中西部房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道拓展性研究

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的起步始于1998 年住房分配貨幣化政策的提出。中西部地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度驚人，但其危機也來得讓人措手不及。中西部房地產(chǎn)市場雖然得到了一定程度的發(fā)展，但其暴露出的問題也不少。現(xiàn)如今，大部分房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，爛尾樓隨處可見，以前施工現(xiàn)場火爆的場面也已人去樓空，這種現(xiàn)象尤其以鄂爾多斯最為典型。那么房地產(chǎn)行業(yè)為何會出現(xiàn)如此大的波動，深層次原因是什么，本文即從企業(yè)融資的角度予以剖析。

關鍵詞：房地產(chǎn)；融資渠道；拓展性研究

一、中西部房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析

隨著國家“中部崛起”和“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略的實施，各項政策和金融支持力度加大，中西部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)在迎來巨大發(fā)展機遇的同時，也面臨更為嚴峻的競爭和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的生存命脈在“錢”，美國已經(jīng)形成了比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評估系統(tǒng)、多元化的房地產(chǎn)金融服務體系以及嚴格的商業(yè)法治氛圍。豐富融資渠道，無疑是解決當前國內房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是中西部欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的根本之所在。

二、當前房地產(chǎn)融資存在的主要問題

（一）貸款方式少，亟待創(chuàng)新拓展。一是房地產(chǎn)開發(fā)的流動資金，大部分是自有資金，主要用于完成計劃內土地開發(fā)和商品房建設任務需要的流動資金，這部分資金需求彈性高；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款，主要用于生產(chǎn)性流動資金，這部分資金需求量巨大；三是房地產(chǎn)抵押貸款，主要是開發(fā)商擬開發(fā)的土地使用權或者房屋產(chǎn)權做抵押向銀行貸款；四是民間借貸，主要以高額的利息回報吸納民間閑散資金，該部分資金貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的始終。這四種方式的期限普遍較短，無法適應房地產(chǎn)開發(fā)需求。

（二）間接融資比例過大，依賴程度過高。中西部房地產(chǎn)企業(yè)資金相當大的程度上過于依賴銀行貸款和民間資本。這種高度依賴性必然導致其主觀能動性差的特點，遇到風險被動的局面。如果擬開發(fā)房屋空置率達到一定程度，企業(yè)無法按期支付銀行貸款和建筑商工程款，只能拿房屋做抵押，而建筑商的資金有一部分也來自銀行貸款，最后也將開發(fā)商抵押給他的房屋再抵押給銀行，最終銀行為開發(fā)商收拾了爛攤子，承受了巨大的風險和壓力。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)老板思維保守，資金運作水平差。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的老板都是看中了房地產(chǎn)行業(yè)這一投資回報率極高的誘惑，企業(yè)資金運作水平極差，缺乏科學合理的規(guī)劃布局，很多錢都是拍著腦袋做決定，資金的合理統(tǒng)籌思維缺乏，導致大量資金沒能夠運用到“刀刃上”，這樣的現(xiàn)象尤其在中西部地區(qū)（如鄂爾多斯）大多企業(yè)，造成了很多企業(yè)老板“跑路”的尷尬境地。

三、當前主流融資渠道利弊分析

（一）銀行貸款，警惕釜底抽薪。一方面，中小企業(yè)由于缺乏銀行認可的抵押品，存在融資難的困境；另一方面，當銀根收縮時，銀行停貸的對象首先是中小企業(yè)。如果銀行停貸的時間過長，高利貸就變成了長期資金需求，銀行貸款往往是“落井下石”而不是雪中送炭。為保證銀行的利益，銀行貸款協(xié)議中往往有很多風險防范措施。所以，對于銀行，企業(yè)要依靠，但不要過度依賴。

（二）民間借貸，一層不易捅破的窗戶紙。民間借貸的好處是簡便、靈活，迎合了短期資金的需求。但缺點是利率較高。一些企業(yè)在借高利貸時，初衷是為了應急，不是為了滿足資金需求。短期資金需求成了長期資金需求，企業(yè)也就走向了終結。發(fā)生變化的原因很多，大多是企業(yè)由于未曾預料的銀行停止放貸情況的出現(xiàn)，民間高利貸無法按期償還，拆東墻補西墻也早已無濟于事，鄂爾多斯的蘇葉女融資案，白浩融資案就是典型的代表。

（三）REITS天外來客，水土不服。目前國內有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關條例。但是這些嚴格來講都只是基礎，還沒有一個真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對基金的資產(chǎn)結構、資產(chǎn)運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標準和經(jīng)營守則。

（四） PE 與VC融資，門檻低，風險高。PE與VC融資一般是在企業(yè)準備上市之前進行的資本融資擴充所采用的最直接有效的融資方式。風險投資的特色在于甘冒高風險以追求最大的投資報酬，并將退出風險企業(yè)所回收的資金繼續(xù)投入“高風險、高科技、高成長潛力”的類似高風險企業(yè)，實現(xiàn)資金的循環(huán)增值。

（五）企業(yè)上市，一條崎嶇的山路。企業(yè)上市能夠實現(xiàn)原始投資人得價值提升、融資的成本低、獲得資本市場上的強大收購能力、提高企業(yè)的信用等積極的作用，但企業(yè)上市后也面臨著公司控制權的消弱、承擔上市成本、公司上市引起的監(jiān)管增加、商業(yè)信息可能被競爭對手知悉等等的弊端。企業(yè)上市著實是一條漫長而崎嶇的山路，企業(yè)上市之前企業(yè)需要進行一系列大刀闊斧的變革，有的變革甚至是傷筋動骨的。

四、如何走出困境

面對越來越復雜的市場環(huán)境，企業(yè)在面對融資難的問題時要理性面對，市場決定了企業(yè)未來的走向，開放的思維更加決定了企業(yè)的命運。在靈活選擇各類融資渠道的同時，企業(yè)家們應該變得更加理性，馬云說“格局決定高度，高度決定出路”，一個成功的企業(yè)家應該具有大的格局，面對困境應該站到一定的高度去審視。我們說“走出去，引進來”，其實是一種戰(zhàn)略性思維。企業(yè)家是對市場相當敏銳的一類人群，企業(yè)家走出去不僅能夠感受外部環(huán)境的變化，洞察市場動態(tài)，更能夠開拓眼界，充實自己；企業(yè)家?guī)е髽I(yè)走出去更需要一定的魄力，但更加能夠檢驗自身企業(yè)，及時進行調整，以適應變幻莫測的市場環(huán)境。

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