是根據(jù)這個(gè)來(lái)的，即1平方公里600萬(wàn)平米的建筑。新加坡原本國(guó)土面積570平方公里，現(xiàn)在填到600多平方公里，但它承載的人現(xiàn)在也是600多萬(wàn)?，F(xiàn)在新加坡規(guī)劃的新住宅區(qū)一平方公里就4萬(wàn)人，就是按照這個(gè)規(guī)劃的，但是我在那里住了一年多，非常舒服。所以密度本身并不是一個(gè)特別嚇人的問(wèn)題。只要我們規(guī)劃得當(dāng)，我們可以有大丸有這樣的享受，也可以有新加坡新地區(qū)的這種便利。”

打造“立體城市”就需要大量資金投入。馮侖的解決辦法是成立“立體之城發(fā)展基金”，并且已經(jīng)吸引到紅杉資本的沈南鵬、易居中國(guó)的周忻，以及諾亞財(cái)富的汪靜波等知名投資人參與進(jìn)來(lái)。在具體的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)將是立體城市最主要的核心產(chǎn)業(yè)之一。其次更多帶動(dòng)的是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，尤其是現(xiàn)代植物工廠?！傲Ⅲw城市并非萬(wàn)通一己之力就能完成，萬(wàn)通所扮演的角色，就是類(lèi)似于用接線板整合進(jìn)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)和資源?！瘪T侖認(rèn)真說(shuō)道。

“我們的建設(shè)就好比‘仙人掌’，根和關(guān)鍵的部分都是連在地下的，上面則是一個(gè)一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的?！瘪T侖并不認(rèn)為立體城市的進(jìn)展緩慢，而是相較于以往的城市建設(shè)，更注重打好地基，首先要做好地下的軌道交通設(shè)計(jì)等，“這樣有利于規(guī)劃，我們的理想和現(xiàn)實(shí)也更容易找到一種結(jié)合點(diǎn)。”馮侖說(shuō)道。

制度性成本

人們通常認(rèn)為，城市化的過(guò)程就是聚集，而聚集要伴隨著軌道交通的發(fā)展。在交通數(shù)據(jù)上，軌道交通的節(jié)點(diǎn)把入住率提高了。解決土地的集約化使用，同時(shí)提高具體效果，這個(gè)過(guò)程中使產(chǎn)業(yè)和生活融合在一起。

馮侖在某論壇上坦言，“立體城市”可以解決當(dāng)下中國(guó)社會(huì)面臨的許多問(wèn)題，比如土地集約化使用，提高人群聚集效率、低碳問(wèn)題等等。而且“立體城市”能將人們的生產(chǎn)和生活融合在一起，進(jìn)而可以很好的進(jìn)行社會(huì)管理。

但其話鋒一轉(zhuǎn)，“這種建設(shè)模式在中國(guó)的實(shí)踐當(dāng)中并不容易，國(guó)家對(duì)城市的管理涉及很多法規(guī)，有涉及到土地的，有涉及到規(guī)劃的，在社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期還包括非經(jīng)濟(jì)、非技術(shù)的”。

其舉例稱，制度性成本就是其中一個(gè)難題?！笆裁唇兄贫刃猿杀灸?？我們?cè)诔啥甲隽艘粋€(gè)項(xiàng)目，簽了約，手續(xù)做好了，結(jié)果書(shū)記被抓起來(lái)了，等到下一個(gè)書(shū)記來(lái)，項(xiàng)目又不行了。最后這個(gè)事兒就被擱下來(lái)。當(dāng)然，投入的資金也不會(huì)有人賠償。這個(gè)合約簽了以后，也沒(méi)法實(shí)施，只能認(rèn)了”，馮侖稱，“好的模式可以解決問(wèn)題，但在中國(guó)的城市實(shí)踐當(dāng)中真的不容易”。

立體城市是理想城市的一種模式，設(shè)想比實(shí)踐更多。不管怎樣，立體城市是通過(guò)企業(yè)為主導(dǎo)來(lái)探索的新模式，這是不多的。有人認(rèn)為立體城市進(jìn)度太慢，馮侖回應(yīng)：“新城國(guó)際做了12年，才做了40多萬(wàn)平米。而立體城市要做500到600萬(wàn)平米，如果按常規(guī)性做法，則需要40年，但我們10年左右建起來(lái)就已經(jīng)夠快了，這是大項(xiàng)目不能著急。”

第三方監(jiān)管

當(dāng)然，立體城市能否夠立足，還要以軌道站為核心。為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)城市土地及環(huán)境資源利用的最大化，就必須綜合考慮交通系統(tǒng)與土地利用，立體城市策略正是交通系統(tǒng)與土地用地開(kāi)發(fā)相協(xié)調(diào)的完美詮釋，更是PPP模式引入的標(biāo)配。

但在這個(gè)過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。中國(guó)人民大學(xué)教授曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，PPP模式指的是政府和民營(yíng)企業(yè)間的合作關(guān)系，而當(dāng)下的PPP做法經(jīng)常是政府凌駕于民營(yíng)企業(yè)之上，“這是沒(méi)法做成PPP的”。其認(rèn)為，理想狀態(tài)下，應(yīng)該是民間提供資金、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，而政府負(fù)責(zé)監(jiān)管、生態(tài)體制。“這個(gè)監(jiān)管需要跨越很長(zhǎng)時(shí)間，很多基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要幾十年，因此合作是第一點(diǎn)”。

針對(duì)于監(jiān)管的問(wèn)題，曹遠(yuǎn)征認(rèn)為應(yīng)該采用第三方監(jiān)管的模式。“做水的項(xiàng)目和做氣的項(xiàng)目，做公交的項(xiàng)目跟做地鐵的項(xiàng)目，做網(wǎng)絡(luò)的項(xiàng)目和做園林的項(xiàng)目，都是要做PPP，但物理性質(zhì)決定它們完全不一樣，可被運(yùn)營(yíng)商業(yè)化的可以做，不可運(yùn)營(yíng)和不可被商業(yè)化的再商量”。

曹遠(yuǎn)征稱，“現(xiàn)在很多PPP只講融資，而不講究運(yùn)營(yíng)能力、專業(yè)監(jiān)管，這是很大的問(wèn)題”。其呼吁成立城市公共事業(yè)監(jiān)管委員會(huì)，用專業(yè)的第三方來(lái)監(jiān)管PPP項(xiàng)目，而不是靠行政權(quán)力來(lái)監(jiān)管?！拔覀兒粲跽谛姓w制改革中，要特別考慮城市功能服務(wù)的監(jiān)管問(wèn)題，這是專業(yè)，不是權(quán)力”。對(duì)于監(jiān)管的內(nèi)容，曹遠(yuǎn)征認(rèn)為只需三項(xiàng)：準(zhǔn)入、牌照、全成本的價(jià)格監(jiān)管。

馮侖從民營(yíng)企業(yè)的角度看PPP模式，他打了個(gè)比喻，就像看場(chǎng)電影，開(kāi)始挺高興，等到中間上個(gè)廁所就走了?！癙PP的故事和我們期待有距離，最大的距離就是掙不到錢(qián)。據(jù)我了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)介入PPP項(xiàng)目的并不多?！瘪T侖說(shuō)道。

無(wú)論立體城市還是軌道交通，地方政府都急不得?！叭绻钦蛧?guó)企包辦，不顧市場(chǎng)和人的關(guān)懷而發(fā)展出來(lái)的空洞的城鎮(zhèn)，我們認(rèn)為是不可取的?！瘪T侖表示：“‘立體城市’的發(fā)展，是在政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)下的由企業(yè)主導(dǎo)的發(fā)展模式。這種模式，會(huì)節(jié)約資源，會(huì)在每個(gè)環(huán)節(jié)去考慮客戶最終的體驗(yàn)，而不是只考慮到領(lǐng)導(dǎo)的體驗(yàn)?！?/p>