新建物業項目承接查驗的風險剖析及防控

何景梅　王海燕　馬云俊

摘 要：物業服務和管理的風險來自物業實踐中的各個環節，風險分析和防控對物業工作的順利開展有著重要意義。物業承接查驗是實施物業管理的關鍵環節，它關系到物業服務企業自身的利益和品牌的樹立。在承接查驗實踐中，一些物業服務企業往往重視不夠，造成后續的物業實踐中糾紛不斷，給物業工作帶來嚴重的不利影響。正確認識新建物業項目承接查驗的風險，并加以有效防控，是物業服務企業實現可持續發展的前提。

關鍵詞：承接查驗；風險；防控；物業項目

中圖分類號：TU711 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）09-0025-02

新建物業項目承接查驗是物業服務企業在正式接管項目之前，與項目建設單位按照國家規定和前期物業服務合同的約定，聯合組成查驗小組，共同對物業共用部位、共用設施設備等進行檢查和驗收的活動。項目承接查驗活動是否組織有力、準備充分、查驗全面、措施得力，關系到物業企業是否能順利開展物業服務工作。在項目承接查驗過程中，任何一個環節出現疏漏，均可能引起物業企業與開發建設單位、業主之間的糾紛，給企業帶來無法估量的損失，其風險不可低估。

一、新建物業項目承接查驗風險剖析

正確認識承接查驗中的風險，對物業服務工作的順利開展具有重要意義。承接查驗風險主要源于以下幾方面：

（一）承接查驗條件不到位

根據國家住房和城鄉建設部頒發的《物業承接查驗辦法》相關規定，承接查驗的物業必須具備工程竣工驗收合格、公共設施設備、配套設施按規劃設計要求建成，取得使用合格證書、技術資料完整齊全及法律法規規定的其他條件等七項。這是硬性規定，不能討價還價。但在實踐中，一些物業企業片面追求擴大規模，獲得項目管理權，或面對較強勢的項目建設單位，對不符合查驗條件的項目草草進行查驗，即使發現問題也不敢理直氣壯地主張權利，更有甚者直接接管未經查驗項目，導致后續服務中出現種種被動局面。對一些質量問題和缺陷，如果承接查驗不認真，不能及時發現，在業主入住后才逐漸暴露出來，產生的質量責任、施工安裝責任、管理維護責任不清，致使業主和物業企業間的糾紛增多，各自權益均得不到有效保護，給業主造成損害，物業企業也需承擔賠償責任。

（二）承接查驗資料不到位

《物業承接查驗辦法》中明確規定：現場查驗20日前，建設單位應當向物業企業移交竣工圖等驗收資料、設施設備的技術資料、市政公用設施設備準許使用文件、物業質量保修和使用說明文件等。但由于責任心不強等原因，建設單位往往向物業企業移交的資料不全，也未按規定列出未移交資料明細和補交時間。有的物業企業雖然承接了建設單位移交的資料，但未安排專人進行清點核查，更未按照即將進行的承接查驗工作要求，列出重點設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格文件，導致現場查驗準備不充分，造成查驗流于形式或干脆忽略查驗環節，給后續的設施設備管理和安全使用帶來較大隱患。

（三）承接查驗組織和參與人不到位

承接查驗是細致而繁雜的工作，作為項目承接方需要精心嚴密組織，制訂承接查驗的方案、程序和內容，組建承接查驗小組。但是，在物業承接查驗實踐中，有些物業服務企業忽視接管方案制訂，迷信建設單位提供的竣工驗收報告，認為既然項目都經過了驗收，承接查驗的組織和人員配備差不多就行。其實，竣工驗收和承接查驗有著截然不同的內涵。承接方在承接查驗中沒有主動與項目建設單位及時溝通、協調，共同制訂物業承接查驗方案；沒有抽調過硬的項目查驗負責人、工程技術等關鍵人員組成承接查驗小組；沒有邀請建設、施工、監理、設備廠家以及業主代表和房地產行政主管部門共同參與查驗。承接查驗組織和驗收人員不到位，形成了承接查驗的硬傷，承接查驗的效果和面臨的風險可想而知。

（四）查驗發現的問題解決不到位

現場查驗是承接查驗工作的中心環節，在查驗過程中會發現一些問題。這些問題有的可以立即解決，對于不能立即解決的問題，需由物業企業和建設單位協商解決方案，并書面確認限時解決。但在實際操作過程中，有些物業企業為了盡快完成查驗，往往只注重實際問題解決，而忽視書面文件的簽字確認，導致后續糾紛不斷。大量事實證明，物業項目開發建設過程中的遺留問題對物業服務和管理影響巨大，物業服務中的很多糾紛都是因為開發遺留問題得不到及時解決而引起的。查驗發現的問題不能及時解決，或沒有形成相關文字資料，這將給后續的管理和服務帶來不利影響。

（五）管理配套、產權界定不到位

承接查驗工作開始時，一些項目的相關設施沒有按照要求最終完成，如崗亭、圍欄設施、停車位等，以及小區的公共設施設備、停車位、會所等產權不明晰，建設單位未提供產權界定證明，這些問題將影響后續的物業工作。但很多物業企業為了加快查驗接收進度，對此類問題重視不夠，對存在的問題沒有提出明確的主張，這給后續物業工作的開展帶來了極大的隱患，業主的投訴糾紛也會因此而增多。

此外新建物業項目承接查驗中還存在查驗現場安全措施不力、查驗方法不當等風險。

二、新建物業項目承接查驗風險防控

做好物業承接查驗的風險防控，可為物業工作的順利開展提供保障。

（一）依據相關法律法規，維護各方合法權益

實施物業承接查驗主要依據《物業管理條例》、《物業承接查驗辦法》、前期物業服務合同等法律性文件，物業企業要充分認識到查驗工作是有章可循的，在實際操作過程中，要堅持原則，據理力爭。在確定查驗方案、移交圖紙資料、查驗實施、簽訂協議和最后辦理物業交接手續過程中，物業企業既要從日后物業維修養護管理的角度進行驗收，也要站在業主的立場上，對承接查驗各個環節嚴格把關，嚴格驗收，對不符合驗收條件或驗收資料不全的查驗項目，要敢于主張權利，提出要求。明確各方的責任和義務，維護各方合法權益，從思想認識、查驗立場的源頭上堵塞各種風險因素。

（二）積極協調調動各方力量，充分考慮設備運行階段可能面臨的問題

承接查驗條件具備后，物業企業應組織經驗豐富的管理和工程技術人員參與項目查驗。主動聯系建設單位，統一思想、統一查驗標準，明確查驗程序及雙方的責權利，就物業的承接查驗進行協商，確定查驗方案。與建設單位共同組成承接查驗小組，由建設單位指派工程總包、設備廠家、監理單位，及邀請業主代表、社區街道、房地產行政主管部門參加查驗，也可聘請第三方專業機構協助進行，注重現場查驗的安全防控。通過精細的工作準備，杜絕組織不嚴密、管理技術人員力量不足帶來的驗收難題。邀請第三方參與驗收，增加驗收結果的權威性和公信力。還可聘請公證機構參與物業承接查驗過程，對查驗結果進行公證。

為保證接收后設施設備的正常運行，在現場對設施設備進行測試試運行。逐步由承接查驗交接向正常運行、保養及維修轉移，注意物業企業技術人員與設備安裝調試單位人員的技術銜接和技術操作培訓，最大限度減少和杜絕設備正常使用和維修保養中的風險。

（三）做好書面備案，并簽訂相關協議

在承接查驗的每一個環節，除了應具備有力的組織，精干專業的人員，還應有各專業人員形成的書面記錄和問題反饋制度。將查驗進度、存在問題及時在查驗小組中進行通報，明確下一環節的工作內容，做到小組成員人人心中有數。對查驗中發現的問題，屬于必須改正的，應書面報請建設施工單位返修；暫時無法返修的項目要確定維修期限；屬于無法返修的項目，應與建設單位協商達成一致意見，形成備忘錄，明確記錄在案。物業企業應當將承接查驗有關的文件資料建立檔案并長期妥善保管，做到有據可查，避免因權責不明、問題不清而發生糾紛。承接查驗符合要求后，物業企業應與建設單位共同確認現場查驗結果，簽訂物業承接查驗協議。協議中應對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限及雙方的權利義務、違約責任等事項做出明確約定。

（四）注重配套設施的承接查驗，明晰共有部分產權

俗話說：無配套，無安居；即沒有完善的配套，業主入住后的生活將受到一定的影響。由于業主和物業企業接觸緊密，因配套不完善造成的生活不便，業主自然會遷怒于物業企業，勢必給物業服務工作的開展造成阻礙，影響物業在業主中的形象。在接管驗收中，一定要足夠關注與物業服務密切相關的設施和管線有無按要求做好。未完善的設施和管線，一定要及時督促建設單位限時完善，保證在業主大批入住前得到解決。此外，對小區的公共設備設施、輔助場所、停車位、會所等部位的產權問題要明確界定，督促建設單位提供相關證明。

（五）拒接不符合條件或未經查驗的物業項目

在物業承接查驗實踐中，常常不能引起物業企業足夠的重視，要么沒有經過承接查驗就接管物業，要么承接查驗流于形式，留下很多隱患和問題。事實上，拒接未經查驗的物業，是物業企業自我保護的最基本、也是最有效的手段。在承接查驗中，物業企業不能因為任何緣由，承接不符合交用條件或者未經查驗的物業，這是物業企業接管項目的底線，必須嚴守。

三、結論

承接查驗是物業服務企業接管物業的重要環節，做好承接查驗是保證物業企業后期服務和管理工作順利開展的基礎，也是物業企業規避服務風險的重要前提。作為承接方，要未雨綢繆，仔細分析承接查驗中風險所在，逐一化解，為物業服務和經營開好頭。

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[責任編輯 劉嬌嬌]