房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及防范

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、受政策影響大等特點(diǎn)，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著負(fù)債金額巨大、資產(chǎn)負(fù)債率偏高、再籌資困難、資金鏈波動大等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文深入分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域中所遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、再籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)，它本質(zhì)是由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動的不確定性所造成的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦控制不力，很容易惡化為財(cái)務(wù)危機(jī)，給企業(yè)帶來巨大損失乃至破產(chǎn)的境地。

由于資金需求量大、對資金流動性要求較高、以及產(chǎn)品開發(fā)周期長等行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)發(fā)展中的作用尤其突出。從微觀層面來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過資金籌集來開展日常生產(chǎn)經(jīng)營活動，一旦融資活動出現(xiàn)了偏差，或者籌集來的資金管理不當(dāng)，就會導(dǎo)致資金使用效益大為降低，從而會加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家經(jīng)濟(jì)政策變化，國際金融市場不穩(wěn)定的時(shí)候，更容易增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)測性。此外，房地產(chǎn)業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目投資合理與否也直接影響到其財(cái)務(wù)狀況，有可能讓其陷入到財(cái)務(wù)困境中去。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）盲目舉債，資金結(jié)構(gòu)不合理。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資本與負(fù)債資本的比例關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的資金通常由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成， 其中自有資金往往只占較小比例，負(fù)債資金會占到企業(yè)全部資金來源的60%以上，甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控不力，出現(xiàn)不能支付到期本息的概率就非常大。另一方面，負(fù)債經(jīng)營會產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在其他條件相同的情況下，適度負(fù)債會產(chǎn)生較明顯的財(cái)務(wù)杠桿效益，會給企業(yè)帶來更大的收益。但同時(shí)負(fù)債越多，利息支出越大，過度負(fù)債會在企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難的時(shí)候加大企業(yè)到期換不上本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)業(yè)盲目舉債導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)不合理，進(jìn)而使企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

（二）業(yè)務(wù)拓展過快，盲目投資。近年來的房地產(chǎn)業(yè)繁榮使大量房產(chǎn)企業(yè)賺的盆滿缽滿，對此一些管理者認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)凈賺不賠的領(lǐng)域，導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)人員對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性產(chǎn)生了輕視。眾所周知，只要有生產(chǎn)活動，有財(cái)務(wù)活動，就必然會存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不在，無處不在。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有對項(xiàng)目規(guī)模、市場需求、投資報(bào)酬率、國家法律政策各方面進(jìn)行系統(tǒng)深入分析，也沒有進(jìn)行廣泛深入的市場調(diào)研，就匆匆對于投資項(xiàng)目進(jìn)行決策，使得決策缺乏可靠依據(jù)，進(jìn)而加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者財(cái)務(wù)管理水平低。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)權(quán)都由幾個(gè)關(guān)鍵人掌握，太過于強(qiáng)調(diào)控制而疏于管理。大部分企業(yè)的賬目除了一些非開票不可的業(yè)務(wù)都只是走形式，目的是為了應(yīng)付有關(guān)監(jiān)管部門，以上種種現(xiàn)實(shí)情況導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理活動停滯在較低水平。再加上有些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員本身的業(yè)務(wù)能力不高，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員制作的財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，而企業(yè)決策者根椐財(cái)務(wù)報(bào)表的投融資決策缺乏科學(xué)合理性，這樣就會導(dǎo)致部分財(cái)務(wù)決策失誤，而財(cái)務(wù)決策失誤正是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)危機(jī)的重要原因。

（四）國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的約束。在近年來，隨著土地閑置現(xiàn)象的日益普遍，我國政府根據(jù)實(shí)際要求出臺了一系列新的土地政策。從根本上來講，土地成本對房地產(chǎn)企業(yè)的資金要求較高，隨著新的土地政策的出臺，必然會導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部成本提高，進(jìn)而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)僵硬，降低企業(yè)預(yù)期的收益。此外，房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國重要的稅收來源，其所涉及到的稅種較多且復(fù)雜，稅負(fù)壓力大，而企業(yè)內(nèi)部資金主要依靠銀行借貸或者資本市場融資而來，其所融入的資本額度越大，其稅收籌劃所獲取的利益也就越大，但是帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。可見，房地產(chǎn)企業(yè)的上述財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能否被盡早識別和發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康、良性發(fā)展具有重大意義。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的防范措施

（一）融資渠道多元化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，企業(yè)良好的信用以及土地的抵押都是通過銀行增加資金來源的不錯(cuò)選擇，既減少了賦稅又能盡量降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)也要控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，是產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本保持合適的比例關(guān)系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu)，將籌資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)還要拓展融資渠道，除了采用傳統(tǒng)的融資渠道以外，還可以通過股票、債券融資，這樣不僅有助于使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，吸引外部的債權(quán)人對其進(jìn)行投資，還有助于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的規(guī)模大，周期長等特點(diǎn)決定了其很容易受到社會環(huán)境等諸多因素的影響，故要進(jìn)行投資項(xiàng)目應(yīng)該先通過各種分析，包括定量和定性分析以及綜合評估，決策投資方案都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，因此要對這些風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制就需要單獨(dú)或綜合采取各種措施來應(yīng)對：（1）科學(xué)的預(yù)測投資報(bào)酬率，要更加認(rèn)真對待投資方案的可行性研究分析；（2）運(yùn)用投資組合理論，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；（3）重視風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，并形成一系列風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的監(jiān)督體系；（4）積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高經(jīng)營者的財(cái)務(wù)管理意識。首先是提高決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。要不定時(shí)組織中高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行財(cái)務(wù)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，至少要能夠讀懂各種報(bào)表及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，尤其是三大報(bào)表，以便能夠?qū)⒏髯缘慕?jīng)驗(yàn)決策和職業(yè)經(jīng)驗(yàn)更為科學(xué)合理轉(zhuǎn)變?yōu)樽罴褯Q策，最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)當(dāng)以人為本，重視人才的吸納及培養(yǎng)。對企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)培訓(xùn)提高其財(cái)務(wù)水平及職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也要吸納資深的財(cái)務(wù)人員到企業(yè)來，有助于企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的綜合提高。最后，制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴(yán)格按章操作，要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員根據(jù)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求， 積極探索從征地動遷到物業(yè)管理整個(gè)開發(fā)經(jīng)營全過程的財(cái)務(wù)管理制度，形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化的工作流程，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）密切關(guān)注國家調(diào)控政策。房地產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻關(guān)注我國政府對于土地、信貸、稅收以及市場調(diào)控的相關(guān)政策，及時(shí)解讀、熟知相關(guān)政策的變化要求，從而不斷的調(diào)整工程項(xiàng)目投資的風(fēng)向，降低成本壓力與風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。要堅(jiān)持實(shí)事求是的工作辦法，根據(jù)市場實(shí)際要求對產(chǎn)品進(jìn)行定位工作。例如，近年來隨著環(huán)境問題關(guān)注的提高，我國消費(fèi)者越發(fā)趨向于綠色消費(fèi)，因此房地產(chǎn)企業(yè)在迎合市場需的同時(shí)，也要跟隨國家政策發(fā)展方向，做好低碳建筑的研發(fā)與建設(shè)工作，脫離以往高消耗傳統(tǒng)經(jīng)營模式，從而達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的競爭力，使企業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

結(jié)束語：總之，處在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)的形勢依然嚴(yán)峻。為了確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)營管理者必須時(shí)刻關(guān)注企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段，密切關(guān)注及預(yù)防可能出現(xiàn)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)真分析原因，制定針對性防范措施，通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，真正促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

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