淺談預告登記制度探究

摘 要：預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。其是物權法登記制度中的一個重要規定，它可以有效地保護不動產請求權，最終達到平衡不動產交易當中各方利益的目的。但是，分析我國相關法律規范仍然存在著許多的不足和缺陷，因此必須完善我國預告登記制度，維護法律權威。

關鍵詞：預告登記制度；商品房；物權法

一、預告登記的性質

目前在國內主要存在三種觀點：第一種觀點認為：關于其法律性質，究竟是一種物權或僅為一種債權保全手段，甚有爭論。預告登記是介于債權和物權之間，兼具兩者的性質，在現行法上為其定性實有困難，可認為系于房地產登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。第二種觀點認為：預告登記的權利是一種具有物權性質的債權，或者可以說是一種準物權。第三種觀點認為：預告登記的性質是使被登記的請求權具有確保將來只發生該請求權所期待的法律結果，其實質是限制現時登記的權利人處分其權利。從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了物權的排他效力。因此，預告登記是債權被物權化的一種具體體現。經過預告登記的不動產，債權人對不動產物權變動的請求權可以對抗第三人。

二、預告登記制度的發展現狀

（一）立法現狀

目前，我國對于預告登記制度的立法例遵循的是法典式與特別法式相結合的方式：即在基本法（《物權法》）中對預告登記制度進行原則性規定，并且在特別法（《房屋登記辦法》）中對預告登記的詳細內容予以細化，這種立法方式既體現了法律的權威性、簡潔性，又不失可操作性。

另外，一些地方性法規早在《物權法》預告登記制度頒布之前，就已經對房屋預告登記制度作出了規定。例如《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第29條，2002年《上海市房地產登記條例》，2005年《天津市房地產登記條例》和2007年《廣州市城鎮房屋登記管理辦法》等等。通過基本法、行政法規和地方性法規這三個層面的法律對于預告登記制度的規范，說明我國已經從體制上建立了預告登記制度。

（二）實際操作情況

1.預告登記制度

目前，我國的南京、上海、天津、廣州等等地區的地方立法對于預告登記制度作出明確的規定。對于其他地區來說，目前購房者辦理產權登記時需進行“發放產權證”和“保留產權檔案”這兩項內容，其中的“保留產權檔案”一項即具有“登記”性質，只不過舊登記辦法未建立“房屋登記簿”。新辦法實施后，行政部門就要建立“房屋登記簿”，將購房者寫進登記簿，并詳細記錄房產自然情況、位置、所有權人及權屬轉移等信息。

2.預售登記制度

另外，作為房地產登記的一個部分，我國設立了商品房預售登記備案制度，《城市房地產管理法》第44條和《城市商品房預售管理辦法》10條都對預售登記作出規定。其目的是通過商品房預售合同的登記對開發商預售行為的合法性進行審查，從而保障購房人的合法權益。但是，我國預售登記備案制度，并未明確該預售登記的效力和對抗第三人的效力，沒有賦予購房人申請登記的權利。因此，不能有效發揮預防“一房二賣”等房屋買賣糾紛的作用。

三、我國預售登記制度實踐中存在的主要問題及完善

（一）預告登記制度的保護請求權范圍不明晰

根據《物權法》第20條以及《房屋登記辦法》第67條規定：當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押以及房屋所有權轉讓、抵押可以申請房屋預告登記，由此可以看出，我國預告登記請求權的范圍權限定在買賣和抵押房屋的協議，而對變更、消滅或贈與及附條件或附期限的請求權等是否能夠進行預告登記沒有規定。根據物權法定原則，沒有規定就不能適用預告登記制度。在我國現實生活中，為了保全給予或取消土地上的某項權利，對土地抵押權的請求權或變更此種權利的內容的請求權，或者是為了保全附條件或附期限的請求權時并沒有進行預告登記，同樣對債權存在一定的風險和不利條件，筆者認為這些權利也應該在土地登記簿中進行登記。因而我國物權法預告登記所保全的請求權不能僅限定在房屋或者其他不動產的協議，應根據物權交易安全的需要給予適當的擴大。

（二）預告登記制度的發生方式缺失

關于預告登記的產生原因及申請程序。我國物權法只規定當事人可以按照約定向登記機構申請預告登記，但如果約定不成，如何處理，在國外有相應的假處分制度。假處分是法院為保全某項請求權而做出的有臨時效力的指令，我國訴訟法中沒有假處分制度，假處分類似于我國司法中的保全措施，可類推適用。筆者認為可增加規定由請求權人向法院申請，經由法院的保全裁定進行預告登記。另外，將預告登記條款寫進《房地產買賣合同示范文本》里，防止購房者因為不了解預告登記，使得預告登記制度的實施受到影響，而如果將預告登記制度寫入房地產買賣合同示范文本中，提醒購房者這項權利，將使預告登記制度的發揮應有作用。

（三）預告登記薄的公開化

《物權法》和《房屋登記辦法》中都將預告登記作為預售房屋的一項重要內容，證明房屋所有權人，因此，對于預告登記薄應當公開化，允許購房者查詢，購房者也要養成去登記機關查詢房屋登記狀況的習慣。但是據筆者了解，目前房屋權屬登記薄只允許房屋產權證上面的登記人進行查詢，其他人員無權查詢，這給購房者帶來很大的麻煩，不利于房地產交易的安全穩定，因此按照《房屋登記辦法》的要求，登記機關要為查詢人提供方便。另外，此次《房屋登記辦法》可謂采用前瞻立法方式，規定可以采用紙介質，也可以采用電子介質進行登記，并且采用電子介質的，應當有唯一、確定的紙介質轉化形式，并應當定期異地備份。筆者認為，房地產交易權屬登記中心應該建立所在地區的房地產交易信息網，使普通市民隨時隨地都可以了解房屋權屬信息，方便買賣。

參考文獻：

[1]房紹坤，呂杰.創設預告登記制度的幾個問題[J].《法學家》，2003年4期.

[2]竇權宏.商品房預告登記制度取代預售備案制度的法律詮釋[J].《現代財經-天津財經學院學報》，2004年8期.