淺談武漢公共租賃住房的財務策略問題

秦哲

【摘 要】武漢市作為中原地區的經濟大型城市，每年有大批人涌入武漢。武漢大學經濟與管理學院教授、經濟研究所所長成德寧就指出到2049年武漢市常住人口將會達到2500萬。那么隨著人口的不斷增長，武漢市高居不下的房價將會是大部分中低收入者和外來人員的一個大難題。原有的經濟適用房與廉租房為主的住房保障系統受到戶籍等條件的影響將無法解決目前存在的問題。我們急需尋找另外一條新的策略方式來緩解武漢日益劇增的人口住房問題。而從2009年的武漢市公共租賃住房首次推行，在一定程度在緩解了武漢的住房壓力。而作為緩解“夾心層”人群無法獲得住房保障的解決辦法，公共租賃住房減輕了中低收入群體購買住房的經濟壓力，而且可以減少“被買房”群體的數量，對抑制過高房價起到積極作用。

【關鍵詞】夾心層；租賃住房；住房壓力

近年來，武漢市不斷加大廉租住房、經濟適用住房等保障性住房的建設力度，城市低收入住房困難家庭的住房條件得到明顯改善。但我市仍有部分城市中等偏下收入住房困難家庭，既不符合經濟適用住房、廉租住房保障條件，又無力通過市場租賃或者購買住房；同時，新就業職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件也亟需改善。加快發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，調整保障性住房供應結構，滿足城市中等偏下收入家庭、部分新就業職工和外來務工人員基本住房需求的重要舉措，對引導居民合理住房消費，穩定我市房地產市場，深入實施人才強市戰略，促進經濟社會持續健康發展具有十分重要的意義。

資金是公共租賃住房建設與發展的保證，一方面公共租賃住房房源籌集需要大量資金；另一方面，建成后的住房也需要大量的運營維護費用。因此，融資機制是影響公共租賃住房持久性與穩定性的關鍵因素。目前，單一的融資渠道成為公共租賃住房亟待解決的瓶頸。一方面，目前我國公共租賃房建設的一般模式是由政府劃撥土地，國企開發建設，建設資金大部分來源于財政撥款，對政府依賴性過大。在部分地方政府嚴重依賴土地財政的現狀下，地方財政作為公共租賃住房的投資主體就會面臨重重壓力。另一方面，由于公共租賃住房所需貸款時間較長，使得房地產信托投資基金和保險資金等不愿參與公共租賃住房的建設和運營，金融機構也沒有較強的意愿給其發放中長期貸款。這就造成社會資金不能介入到公共租賃住房的建設和運營領域，市場化的融資機制未能充分建立起來，限制了其資金來源。

我國目前對公共租賃住房主要是采取政府補貼的形式，從財政上來撥款。而每個城市地區的資金都是有一定限制的，中央補助公共租賃住房的公式為某地區的專項補助資金總額=〔（該地區年度籌集套數×該地區上一年財政困難系數）÷∑（各地區年度籌集套數×相應地區上一年財政困難系數）〕×年度公租房補助資金總規模。其中：該地區年度籌集套數是指該地區當年計劃籌集套數，減去上年度未完成的計劃籌集套數，加上上年度超計劃完成的籌集套數。

武漢作為中部乃至于全國范圍內的一個人口大市，按正常的政府補貼顯然無法完全解決目前武漢公共租賃住房的財務問題，那就需要其他金融手段來緩解這一問題。市政府應從財政預算中安排一定的住房貸款資金來補充，或以適當的方式發行住房抵押貸款券吸納社會投資。建立住宅銀行，發展住房儲蓄，廣泛吸納社會資金，開發利用新的金融工具，多渠道籌集住房資金，支持住房建設﹑住房流通和住房消費。同時市政府應加強通過稅收﹑財政﹑交叉補等手段，使開發商出于自身經濟利益考慮參與公共租賃住房社區建設的社會福利工程。除了這些金融手段外，政府也需要拓展新的渠道來增加公共租賃住房的資金來源。如，對建設公共租賃房時配建的商業門面和基礎設施，可對外進行銷售，并保留位置好、人氣旺的商業配套門面對外租賃，這樣既可以完善公共租賃住房的配套設施也可以緩解資金壓力。

而適合武漢的公共租賃住房融資模式有很多，如，財政提供公共租賃住房專項資金，作為公共租賃住房資金的主要來源，財政專項資金主要用于三點，實物配租，即通過新建、收購和舊公房轉化等途徑直接向租戶提供公共租賃住房；租金補貼；預留維修基金；建立公共租賃住房公益基金，公共租賃住房公益基金主要通過社會捐贈和福利彩票獲得。社會福利彩票每年的發行量是巨大的，其發行的初衷既是為社會福利事業出力。政府將社會捐贈和福利彩票的部分收益用來建立公共租賃住房公益基金；建立公共租賃住房資金循環系統，公共租賃住房不單純是政府行為，而是在政府主導下全社會資本的有機聯合互動。公共租賃住房作為社會保障性消費品和投資品，它能滿足各方面參與者對收益以及社會影響的要求。還可以對公共租賃住房政策的關注，營造關心貧困、互助互愛、共建和諧社會的大環境；BOT模式即建造—運營—轉移（ Build Operate Transfer），指，是指政府（ 通過契約）授予私營企業（ 包括外國企業） 一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收取費用或出售產品以清償貸款、回收投資并賺取利潤； 特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。公共租賃住房本來是屬于政府保障的范疇，理應由政府來投資，但可以借鑒BOT模式，使民間資本更好的參與到廉租房建設項目中，以提高效率，降低風險，較好地保障國家與民營企業各方的利益。

武漢作為國內前幾的人口大市，在保障性住房的工作上會有很大的壓力。政府應加強對公共租賃住房在經濟、人員上的投入，加快各項工作的進程。同時也要更全方位的對武漢中低收入人群進行考慮，根據不同層次的不同收入人群進行相匹配的政策保障。更多的是在公共租賃住房資金的引進融資上要做出不同的創新，保障公共租賃住房事業的穩定有序發展。公共租賃住房是保障社會中低收入人群住房問題一個有效途徑，只有保障了中低收入人群的住房問題，社會才能更快的發展，才能營造更加和諧的社會氛圍。

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