重慶市房產稅改革創新與構想

朱軍

【摘 要】房產稅改革成為當前中國稅制改革的一個重要部分，對于整個經濟的發展產生重大影響。本文基于重慶市房產稅試點存在的問題，針對房產稅征收提出一些更為合理的改革稅收要素改革，期待對重慶市房產稅的改革存在一定的邊際效應。

【關鍵詞】房產稅；改革；創新

一、引言

改革開放以來中國經濟都保持兩位數的增長趨勢，中國經濟的快速增長與樓市的發展與繁榮存在著一定的相關性。在政府、眾多學者、企業家憂慮中國房地產行業是否會硬著陸之際，未來中國經濟與中國樓市將何去何從？中國目前正在經歷城鎮化、工業化的階段，房地產行業的繁榮無疑對中國經濟形成強烈的影響，如何保障中國樓市的健康發展，抑制樓市泡沫的破滅，成為政府工作的中心，也成為2015年兩會會議的熱點問題。2015年3月1日開始實施《不動產登記暫行條例》引發有關房產稅改革的熱議，2015年兩會期間眾多專家學者都針對房產稅建言獻策，但2015年《政府工作報告》對房產稅卻只字未提，那么房產稅改革之路將怎樣走，到底將走向何方？重慶作為房產稅改革試點區域之一，重慶地區的試點覆蓋人群小、稅收基數小、征收額度小等問題，可見現行房產稅試點方案效果遠未及預期。為了保護重慶居民的剛性需求，實現稅負公平原則，保障重慶市房地產行業健康發展，保持重慶地區經濟可持續增長，房地產稅制改革已迫在眉睫，本文僅探討房產稅方面的改革思路與構想。

二、房產稅設計理念

目前重慶市試運行的房產稅，主要針對獨棟別墅和高檔商品房，以及在重慶無戶籍、無企業、無工作的“三無”人員所持有的二套及以上住房。稅基過窄，再加上房產稅征收的困難，房產稅的征收效果很不明顯，與國外房產稅或者物業稅的征收效果相比，還存在很大的差距。因而，房產稅的試點應該轉變為寬稅基、低稅率、輕流轉、重持有的稅制設計理念。

房產稅用于調節房地產市場的正常運行，應把重點放在控制面積和套數上，而非房產的單價上，可以更有效的堵住房產稅征收的漏洞。以重慶市試點的房產稅政策為例，某個人非重慶的“三無”人員，持有的房產既非獨棟別墅亦非高檔商品房，但持有上百套住房。按照現行重慶試點的房產稅來說，真正的投機者卻游離于房產稅的征收之外。另外，考慮中、低收入階層現在沒有更好的投資渠道，加上老有所居的顧慮，保有一定面積的房產也是合理的剛性需求，因此對剛性需求應該保護。

房產稅不宜在房產流轉過程中征收房產稅。房產在交易過戶過程中涉及到契稅（90平米以下免稅，90到144平米1.5%征稅，超過144平米3%征稅）、個人所得稅（若房產沒有超過5年，征收20%個人所得稅）以及其他稅費，因此過戶成本本來就很高，不應該再征收房產稅。房產稅調整的目標在于維護房地產市場的正常運行，引導大眾對房地產的合理需求和投資，房產稅的調控應重在保有環節，而非流轉環節。若在流轉環節征收過高的稅費，變相性的增加了剛性需求對房產的獲得成本。

房地產管理當局，可根據經濟形勢需要選擇房產稅政策。若想促進房地產行業的發展，可降低征收稅率，擴大減免稅收的面積以及減免稅收的房產套數。若要打擊房地產投機，維持房地產行業的健康發展，可適當提高房產稅的稅率，降低房產稅的減免面積和套數。

三、房產稅改革稅收要素設計

1.納稅義務人。房產稅納稅義務人，即負有繳納房產稅的單位和個人。納稅人為應稅住房產權所有人。其中單位是指除醫院、學校、幼兒園、行政單位、事業單位以及軍隊以外的所有企業或者單位。產權人為未成年人的，由其法定監護人納稅。產權出典的，由承典人納稅。產權所有人、監護人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

2.征收范圍。房產稅的征收范圍，即重慶市范圍內的普通住房、經濟適用房、商品房、聯排別墅以及獨棟別墅等房產，但不包括產權屬于醫院、學校、幼兒園、行政單位、事業單位以及軍隊的房產。

3.稅目稅率（見右表）

4.計稅依據。房產稅的計稅依據，即房產的應納稅建筑面積乘以房產的建筑面積單價，建筑面積單價以最近1年內交易過戶的價格為準；近一年內無交易過戶的，價格參照近3年的價格，以每年8%的增長比率換算到現值。若最近3年仍無交易記錄的，價格以評估價格為準。

5.應納稅額的計算

（1）應納房產稅=房產建筑面積單價×房產總建筑面積×[ 免稅面積比例×0 +減半征收面積比例×適用稅率×1/2+ 全額征收面積比例×適用稅率] ×持有月份數/12

（2）其中：

免稅面積比例= 免稅建筑面積/房產總建筑面積

減半征收面積比例=減半征收建筑面積/房產總建筑面積

全額征收面積比例=全額征收建筑面積/房產總建筑面積

6.稅收優惠

（1）以家庭為單位，第一套房產建筑面積在120平米以下，免稅；面積大于120平米小于180的部門，按適用稅率減半征收；面積超過180平米，超出面積部門按照適用稅率全率征收。

（2）若家庭擁有第二套房產，兩套總面積不超過120平米，免稅；兩套房產總面積不超過180平米，按照第二套房產的價格和第二套房產總面積減半征收；若二套房產總面積超過180平米，第二套房產全額按適用稅率全額征收。

（3）兩套以上住房，以超出房產的建筑面積和單價為基礎，按適用稅率全額征收。

7.征收管理

（1）征收周期：房產稅按照每個會計年度為周期進行計征，每個會計年度為每年1月1日至12月31日，共12個月。房產產權過戶的次月開始計征，房產產權轉讓過戶的當月繼續計征，次月停征。房產持有不足一年的，按照持有月份占一年月份數的比重進行計算征收。

（2）征收時間：房產征收辦理產權過戶的，應當在產權辦理過戶之前足額繳納房產稅；欠繳房產稅的不予辦理過戶。納稅年度內無交易過戶的，應該在次年4月1日之前到房產所在地稅局繳納房產稅。

（3）征收地點：辦理產權交易過戶的，房產所在地方房地產管理局繳納；會計年度內無交易過戶的房產，到房產所在地稅局繳納房產稅，房產稅欠款沒足額交齊的不予辦理過戶。

四、結論

重慶地區目前試點的房產稅與國外的房產稅或者物業稅都有很大的差距，肯定不能按照國外的征收方式照抄照搬.房產稅設計到多個稅種，涉及到眾多的稅收主體，為了避免重復征稅和正確引導房地產行業的健康發展，房產稅的制定和實施至關重要。通過本文對房產稅如何制定、如何征收提出一些建議，期待對重慶市房產稅的改革存在一定的邊際效應。

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