商住樓“紅海之戰”

龔小鋒

與住宅項目整體回暖不同，北京商住樓卻呈現出銷售乏力的現象。曾經的低門檻優勢，隨著住宅產品首付比例和貸款比例的調整，變得競爭力不再。多家機構數據顯示，北京商住項目庫存量達到近年新高，而房山、大興、通州等區域，商住項目已陷入“紅海”之中。

商住項目冷熱不均

并非所有商住項目都賣不動。5月中旬，記者在通州臺湖看到，該區域已有包括萬科、泰禾、東亞新華等多家房企推出的商住產品在售，而泰禾一號街區已經是尾盤在售。

“我們只剩六套房子了，戶型都是六七十平米的，層高是6米左右的LOFT。”泰禾一號街區一名銷售人員告訴記者，剩下的尾房價格比較高，從每平米37000到40000不等。

“一號街區很快就能賣完，而且我們比周邊的一個項目賣得價格貴一萬以上，還是賣得很好，那個項目雖然價格低但還是賣得不好。”泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男告訴記者。2014年，泰禾1號街區實現了近13億元的銷售業績，成為北京市場LOFT產品年度銷售金額冠軍。

此外，處于同一區域的首開萬科臺湖新城·V公館去化也較快。該項目二期在今年3月開盤，共400多套LOFT精裝公寓，現在還剩不到100套房源，均價為26000元/平方米。

臺湖區域之外，熱銷的商住也不少。自今年5月以來，位于朝陽北路的朝北8080認購已超90套，認購金額超過1.2億元，成交升溫明顯。位于通州馬駒橋的合生·悅上城五一前入市，很快就售罄。

不過，這些項目的熱銷并不能掩蓋商住樓整體的頹勢。北京樓市整體成交量出現明顯的升溫跡象，但商住市場無論是成交量還是成交價格，整體均出現下挫。

在商住項目云集的房山良鄉區域，不少項目賣得并不好。如首開熙悅雙子座，去年12月開盤推出288套公寓，現在剩余80多套。房山長陽半島中央城去年11月推出519套loft公寓，現在剩60多套。此外，東亞旗下東亞五環國際以及合生世界村和合生世界花園等項目，目前銷售業績也不算好。

北京商住項目不但成交價格小幅回落，成交量更是連續兩年出現下挫。來自亞豪機構數據顯示，今年1月至4月，北京商住新房成交量為3141套，同比下降46%。

庫存積壓、產品同質化

對于商住總體銷售不佳的原因，亞豪機構市場總監郭毅表示，一個重要因素是因為近期政策利好并未覆蓋商住，無論是首付比例還是二手營業稅的減免，主要是針對住宅屬性的商品房。

在這背后，更為堪憂的因素是，北京的商住盤已經出現區域供應過剩和同質化的情況。“目前商住庫存量高達36800套，這是自2006年以來近10年的最高點。”郭毅表示，今年一季度商住供需比為3：1，而2014年為2：1，2013年為0.85：1。

不過，中原地產首席分析師張大偉給出了另一種意見，據他介紹，北京商住庫存合計總數量為3.9萬套，但沒出現明顯積壓。他舉例說，從2010年到2015年4月，5年半的期間 內，新增商業供應為52004套，去化商業供應為52279套，整體看庫存與去化基本平穩。

部分區域供應過剩，成了商住項目繞不開的話題。據亞豪機構數據顯示，通州、房山、大興的商住樓供應最多，占到商住市場整體庫存的66%。來自偉業我愛我家市場研究院數據也顯示，截至5月4日，通州區商住房庫存量為8309套，大興區為4496套，房山區為3706套。

在上述區域當中，房山是商住項目扎堆集中的區域。據記者不完全統計，目前房山區域在售待售的商住項目共17個，其中包含綠地·啟航國際、萬科長陽天地、首開熙悅·雙子座等項目。

上述項目主要分布在地鐵房山線沿線。且多是4.2米層高LOFT，比起臺湖泰禾一號街區等層高較高的項目，實際使用率和空間感不算優越，且產品同質化嚴重。

性價比有待提高

與過去商住產品集中在五環相比，如今多數商住項目已經分布在了六環。商住產品的偏遠位置、土地集中供應、項目集中入市、產品同質化嚴重，都使得商住項目面臨極大挑戰。

據記者不完全統計，目前市場上在售及有計劃入市的商業辦公類項目，除CBD臺湖新城V公館、東亞尚品臺湖、朝北8080、萬科長陽天地等老盤外，還有像北京城建·北京密碼、合生·悅上城、北京·長陽天地等純新盤商住產品進入市場。

在郭毅看來，北京商住市場將會出現分化。比如在商住產品供應不大的區域，在售商住項目成交量和價格會穩中有升。商住產品供應過大的區域，在售商住項目就會不好賣。這些區域的商住項目只有依賴于價格杠桿，才能提振銷量。

北京不少商住項目都曾以降價換得銷量。2011年，北京著名的商住項目北京像素曾五折賣房，平層特價樓均價低達11600元/平方米。

業內人士預計，隨著庫存量的進一步加大，北京商住樓產品很可能展開價格戰。

郭毅建議，商住房開發商還應深化產品設計，如調整進深和面寬的比例，提升產品的采光和通透性，只有提高性價比，才能贏得市場。

事實上，部分商住產品在設計上，也在追求差異化。如鴻坤七星長安的平層公寓則采用特大落地窗，在采光上下功夫。華潤悅景灣推出的“華潤盒子”，采用定制化的裝修方案。

也有部分項目在營銷上進行噱頭。近日，萬通地產與和北京紫石地產聯手，將朝北8080項目拿出一棟樓，面向年輕客群進行“自由定制”，這也是地產界思想家馮侖的互聯網地產——“自由筑屋”首秀北京。

北京市房地產業協會副會長兼秘書長陳志就多次呼吁，有關部門對商住的理解應該更開明一些，因為商住項目畢竟是樓市的有力補充，應該在市場上獲得更多的“尊嚴”。