基于農地發展權視角的農地價值的測算

摘要：基于農地發展權基礎，通過差值法測算了湖南省農地發展權價值。研究顯示，農地發展權價值是農地價值的重要組成部分，其價值遠大于農地農業用途的價值。因此，在農地征收中應設定農地發展權價值補償，從而使農民的權益得到更好的保障。

關鍵字：農地征收；農地發展權；農地價值；差值法

一、引言及文獻回顧

土地權益的價格由土地價格來表示，只有對土地產權進行了明確的界定，土地才能進入市場進行交易。而農地發展權價格體現了農地發展權的權益，它是農地發展權在經濟上的體現形式。農地發展權是指農地轉為建設用地所具有的開發權利，因此，農地發展權價值是指農地與轉變用途后的建設用地價值的差額。可是，在農地的用途進行變更后，土地開發者對土地擁有所有權，土地開發者對土地進行的投資會改變土地的價格和農地的發展權。根據相關的生產要素理論我們知道，投資主體在對相關的客體進行投資后會產生一定的投資利潤，而這部分利潤是不屬于農地發展權價值的，應從農地發展權中將其剔除。因此，本文所討論的農地發展權價值主要是農地改變其用途，轉為建設用地后，農地價值與建設用地價值之間的差額再減去土地開發費和利潤之后的價格。

我國學者對農地發展權進行了相關的研究，其研究主要集中在農地征收過程中農地發展權對農地增值和農民權益保護方面。臧俊梅（2008）認為農地征收之后的農地非農化的加速是由于農地征收中缺乏對農地發展權的界定，農地征收中農地發展權的缺失導致農地用途的混亂，應加快農地發展權的設立，防止征地權利的濫用。秦祖偉（2009）認為在征收過程中由農地發展權的缺失引發的農民失地和失業問題已經變得越來越普遍，明確農地征收中農地發展權將有利于我國“三農”問題的解決和城鄉統籌的發展。任艷勝（2010）在資產定價理論基礎上運用條件價值評估法對宜昌、仙桃等地農地征收中農地發展權價值進行測算，結果顯示農地發展權的價值要遠高于土地本身價值，占農地總價值的79.21%，認為拓展土地發展權將有利于區域規劃的整體效率的提高和區域可持續的發展。朱一中（2012）在土地發展權基礎上測算了土地增值收益，結果顯示以農地發展權價值為征收補償標準的補償原則將是農地補償制度的改革方向。在城市化進程中，農地發展權缺失導致失地農民權益受損的現象越來越普遍，本文基于農地發展權的視角對農地價值進行測算，通過定量的方法分析農地征收過程中農地價值的損失，將有利于彌補我國失地農民權益的損失和農地征收制度的完善。

二、測算方法及數據來源

（一）測算方法

1. 農地價格的測算

（1）農地資源的經濟產出價值。由于農地主要是用來種植糧食作物的，因此，我們可以把農地資源上糧食作物每年的純收益看成是農地資源的經濟產出價值。此外，湖南省是我國農業大省，糧食作物以水稻為主，因此，在計算農地資源的經濟產出價值時我們主要選取水稻的純收益來進行計算。所用公式表示為：

Je=∑∑Lit-Cit/rit（1）

公式（1）中，Je代表農地資源的經濟產出價值；Lit代表第t年種植第i中作物的收益；Cit代表第t年種植第i中作物所需的成本；r為第t年的農地還原率。

（2）農地資源的生態價值。在計算生態價值時，本文直接借鑒Costanza的研究成果。在十種不同類型的農地中，選取了四種類型土地的生態效益。具體計算見公式：

JS=∑（R×Nt）/Nt（2）

公式（2）中，JS表示農地的生態價值，R表示不同類型土地的生態效益，Nt表示每年征收農地的面積。

（3）農地資源的社會保障價值。根據上述分析，農地資源的社會保障價值包括就業保障和養老保險價值，因此，社會保障價值可以表示為以下公式：

Jb=Jy+Jl（3）

Jb為農地資源的社會保障價值，Jy為農地資源的就業保障價值，Jl為農地資源的養老保險價值。

Jy=Dt/Mt（4）

式（4）中，Dt為湖南省每年城鎮居民最低生活保障標準，Mt為被評價地區人均農地面積。

Jl=la/Mt（5）

式（5）中，la為人均養老保險價值，根據當地人均年齡為a時的個人保險費躉繳金額來代替；Mt為被t年被評價地區人均農地面積。（5）式中la的計算公式為：

la=lax×g+laf×b（6）

式（6）中，lax為平均年齡為a時，男性公民保險費躉繳金額基數；而laf為平均年齡為a時，女性公民保險費躉繳金額基數。g為女性人口占總人口的比例，b為男性人口占總人口的比例。

2. 市地價格的測算

在計算湖南省各市州市場價格水平時，根據《湖南省國土資源公報》統計的湖南省各市州土地出讓價（即土地市場價格）和土地出讓面積，通過相關數據的整理，計算出湖南省各市州各年度的平均市場價格。

3. 土地開發費、利息、利潤的測算

參照相關文獻資料，按照國家土地開發成本的現有數據，通過各年之間的物價指數的變化將土地開發成本調整至所需年份的土地開發成本費用。各年的利息采用年貸款利率通過靜態的發生進行計算，利潤則選擇成本利潤率進行測算。

4. 農地發展權價格的測算

根據農地發展權的含義，借助成本逼近法計算農地利息和利潤，運用差值法計算農地發展權價值，具體見公式（7）所示：

Ft=Mt-Pt-Ct-It-Rt（7）

式（7）中，Ft為某年農地發展權價格，Mt為某年土地市地價格，Pt為農地價格，Ct為土地開發費，It為利息，Rt為利潤。

（二）數據來源

本文在測算農地征收過程中農地資源價值損失時，選取了2003～2012年湖南省的相關數據。其中，農地征收的數據主要來源于湖南省國土資源公報（2003～2012）；水稻的成本與收益數據主要來源于《農產品成本收益資料匯編》（2004～2012）；其余數據均來自《湖南統計年鑒》（2004～2012）和《湖南統計公報》（2004～2012）。

三、湖南省農地發展權價值的測算

（一）湖南省農地價值的測算

1. 被征收農地資源經濟產出價值的估算

根據公式（1），首先計算農地的純收益。單位面積農地的年純收益=單位面積農地總收益-單位面積農地總成本。單位面積農地生產成本包括人工成本、物質費用和服務費用；單位面積的土地成本包括土地流轉的地租和自營地折足之和。根據湖南省農業生產情況，在此選擇水稻作為湖南省農地征收的主要作物。通過相關的農產品純收益計算，得出湖南省農地資源的經濟產出價值。其次，要確定農地還原率r。在計算農地還原率時，選擇安全利率加風險調整值的方法，結果見表1所示。

根據表1所示，整體上來說，在2003～2012年期間，湖南省被征收農地資源的經濟產出價值在經歷4年的較大波動后，呈現出上升的趨勢，到2012年農地資源的經濟產出價值已達到3億多。

2.被征收農地資源生態價值的估算

在估算農地資源生態價值時，本文借鑒Costanza 在自然資源生態效益方面的研究成果，如表2所示。

根據公式（2），計算出湖南省農地征收過程中農地資源的生態價值，結果見表3。

3. 被征收農地資源社會保障價值的估算

在計算被征收農地資源的社會保障價值時，首先根據公式（4）計算湖南就業保障價值；然后根據公式（5）計算湖南省養老保險價值，根據各年的統計年鑒計算出各年的人均年齡，根據各年的人均年齡查找出相應的公民保險費躉繳金額基數；再根據湖南省男女性別比和湖南省人均農地地面積就可以計算出被征收農地資源的養老保險價值。

根據公式（4）～（6），計算出被征收農地資源的社會保障價值，結果見表4。

4. 湖南省農地價值的測算

根據上述的測算結果，2003～2012年期間湖南省被征收農地的價值，結果見表5。

（二）基于差值法的湖南省農地發展權價值的測算

根據學者的測算，湖南省2009年的土地開發成本是80元/m2，在此，利用各年的物價指數對其進行修正，計算出各年的土地開發費用；利息采用年貸款利率通過靜態的方式進行計算，年貸款利率按6%進行計算；根據成本利潤法計算利潤率，投資利潤率取20%。在計算時，利息和利潤均以各年的土地取得費、土地開發費以及各項費用之和為基數，將相關數據代入公式（7）計算出湖南省農地發展權價值，見表6。

在表6中，2003～2012年期間農地價格、市場價格和農地發展權價格在整體上呈現出波動上升的趨勢。農地價格在2003～2006年期間出現了下降的趨勢，而在2006年之后開始上漲，這主要是在這段時間人們保護農地的意識增強，國家出臺了相關的農地保護政策導致農地價格的上漲；市場價格在2003～2006年出現逐漸遞增的趨勢，但在2006年之后市場價格的漲幅迅猛；農地發展權價值在2003～2006年呈現出波動上升的趨勢，特別是在2006～2009年上漲幅度很大，而在2010年開始出現一定的回落，其主要原因在于國家對農地保護政策的加強，加大了農地的投入力度，增加了農地產值，導致農地價格的大幅上漲，農地發展權價值的回落。而在2010年農地發展權價值回落之后，在2012年出現了上漲的趨勢，這主要由于社會經濟發展的原因導致市場價格上漲高于耕地價格上漲。通過上述分析，可以預測在未來的發展中，農地價格、市場價格和農地發展權價值均會呈現上升的趨勢。

四、對策建議

農地發展權的缺少導致土地價值的不完整，使得農民在農地征收過程中權益受損嚴重，為完善我國農地征收制度同，時保障失地農民權益，本文提出以下對策建議。

第一，在農地產權制度中設置農地發展權，明晰產權歸屬。把農地發展權作為一種制度來實施，同時還要明確農地發展權的歸屬問題，通過設定農地發展權來彌補產權的空缺，從而使得農地的合法權益得到有效的保障。

第二，建立農地發展權的定價機制。建立農地發展權的評價體系，通過科學、合理的方法對農地發展權進行估計。同時，培養專業的農地發展權評估機構或者公司規范農地發展權的估價，為農地發展權的估價提供智力保障。

第三，在經濟補償上建立與農地發展權相對應的補償標準。建立農地產權的農地發展權補償方式，從而保障農民的權益。同時，將農地發展權納入到土地管理體系，同時加強農地發展權的法律規定，在法律上為農地發展權提供保障。此外，通過建立監督機構對農地發展權補償的實施情況進行監督和管理。

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（作者單位：湖南農業大學經濟學院）