私人住宅贈與公證的法律保護探討

摘 要：改革開放以來，隨著住房制度的改革，住房私有化已經浮出水面，因此，房屋贈與或轉讓的現象日趨增多，如何辦理私人住宅轉讓，使住宅轉讓符合國家的法律范圍，已成為今后一段間的具體工作，在這個問題上，對房屋贈與的辦理方式、生效時間以及房屋贈與是否應予以限制等持有不同的觀點。筆者綜合不同觀點著重對上述問題進行分析和探討。

關鍵詞：私人住宅；房屋贈與；法律保護

隨著我國經濟的快速發展，近年來，全國各地的房價逐年攀升，各級政府每年加大調控力度，提高房屋轉讓的稅賦。很多人為了規避轉讓房屋的高稅賦及國家有關政策，經常采取贈與的方式辦理房屋過戶。這也直接促使全國各公證機構的房屋贈與公證數量大幅增多。不過在實踐中業界對房屋贈與公證的方式和生效時間觀點各一。筆者擬就贈與公證實踐中出現的部分問題談些個人粗淺的看法，期望專家、同仁批評指正。

一、贈與公證的方式

公證工作中，房屋贈與公證的方式，主要有兩種，一種是證明房屋贈與人單方出具的贈與書的真實、合法；另一種是證明贈與雙方達成的協議（合同）的真實、合法。不過業界以贈與書出具公證書的居多，認為贈與是單務合同、無償合同及實踐性合同，受贈人接受房屋的行為即視為接受贈與，房屋贈與行為就可成立，而無須再做其他意思表示，因此認為房屋贈與公證只要證明房屋贈與人單方制定的贈與書的真實、合法。

對于上述關于單獨出具贈與書的觀點，筆者認為理由過于牽強。第一，從我國民法通則有關原理來看，贈與是贈與人將自己的財產無償給予受贈人、受贈人表示接受的一種行為。給予財產的一方叫贈與人，接受財產的一方叫受贈人。贈與是雙方法律行為。同時也是實踐性法律行為，也就是說，贈與除了贈與人有把自己的財產無償地給予他人的意思表示，他人有同意接受贈與物的意思表示外，還必須交付實物才能成立。第二，根據我國《房屋登記辦法》規定，“……前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、……”，足以證明我國《房屋登記辦法》認可的是贈與合同而非贈與書。第三，依據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第128條之規定，房屋贈與行為的成立，以雙方簽訂書面贈與合同并到房屋登記部門辦理完過戶為準。雙方因各種原因未到房屋登記部門辦理過戶手續的，也要求必須有書面贈與合同，并已實際交付房屋，贈與行為才算成立。

二、贈與合同的生效時間

贈與與房屋轉讓一樣，是轉移所有權的一種方式，是實踐性法律行為。贈與行為生效的時間與財產所有權轉移時間有密切聯系。根據《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）第七十二條規定，“財產所有權的取得，不得違反法律規定。按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”筆者覺得，贈與合同中的房屋所有權轉移時間應屬于《民法通則》第72條所規定的例外情況之一。

根據2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》第三十二條規定，“發生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記……（三）贈與；……”第三十二條，“申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：……（四）證明房屋所有權發生轉移的材料；……，前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、……”

從上可知，房屋贈與合同，通常只有到房屋登記部門辦理完所有權轉移登記手續后方為有效，也就是說，房屋贈與的所有權轉移時間應以房屋登記部門辦理了房屋轉移登記手續，受贈人領取產權證之時為房屋贈與行為生效的時間。

但前面提到的最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第128條之規定，當事人雖未辦理過戶手續，但受贈人根據書面贈與合同已占有、使用該房屋的，房屋交付時間也算房屋所有權轉移時間，即房屋贈與行為生效時間。筆者猜測立法者意圖，在要求房屋贈與行為必須嚴格采取書面要式合同方式，并重視并及時地辦理房屋產權的登記手續的同時，也考慮到我國法制不健全、人民群眾法律意識淡薄的現狀，為了房屋所有權的有序流轉和社會和諧穩定，故特規定了房屋贈與生效時間的例外情況。

三、贈與行為是否應予以限制

在公證實踐中來申請辦理財產贈與公證的，大都跟房屋有關，面對當事人的公證申請，公證處是否一律予以辦理。筆者認為，為保護老人、兒童和缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的利益，以及為維護社會生產和工作的正常進行，公證機構應做好詢問調查工作，對下述房屋贈與行為應予以必要的限制。第一，對于那些目前只擁有一套房屋，又無穩定經濟來源的老人所為的房屋贈與行為，應支開老人的子女，單獨詢問老人贈與行為的動機和目的，是否出于子女的勸說、逼迫，才跟隨子女到公證機構來辦理贈與合同公證的，對于此類房屋贈與行為，公證員應向老人說明贈與房屋之后的可能出現利害，回家考慮清楚后再來辦理。第二，對于為了逃避應當履行的法定義務的情況，如贍養老人、撫養子女等，而將自己的房屋無償贈與他人的行為，公證機構應該不予以辦理。第三，部分當事人為了逃避債務、稅賦和支付員工勞動報酬等義務，而將自己的房屋無償贈與他人，對這種規避法律義務的行為，一旦發現，公證處拒絕予以辦理。第四，已設立抵押權等限制產權的物業，公證處應不予以辦理，因為《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規定，“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”，對于此種情況，公證處應不予辦理。

參考文獻：

[1]潘智勝.房屋贈與公證問題淺析[J].法制博覽（中旬刊，）2014-03.

[2]李宗勇，于成敏.贈與及贈與公證若干問題研究[J].中國公證，2010-09.