農(nóng)村房屋買賣合同糾紛法律規(guī)制研究

摘 要：三農(nóng)問題一直是黨和國家工作的重心，如何從我國實際情況出發(fā)，制定切實可行的法律，妥善解決農(nóng)村房屋買賣糾紛問題具有現(xiàn)實的實踐價值。本文首先介紹了我國農(nóng)村房屋買賣合同的現(xiàn)狀。其次，本文分析了我國農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的原因。最后，對如何解決我國農(nóng)村房屋買賣合同糾紛提出建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；房屋買賣合同；法律規(guī)制

一、我國農(nóng)村房屋買賣合同的現(xiàn)狀

在我國《城市房地產(chǎn)法》調(diào)整城市房屋的買賣交易，其程序非常的嚴(yán)密，過戶登記是其非常重要的程序。而在農(nóng)村，房屋買賣與城市房屋買賣形式卻非常不同，在農(nóng)村，一般是買賣雙方簽訂簽訂購房協(xié)議，更有甚者是口頭協(xié)議，買賣雙方的身份也比較復(fù)雜，有本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的買賣，本集體經(jīng)濟組織與其他經(jīng)濟組織的買賣交易，還有本集體經(jīng)濟組織與城鎮(zhèn)居民的交易。

目前的法律規(guī)定，農(nóng)村房屋交易應(yīng)當(dāng)具備以下幾點：買賣雙方屬于同一集體經(jīng)濟組織，買方無其他房產(chǎn)，所購房產(chǎn)的面積應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需有政府的批準(zhǔn)，買賣房屋需提出申請，政府需對買賣的房屋是否符合以上規(guī)定進行審查，房屋買賣合同需經(jīng)過批準(zhǔn)才能生效，沒經(jīng)過批準(zhǔn)，房屋買賣合同不能生效。法院對房屋買賣糾紛的處理存在以下幾種意見：第一，認(rèn)定房屋買賣合同一律無效，北京高院認(rèn)為房屋買賣不能不賣地，只賣房，我國不允許私人之間買賣宅基地，故此買賣合同不能生效。第二，認(rèn)定房屋買賣合同一律有效，此觀點認(rèn)為，買賣合同與無權(quán)的轉(zhuǎn)移是分開的，房屋是村民自己的財產(chǎn)，村民應(yīng)具有處分權(quán)且是完全處分權(quán)，房屋買賣合同只要符合合同的成立要件就應(yīng)有效，過戶與否并不影響買賣合同的效力。故此類合同應(yīng)認(rèn)定為有效。第三，原則上無效，特殊情況有效。此觀點認(rèn)為同屬一個村民委員會的才有效。

二、我國農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的原因分析

我國農(nóng)村房屋買賣合同糾紛其根本原因是調(diào)整農(nóng)村房屋買賣法律規(guī)范模糊不確切。其主要原因是缺失農(nóng)村房屋買賣登記制度。其直接原因是農(nóng)村房屋買賣當(dāng)事人為追逐不當(dāng)利益而背棄誠信。

我國在土地上采取農(nóng)村與城市不同的土地政策，這造成我國城市與農(nóng)村的房屋買賣呈現(xiàn)不同的形式。農(nóng)村的房屋分為兩個部分，第一部分為宅基地，第二部分為宅基地上的房屋。毋庸置疑房屋為村民的私有財產(chǎn)，而房屋占有的宅基地則相對復(fù)雜。集體組織擁有宅基地的所有權(quán)但村民自己擁有宅基地的使用權(quán)，所以農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜。因所有權(quán)與使用權(quán)分離，因此也加大了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的難度。

三、解決我國農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的建議

盡快對農(nóng)村房屋買賣合同相關(guān)的法律法規(guī)加以完善。第一，立法機關(guān)應(yīng)對農(nóng)村房屋買賣合同的效力制定一個清楚的法律界定。第二，因法律的完善不是一蹴而就的事情，立法又應(yīng)跟上社會的發(fā)展速度，這樣我們可通過司法解釋來彌補法律的漏洞。在我國全國人大常委會行使司法解釋權(quán)，在無明確的法律對宅基地使用權(quán)及房屋買賣進行規(guī)范時，全國人大常委會課通過司法解釋對農(nóng)村房屋賣合同，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，及相關(guān)程序性問題作出說明。這樣買賣雙方都有法可依，司法機關(guān)也可因司法解釋的指引而防止判決 的不公平。

在司法實踐中，應(yīng)確保法治的統(tǒng)一性，防止同案不同判，有損司法的權(quán)威性。司法實踐中的審判實踐的混亂加劇了糾紛解決的難度，例如，在同一類型的案件中，有的法院判決房屋買賣合同一律無效，有的法院判決買賣合同一律有效，而有的法院判決原則無效，特殊情況有效。這種不統(tǒng)一的判決對法制的統(tǒng)一性與嚴(yán)肅性是一種極大的破壞，因此，對同案不同判現(xiàn)象要極力避免，以使在法律糾紛解決時更好地維護雙方的利益，要實現(xiàn)此目標(biāo)可從以下幾個方面努力：首先，最高人民法院和最高人民檢察院應(yīng)針對農(nóng)村房屋買賣和宅基地問題制定出統(tǒng)一的司法解釋，以此來引導(dǎo)基層法院的審判活動。其次，法院不能在法律規(guī)定不明確的情況下隨意的處理案件，輕易地做出判決，而應(yīng)注意此類案件相應(yīng)的法律效果與社會效果，權(quán)衡雙方的利益，充分考慮雙方當(dāng)事人的過錯，盡可能的做到審判的公平。

應(yīng)城市房屋買賣一樣在物權(quán)變動上建立清晰的登記制度。我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動要求通過登記來實現(xiàn)公示的效果，我國農(nóng)村也應(yīng)借鑒城市房屋登記制度，這樣有利于農(nóng)村房屋的健康流轉(zhuǎn)。有利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。要實現(xiàn)這個目標(biāo)可從以下幾個方面著手：首先，應(yīng)確定農(nóng)村房屋變動的登記機構(gòu)。其次，農(nóng)村房屋買賣的當(dāng)事人應(yīng)向房屋所在的登記機關(guān)提出書面申請，同時需提供相應(yīng)的必要的證件等。有登記管轄權(quán)的機關(guān)應(yīng)受理當(dāng)事人的申請，并可收取法定的登記費用。

國家應(yīng)該放寬宅基地轉(zhuǎn)讓的限制，減輕房屋交易受到的束縛。曾先法律應(yīng)給予農(nóng)村村民與城市居民在處理自己私有房屋當(dāng)面相同的權(quán)利。國家應(yīng)開放宅基地的流轉(zhuǎn)，這樣有利于目前的現(xiàn)狀。

在房屋拆遷產(chǎn)生的買賣糾紛中應(yīng)維護誠實信用原則。誠實信用原則是民法的基本原則也是市場經(jīng)濟的基本規(guī)則，農(nóng)村房屋買賣糾紛中多是因為賣方違反誠實信用原則，鉆法律的漏洞，無效合同的處理應(yīng)更多的保護買方的利益，例如補償款的分配，應(yīng)結(jié)合案情給予買方更多的補償款，這樣更符合誠實信用基本原則的宗旨。

四、結(jié)束語

我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)發(fā)生了重大的變化，經(jīng)濟快速發(fā)展的同時相關(guān)的問題也急需解決，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛法律規(guī)制已經(jīng)成為目前急需解決的時候，相關(guān)部門必須加以重視，事物的發(fā)展需要一個過程，法律、法規(guī)的完善也不例外，這需要黨和政府以人民利益出發(fā)，以法律手段來解決這個問題，相信這一問題會逐步的解決，這將為我國農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展提供助力。

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作者簡介：

楊越明（1989～），遼寧沈陽人，遼寧大學(xué)2013級法律碩士（非法學(xué)）專業(yè)碩士研究生。