土地儲(chǔ)備方案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

程曦 余佩玲 李碧云 王寶寧 汪群博

摘要本文針對(duì)土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估來(lái)展開(kāi)討論，找出造成風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行深層次的分析，明確評(píng)估要素。將層次分析法與模糊綜合分析法結(jié)合，將定性問(wèn)題轉(zhuǎn)化為定量問(wèn)題，構(gòu)造對(duì)比矩陣，分析權(quán)重的一致性。與此同時(shí)，針對(duì)每一評(píng)估因素，將篩選出的指標(biāo)進(jìn)行權(quán)衡、比較和優(yōu)選，確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，由此量化，最后綜合評(píng)估總分，由各項(xiàng)權(quán)重對(duì)應(yīng)乘積之和的大小依次找出風(fēng)險(xiǎn)最大的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警。

關(guān)鍵詞風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估土地儲(chǔ)備層次分析

一、研究背景

土地儲(chǔ)備的投資量大、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)加上該項(xiàng)目尚處于起步發(fā)展階段，使得其運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)程度較高，并且缺少深入的研究。近年來(lái)，政府一直通過(guò)土地儲(chǔ)備來(lái)增加財(cái)政收入，改善城市的基礎(chǔ)設(shè)施。不過(guò)，事情的兩面性使得積極的作用往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，加之土地儲(chǔ)備的過(guò)程需要大量的資金，再者我國(guó)的金融產(chǎn)品較為單一，以至于土地儲(chǔ)備成為了我國(guó)金融市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)將會(huì)對(duì)國(guó)家金融市場(chǎng)造成不可估量的損失。

二、已有結(jié)論

土地儲(chǔ)備方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的原則：全面性原則要求風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)不遺漏主要指標(biāo)；科學(xué)性原則確保結(jié)果準(zhǔn)確合理，體現(xiàn)了指標(biāo)概念的正確與否與含義的準(zhǔn)確與否，獨(dú)立全面與否以及體系的結(jié)構(gòu)層次的合理與否；實(shí)用性原則確保評(píng)估活動(dòng)的實(shí)施質(zhì)量，在建立指標(biāo)是要考慮現(xiàn)實(shí)的可能性；

指標(biāo)的篩選：由于出讓計(jì)劃中第一年的收入與第二年的收入比例與面積比例相同，第一年與第二年的收入總額相加為預(yù)期收益，故出讓計(jì)劃的第一年與第二年不分開(kāi)考慮。由于土地儲(chǔ)備投資量大，融資的渠道比較單一，所需資金絕大多數(shù)來(lái)源于銀行貸款，于是自籌資金的投資比例小到可以忽略，于是內(nèi)部收益率會(huì)失去評(píng)估價(jià)值，因此不考慮內(nèi)部收益率。由于敏感性分析其實(shí)是一種定性分析，無(wú)法進(jìn)行定量分析，由于不同的風(fēng)險(xiǎn)因素在這種情況下發(fā)生的概率不同，在這里忽略敏感性分析指標(biāo)。由于凈現(xiàn)值（NPV）是用來(lái)判斷投資效益的優(yōu)劣，過(guò)于片面，因此忽略不考慮。

三、主要結(jié)論

1、研究從某土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的可研報(bào)告中提取的部分?jǐn)?shù)據(jù)，首先確定評(píng)估對(duì)象的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素，在確立結(jié)果正確無(wú)誤的情況下分層建立綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，然后確定指標(biāo)標(biāo)值以及指標(biāo)權(quán)重；運(yùn)用層次分析法確定中間層和最低層的各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，以及最底層的指標(biāo)對(duì)目標(biāo)層的最終權(quán)重，然后運(yùn)用模糊分析綜合評(píng)價(jià)法確定最終的風(fēng)險(xiǎn)度并選出風(fēng)險(xiǎn)最高的項(xiàng)。得出合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型。

2、對(duì)于近年來(lái)較低的土地市場(chǎng)活躍性和土地儲(chǔ)備可研報(bào)告的人為因素影響，利用本文的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型對(duì)74塊項(xiàng)目土地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，退回我們找出的風(fēng)險(xiǎn)最大的十個(gè)項(xiàng)目。

3、構(gòu)造模型，層次分析模型，目標(biāo)層：風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)，準(zhǔn)則層：（1）銀行商譽(yù)；（2）動(dòng)態(tài)回收周期；（3）項(xiàng)目規(guī)劃用途；（4）收益率；（5）貸款金額占所有投資比例，方案層1到74個(gè)項(xiàng)目。

4、構(gòu)造判斷矩陣：通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，采用標(biāo)度法得出成對(duì)比矩陣。

對(duì)特征向量作歸一化處理，利用MATLAB算出最大特征值為5.3136，計(jì)算一致性指標(biāo)CI=0.0784<0.1時(shí)，可以判斷矩陣是合適的。

5、各指標(biāo)權(quán)重的確定。

（1）以貸款金額占所有投資比例為準(zhǔn)則的判斷矩陣及權(quán)重，由于土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的投資總額中貸款所占比例較大，因此申請(qǐng)貸款所占項(xiàng)目投資總額中的比例對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有較大影響。Si= Ri/Ki，i=1，2...74，由于K與R已知，所以我們能夠得到值S，由于數(shù)據(jù)較為龐大，不便于在這里展示矩陣，并以K已知用MATLAB來(lái)求得最大特征值為74，CI=0，可以認(rèn)為該判斷矩陣完全一致。

由于D與K已知，所以我們能夠得到值P，最大特征值為74，CI=0，CR=0；

（4）以動(dòng)態(tài)回收周期為準(zhǔn)則的判斷矩陣及權(quán)重最大特征值為74，CI=0，CR=0

（5）以項(xiàng)目規(guī)劃用途為準(zhǔn)則的判斷矩陣及權(quán)重，工業(yè)用地=1，商業(yè)、住宅、綜合用地=2，商業(yè)、住宅用地=3，商業(yè)用地=4，住宅用地=5，綜合用地=6

通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，數(shù)據(jù)的整理分析，采用標(biāo)度法得出成對(duì)比矩陣，計(jì)算最大特征值為76.7162，CI=0.0372，CR=0計(jì)算各指標(biāo)對(duì)于目標(biāo)層的綜合權(quán)重

V=（V1， V2， V3， V4， V5）， w=（0.144，0.263，0.079，0.468，

0.045）風(fēng)險(xiǎn)G=V*W，由此得出了各個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，利用excel將其進(jìn)行排列，得知4，47，71，46，51，69，62，58，38，24這十個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。

風(fēng)險(xiǎn)較大的原因是：項(xiàng)目規(guī)劃用途較為單一，動(dòng)態(tài)回收周期較長(zhǎng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有較大影響，申請(qǐng)貸款額度較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，銀行對(duì)其信譽(yù)評(píng)級(jí)較低，說(shuō)明該項(xiàng)目在客觀上抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。

武漢市教育局教研項(xiàng)目《數(shù)學(xué)建模微課及互動(dòng)平臺(tái)建設(shè)》（編號(hào)2014087）支持；江漢大學(xué)數(shù)計(jì)學(xué)院學(xué)生科研項(xiàng)目《線性代數(shù)的mooc設(shè)計(jì)》（序號(hào)35號(hào)）支持

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：武漢江漢大學(xué)數(shù)學(xué)與計(jì)算機(jī)科學(xué)學(xué)院）