個人住房轉讓營業(yè)稅改革研究

封葉　楊紅

摘 要：近年來，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“拋物線”模式，中國經(jīng)濟在轉型，而且在城市化的過程中，房地產(chǎn)市場是無法承受的冷卻成本。因此，為了保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和穩(wěn)定，已成為目前一個首要的目標。當前，國家對房地產(chǎn)市場的稅收進行相關調控，特別對個人住房轉讓營業(yè)稅的政策進行修訂。為適應中國“新常態(tài)”，國家應加強稅制改革，減少泡沫化經(jīng)濟；建立健全有關標準以及管理制度等更好地促進房地產(chǎn)行業(yè)的平衡發(fā)展。

關鍵詞：個人住房轉讓；營業(yè)稅；房地產(chǎn)；新常態(tài)

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）23-0139-02

1 調整個人住房轉讓營業(yè)稅改革的政策規(guī)定

2015年3月31日，經(jīng)批準后，國家稅務總局發(fā)出了關于個人住房轉讓營業(yè)稅新政策的通知，新政策規(guī)定如下：①全額征收營業(yè)稅：個人把購買沒有2年的住房對外出售。②差額征收營業(yè)稅：個人把購買住房時間大于等于2年的非普通住房對外出售，其中的差額是指住房的銷售收入減去購買住房的價款。③免征收營業(yè)稅：個人把購買住房時間大于等于2年的普通住房對外銷售。

上述辦理免稅具體程序、非普通住房與普通住房的標準、差額征稅扣除的憑證、購置房屋時間、非購買形式取得住房的行為、開具發(fā)票及其他有關稅收的管理規(guī)定，須按照國家稅務局出具的有關規(guī)定執(zhí)行。

2 個人住房轉讓營業(yè)稅新政策的提出原因

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)各指標下降

從市場的短期變化來看，2014年是樓市不平凡的一年，房產(chǎn)陷入經(jīng)營危局，公司資金斷裂等報道后樓市風向大變，不分一二三四線的城市，也不分高中低檔房產(chǎn)，皆出現(xiàn)了明顯降溫的現(xiàn)象，且成交量下降帶動不少的樓盤降價促銷。在公布的2015年國家統(tǒng)計局顯示的各項指標，樓市指標下降的趨勢沒有改變。房地產(chǎn)的投資、銷售以及土地置辦等有關指標都有所下降，表現(xiàn)在房地產(chǎn)成交量的下跌、投資的增速減緩、價格下跌等。

2.2 二手房交易困難

業(yè)內人士表示，“2014年是房地產(chǎn)中介的日子最困難的一年”。相關數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等各大城市個人住房轉讓的交易量均低于2013年，2014年二手房的成交數(shù)量成為6年以來最低，二手房交易市場成交量的下降，給二手房交易為主營業(yè)務的房產(chǎn)中介沉重的打擊，使得其面臨嚴重的經(jīng)營困難的窘境，相關房產(chǎn)龍頭中介不得不裁員關店，小型中介更是淪落跑腿。

2.3 供大于求，庫存壓力增長

在過去的20年中，從商品房的庫存規(guī)模來看，各年份皆有增長，除了有某兩年有所下降外，2014年也是呈增長態(tài)勢，由于多數(shù)地區(qū)樓市降溫，致使很多地域庫存壓力較大，特別是中小城市。

2.4 個人住房轉讓市場沒有規(guī)范

在近年來，個人住房轉讓市場的不斷完善和發(fā)展的過程當中，其始終存在著一些不容忽視的問題：房產(chǎn)經(jīng)紀機構的規(guī)模較小、人員的素質低、經(jīng)營行為不規(guī)范、市場誠信低以及令人堪憂的經(jīng)營狀況等。歸根結底，主要是政府的政策指引不足、金融機構支持力度較小、行業(yè)行政管理不完備、行業(yè)協(xié)會監(jiān)督管理不到位等。目前，個人住房在轉讓過程中大都是通過中介機構完成的，交易在私下進行，房管部門以及稅務部門很難去掌握房屋的真實價格以及付款的信息。個人住房轉讓政策的改革后，2015年將是中介行業(yè)重大改組的一年，傳統(tǒng)的中介將會面臨史無前例的挑戰(zhàn)。

2.5 住房轉讓的類型繁多

目前，房地產(chǎn)市場上轉讓住房的類型多樣，大多包括商品房、集資房、自建房、安居房以及房改房等等，在轉讓交易的過程中征稅標準往往也多種多樣，不過綜合的看來以自建房和商品房為主。

3 個人住房轉讓營業(yè)稅新政策解析

3.1 “新政策”適應“新常態(tài)”

在中國經(jīng)濟進入新常態(tài)的背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)已從以往的供不應求基本轉化為供求均衡、部分過剩的局面。因此，中國需要根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，適時的完善和調整相關政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，步入行業(yè)發(fā)展的“新常態(tài)”，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場以及二手房產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

3.2 時限“5改2”原因透析

國家稅務總局在2015年3月，發(fā)布新政策將個人轉讓住房免征收營業(yè)稅的時限由5年改為2年。

在房產(chǎn)市場中，財稅政策明確宏觀調整方向，而信貸政策對其影響最大。此次新政策的調整是基于前幾年房地產(chǎn)業(yè)的熱炒，到現(xiàn)在的冷淡，其符合該市場發(fā)展的預期，而調整則有利于刺激買房人的踴躍入市，保持房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。之所以刺激購房者的積極入市，究其原因是為了把本應賣房者承擔的各種稅費，轉嫁到買方的身上。

3.3 普通住房與非普通住房的有關標準

新政策出臺，其中有普通住房與非普通住房的區(qū)分，其中普通住房規(guī)定：其中住所的修建容積率大于或等于1.0；單套房屋的修建面積在小于或等于140 m2；實際的成交價低于平均交易價格的1.2倍以下，這里的平均交易價格是針對享受了優(yōu)惠政策的住房。另外具有相應保障性質的房屋，都視為普通住房。而除開普通住房，其余的則是非普通住房。毋庸置疑，別墅類的住宅無疑是非普通住宅。由此看來，將居住兩年以上的普通住房免征營業(yè)稅，而非普通住房則要差額征稅。

4 實行新政后短期內的市場現(xiàn)狀

4.1 國家實行房產(chǎn)政策疊加

近年來，經(jīng)歷房產(chǎn)市場的“拋物線”模式后，2015年一開始，國家便頒布多項政策來平衡房地產(chǎn)市場的發(fā)展。其中2月份，央行宣布下調利息，在3月，全國人大和政協(xié)委員會的開展強調了“分城施策，完善住房和支持自住性需求”，對于房地產(chǎn)市場定下了基調。接下來，多地對公積金提出新政策，提高了公積金貸款額度；銀行落實將二套房的首付比例下降到四成；優(yōu)化住房套型，對用地結構進行調整整；個人住房轉讓時限“5改2”這一連串政策的陸續(xù)頒布，使得房產(chǎn)市場的政策環(huán)境進一步寬松，促進了房地產(chǎn)事業(yè)、二手房產(chǎn)交易市場的蓬勃發(fā)展。

4.2 房產(chǎn)中介“滿血復活”

新政策的出臺好像是給二手房中介行業(yè)打了 “興奮劑”一樣，使得行業(yè)漸漸興奮起來。據(jù)相關媒體報道，新政出臺后，北上廣深等地的某部分地產(chǎn)延遲打烊，成交的數(shù)量以及價格都有不同程度的上升。時限由“5改2”后盡管房價暫時沒有向上波動，還在醞釀中，但是二手房的交易量已有所上升，給中介帶來了好消息，市場信心有所恢復。

4.3 庫存壓力仍較大

新政策頒布后，減緩庫存壓力仍是樓市調整的目標。從短期內來看，房地產(chǎn)投資下滑的局勢仍難以扭轉，尤其是部分低端城市，但部分一線發(fā)達城市，如北上廣深等地需求的上升將會帶動房價的上漲。

4.4 投機需求蠢蠢欲動

新政出臺后，部分一線發(fā)達城市的樓市準備開始漲價，而個人住房轉讓交易市場已出現(xiàn)售價上調的現(xiàn)象。但我們需要警惕一線城市的投機需求的蔓延。

5 完善稅制政策的有關建議

5.1 加強稅制改革，減少泡沫化經(jīng)濟

根據(jù)十八屆四中全會，中國務必要解決“全面改革”、“現(xiàn)代治理”、“法制化”的問題。如何實質性的推動制度的改革與建設，并且建設與國家相匹配的稅制，是值得思考的問題，而其中稅制改革更是必定要解決的問題。如今的房地產(chǎn)市場、二手房交易市場正在消化種種由于以前瘋狂炒作的局面而走下坡路的因素，這只是一個分化調整的階段，而此時的時限“5改2”正是做好稅制改革與其他政策相互匹配，來調整各方面的利益預期，特別是遏制那種肆無忌憚的炒作力量，使得供需狀態(tài)盡可能的趨于平衡，減少泡沫化，以此保證樓市的健康發(fā)展。

5.2 視情況合理確定年度新增住房供應規(guī)模

由于庫存壓力，房產(chǎn)市場的供求變化，短期內，我們不應該加快住房建設的目標。應該注意根據(jù)結構和人口和住房市場的供需情況，有計劃的確定年度新增加的住房數(shù)量，以維持房產(chǎn)市場供需總體平衡，穩(wěn)定發(fā)展。并對庫存量較大的城市，減少土地供應量，解決庫存問題，防止產(chǎn)能過剩，導致成本的損失。

5.3 完善普通住房與非普通住房的認定標準

對于政策規(guī)定的對住宅小區(qū)的范圍，國家應該出臺響應的測將其擴大到老城區(qū)、城郊等各種類型的住宅區(qū)域，并且制定這類型房源的建筑容積率都在1.0以上，這樣一來，一方面擴大了普通住房的認定范圍，使其能覆蓋到所有的住房類型，另一方面也有利于相關部門管理的、避免無序混亂的現(xiàn)象。

5.4 建立健全自建房的認定標準

目前，我國有很大一部分是自建房屬于普通住房，對于自建房的界定標準應涉及到居民在自建的過程中的出資額，居住年限等等，而對于個人自建房的界定標準應注意兩個：①在銷售時免征營業(yè)稅的住房只有一套，②只有經(jīng)過批準后才被認可為個人的自建房，而這里的批準必須由相關政府部門審批。由此，居民自建自用的普通住房應納入到減免營業(yè)稅的范圍之中，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)健發(fā)展。

5.5 建立健全房屋計稅價格管理制度

針對當前個人住房轉讓營業(yè)稅改革，建立健全房屋計稅價格的管理制度是稅收管理部門首先應重視的，在制定統(tǒng)一的管理標準后再對不同類別的住房進行相應的征稅。對于不同類型的住房應綜合考慮多種因素來制定計稅標準，包括房屋的樓層、房屋周邊的公共設施、房屋的年限、房屋的結構等，進而為制定合理、科學的稅收標準奠定基礎。

6 結 語

2015年，中國經(jīng)濟仍處于調整結構、政策消化的階段，并且進入“經(jīng)濟快速增長和轉型、產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化”的新常態(tài)，也就是說2015年將是經(jīng)濟增長的引擎調整期，是改革推進的攻堅期，結構調整的提速期。在這個背景下，各項房產(chǎn)政策的提出再加上個人轉讓住房營業(yè)稅的改革，房市場行業(yè)經(jīng)過“過山車式”的發(fā)展后，將步入理性發(fā)展的階段。而國家應該進一步完善產(chǎn)房市場的稅收體系，減少泡沫化經(jīng)濟，鼓勵普通商品房的對外銷售，還應該加大力度建設保障性住房，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)的發(fā)展。

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