房地產(chǎn)登記安全受司法現(xiàn)狀的影響分析

摘 要：房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，是人們生活、生產(chǎn)的載體，是基本生產(chǎn)要素。從房地產(chǎn)的性質(zhì)上看，它不僅包含自然屬性，而且具備社會屬性特征，除了物質(zhì)實體之外，房地產(chǎn)還包含很多相關(guān)權(quán)益。近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了飛速的進(jìn)步與發(fā)展，人們的法律意識越來越強(qiáng)，在日常生活中，房屋所有權(quán)的作用凸顯出來，與此同時，人們也更加意識到房屋權(quán)屬登記工作的作用與重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；登記安全；司法現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)登記中，不僅包含現(xiàn)有的規(guī)章制度、法律、法規(guī)，而且包含會議紀(jì)要、技術(shù)規(guī)范等內(nèi)部文件，不過從內(nèi)部文件的約束力度上看，效果不夠理想。我國《物權(quán)法》現(xiàn)階段已經(jīng)施行，其中對國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行了說明，并且使登記辦法、登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記范圍等內(nèi)容更加明確，對我國的房地產(chǎn)登記提出了更為嚴(yán)格的規(guī)定與要求。

一、我國司法現(xiàn)狀對房地產(chǎn)登記所產(chǎn)生的具體影響

1.房地產(chǎn)登記受到立法狀況的影響

從現(xiàn)階段的立法情況上看，雖然已經(jīng)存在關(guān)于房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律，但是其中并沒有形成明確的理論基礎(chǔ)。對于制度設(shè)計而言，必須要做到縝密、合理，便于為實際操作提供條件，也可以使當(dāng)事人利益得以圍護(hù)，即便發(fā)生訴訟，法院在審理案件時，也有理可循。不過目前的房地產(chǎn)登記制度并不能夠使社會現(xiàn)實需求得以滿足，實踐起來難度較大，再加上立法具備滯后性特征，很難完全保障當(dāng)事人權(quán)益。

2.房地產(chǎn)登記受到執(zhí)法現(xiàn)狀的影響

首先，我國的執(zhí)法機(jī)構(gòu)非常復(fù)雜，從房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)執(zhí)法情況上看，其中具備兩點特征，主要為分散性、行政性。登記機(jī)構(gòu)為政府行政機(jī)關(guān)，行政性表現(xiàn)非常明顯，除此之外，等級機(jī)構(gòu)處于比較分散的狀態(tài)，出現(xiàn)了多部門登記的情況，導(dǎo)致執(zhí)法行為無法統(tǒng)一、規(guī)范。

其次，在執(zhí)法機(jī)構(gòu)中，部分執(zhí)法人員的專業(yè)素養(yǎng)不高，甚至有少數(shù)工作人員未接受培訓(xùn)，直接上任工作，登記人員的錄用門檻并不高，相關(guān)機(jī)構(gòu)在人才選拔上不合理。為此，執(zhí)法機(jī)構(gòu)必須構(gòu)建高素質(zhì)工作人員隊伍，強(qiáng)化執(zhí)法隊伍建設(shè)工作，促使執(zhí)法人員的能力提升，實現(xiàn)行政執(zhí)法行為的規(guī)范化，確保法律、法規(guī)能夠順利實施，朝著正確的方向發(fā)展。

最后，執(zhí)法規(guī)范存在不完善之處，對我國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)登記安全造成威脅。登記機(jī)構(gòu)執(zhí)法行為對法律制度完善程度具有較高的依賴性。盡管現(xiàn)階段的物權(quán)法對房地產(chǎn)登記規(guī)則進(jìn)行了規(guī)定，不過實際操作還存在一些問題，登記制度內(nèi)容所涉及到的范圍較廣，在公示制度上，部分公示信息不夠全面，且信息未能夠及時更新，這就要求各職能部門分工合作，充分發(fā)揮登記職權(quán)的作用。

3.房地產(chǎn)登記制度受到守法現(xiàn)狀的影響

從我國房地產(chǎn)登記情況上看，守法成本較高，且守法群眾辦證難度非常大。若房屋屬于住宅房屋，則不僅要提供登記信息，還需提供安全鑒定文件，便于辦理分割測繪。《物權(quán)法》中包含機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)登記錯誤，損害到當(dāng)事人利益時，不管在主觀上登記機(jī)構(gòu)是否有錯，其都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這一規(guī)定導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)登記過程中的風(fēng)險加大，對登記工作的有序進(jìn)行會產(chǎn)生一定影響。

二、提升房地產(chǎn)登記安全性的措施

1.完善房地產(chǎn)登記法

《物權(quán)法》中對房地產(chǎn)登記基本規(guī)則進(jìn)行了明確規(guī)定，不過實踐中遇到較多問題。為此，必須對房地產(chǎn)登記法進(jìn)行完善，利用專門法律明確規(guī)定登記錯誤賠償責(zé)任、登記人員專業(yè)素質(zhì)、登記審查要件、登記機(jī)構(gòu)設(shè)置等內(nèi)容。除此之外，《物權(quán)法》中還要詳細(xì)規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動問題，利用規(guī)則程序，對物權(quán)變動（有序）進(jìn)行保護(hù)。《物權(quán)法》中與程序性相關(guān)的規(guī)定過于簡單，不具備太強(qiáng)的操作性，通過實現(xiàn)房地產(chǎn)登記法的統(tǒng)一化，便于從程序、實體兩個方面規(guī)定房地產(chǎn)登記的內(nèi)容。

2.登記機(jī)構(gòu)與執(zhí)法部門要加強(qiáng)聯(lián)系

房屋登記機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)與執(zhí)法部門的聯(lián)系，便于達(dá)到聯(lián)動執(zhí)法的目的。首先，房屋登記機(jī)構(gòu)要與執(zhí)法部門構(gòu)建信息共享平臺，主要提供規(guī)劃、公證、公安等相關(guān)信息，確保登記資料的及時性、真實性、可靠性。其次，登記機(jī)構(gòu)要多與規(guī)劃部門進(jìn)行有效溝通，對房屋規(guī)劃、房屋產(chǎn)權(quán)屬登記兩者間的銜接進(jìn)行處理，保證房地產(chǎn)登記信息準(zhǔn)確。最后，房屋登記機(jī)構(gòu)還要與公證部門相互配合、合作，公證部門給予公證后，需由登記機(jī)構(gòu)登記結(jié)果，可以使錯誤發(fā)生風(fēng)險得到控制，提高房地產(chǎn)登記的安全性與登記效率。

3.完善賠償機(jī)制

相關(guān)部門要完善登記賠償機(jī)制，當(dāng)發(fā)生登記錯誤后，由出錯方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，落實登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任制度，對受害者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，可將登記賠償問題解決。除此之外，在房地產(chǎn)登記過程中，還可利用執(zhí)業(yè)保險制度，確保良性賠償機(jī)制的形成。

三、結(jié)束語

目前，我國房地產(chǎn)登記安全問題已經(jīng)受到了廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)登記安全與很多因素相關(guān)，其中包括立法現(xiàn)狀、執(zhí)法現(xiàn)狀、守法現(xiàn)狀三個主要因素，通過采取措施，對相關(guān)法律進(jìn)行完善，并建立有效的賠償機(jī)制，有利于提高房地產(chǎn)登記安全性，使當(dāng)事人的利益受到保護(hù)。一旦發(fā)生登記錯誤的情況，由相關(guān)部門承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，確保當(dāng)事人利益不受到損害。本文首先分析了我國司法現(xiàn)狀對房地產(chǎn)登記所產(chǎn)生的具體影響，然后探討了提升房地產(chǎn)登記安全性的措施，有利于為日后房地產(chǎn)登記工作提供依據(jù)。