《不動產登記暫行條例》對登記實務的影響（四）

陳亞菁

在不動產登記中，申請和受理是相對的兩個主體分別作出的相對應行為，行政相對人向登記主體提出申請，登記主體依法受理，然后作出是否受理的決定。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）主要從便民高效、規范登記行為角度對登記機構的受理活動提出了比以往規章更嚴格的要求，需要登記機構引起足夠的重視。

首先是受理場所，也就是申請場所。《條例》規定，當事人應當到不動產登記機構辦公場所申請登記。那當前各地實施的上門服務、流動車（站）服務、網上申請是否與這一規定存在沖突？上門服務（包括流動車服務）作為許多登記機構的便民服務舉措在一些地方得到推廣應用，但在當前登記機構人員偏緊的情況下，上門服務確實不應大力推廣。因為，本來在辦公場所一個人就能受理完成的業務，如果換成上門服務則必須動用兩名工作人員同行，在滿足一部分特別人群需要的同時會加大辦公場所受理窗口的壓力，行政資源并未能得到很好的配置。《條例》之所以沒規定網上申請，是考慮到全國各地網絡平臺應用的不平衡性，但沒作規定并不否定網上申請的發展趨勢，如果網絡申請同時能解決安全和便利問題，則是合乎《條例》本身所提倡的行政法原則之一——便民高效。因此，在不動產登記信息平臺建設較為先進的城市，網上申請模式可以先試先行。

其次是受理中的告知要求。在以往的不動產登記中，登記機構習慣采用口頭方式告知當事人應當補件或不予受理，這種方式對于能夠解釋得清楚、當事人能接受的前提下是既快捷又省事的，但也容易發生扯皮現象。從對受理人員有效監督和對當事人負責的角度出發，無論受理與否，都應當予以書面告知。因此，《條例》從嚴要求登記人員的行為規范，規定受理中的告知行為應以書面形式進行。一是對于符合登記條件可以受理的，應當受理后書面告知申請人。交付給申請人的受理憑證既是受理完成的標志，也是申請人屆時領取權屬證書的憑證。二是對于不符合登記受理條件的，應書面告知不予受理。盡管不予受理沒有形成申請材料，但不予受理有可能損害申請人利益，為給申請人提供救濟途徑，應當出具不予受理的書面通知書。申請人認為不予受理存在錯誤、屬登記機構不作為的，可以憑不予受理通知書提起行政復議或行政訴訟。三是對于需要補件的業務應一次性告知補正內容。現實中往往存在當事人因缺件問題而多次往返于登記機構的情況，在沒有書面告知為證的情況下很難說清是由于登記人員未一次性交待清楚還是當事人未記全而導致，造成雙方之間出現矛盾。因此，無論從便民服務還是提高工作責任心的角度出發，都有必要以書面方式一次性告知申請人需要補正的收件。

再次是受理中告知與否的法律后果。受理是登記程序中至關重要的環節，是登記人員直接面對申請人并領受申請人登記意思的過程，每個前來申請的相對人都希望在登記機構的指導下一次性完成申請受理程序。受理與不受理的正確與否既反映出登記人員的業務水平，也影響著后序工作環節的效率。不正當的受理會使申請人不知所措，甚至會導致登記結果的錯誤。因此，《條例》規定了不予受理而未書面告知的法律后果，即視為受理。這個規定將徹底改變我們以前的做法。如果不能受理的業務因為缺少書面告知的程序而導致法定受理的，則會給登記機構帶來極大的被動局面。因為一旦視為受理則必然進入審查、登簿、發證環節，等到發證時限屆滿，申請人無法領證則會引起更大的矛盾。因此，從完善登記機構自身做法考慮，登記機構應制作“不予受理通知書”的規范格式，根據常見的不予受理情形列明不予受理的理由或者需要一次性補正的材料要求，改變登記機構原來的不受理無憑證的簡單做法，從而更好地保護當事人利益、規范登記人員的受理行為。

最后是受理的具體要求。既然受理環節如此重要，則每個從事受理的人員都要掌握各類登記所需申請材料的要求。概括而言，受理時要確保材料齊全、符合法定形式。所謂材料齊全就是要求各類登記所提交的材料對應登記機構對外公布的所需提交材料。因為申請材料不是申請人申請時才知曉的，而是通過登記機構提前在公開場合或媒體公布的，登記機構為讓申請人員做到申請時材料齊全，應細化每類登記所需材料，對于因政策變化導致申請材料變化的應及時公告。所謂符合法定形式是指申請人所提交的材料在形式上要符合法定要求，這里的法定應該理解為法律、法規、規章及規范性文件要求。申請材料因登記類型不同而千差萬別，有的材料應符合法律要求，如不動產權證是國家統一制定的格式范本，各地未經授權不得自行印制。身份證明通常就是指身份證（除特殊人群可使用其他證件外），當然其也是國家統一格式，不得擅自制造。又如法院關于房屋轉移的生效判決文書，通常也是有規范的統一格式。有的材料應符合法規要求，如《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的征收決定。有的材料應符合規章或規范性文件要求，如商品房買賣合同、存量房買賣合同，這些合同使用的是住建部等相關主管單位的推薦性文本，也是廣為實踐采用、有利于更好保護交易雙方權益的文本。如果有些申請材料沒規定須使用統一規范文本的，則可由當事人自行設定，但其涉及登記的內容應符合法定條件。以抵押合同為例，國家和地方未推薦使用統一文本，但各抵押權人特別是銀行都有各自的規范文本。對該類由當事人自制的文本則要求合同中所涉及抵押登記的要素應當齊全、合法，如抵押標的應明確，擔保主債權、履行債務期限等應明確，而對于合同中存在違反法律規定的條款，比如借款期屆滿前抵押物轉移給抵押權人的條款，又如約定余額不得再次抵押的，這些則認定無效，但部分條款的無效不影響合同整體的效力。

陳品祿/責任編輯