經濟新常態下如何推進我國房地產市場健康發展

董峰

摘 要：我國目前已經進入了經濟新常態的發展階段。對于房地產市場來說，如何適時地進行政策調整避免樓市進一步嚴重供求失衡，給中低收入人士買房、住房更多的優惠與減免稅；從融資和貸款的角度給房地產企業、開發商更多的支持；吸引包括國外資金在內的社會資金進入房地產業，歡迎外國人到國內置業等等舉措，推進我國房地產市場的健康發展，是當前政府部門以及相關人士需要重點關注的問題。

關鍵詞：房地產市場經濟新常態健康發展

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）05-019-02

“經濟新常態”是黨中央、國務院對我國今后一段時期經濟發展戰略的重要部署，也是目前各種媒體中出現頻率最高的一個術語。對我國房地產市場來說，經濟新常態下將會面臨一個什么樣的狀況？在經濟發展速度回歸正常的、理性的態勢下，房地產市場如何向常態回歸。是擺在每一位房地產市場管理者與企業領導者面前的一項嚴峻的任務，需要我們認真、深入地研究，從而能夠以全新的思維、全新的理念、全新的方式，以新作為引領新常態，推動我國房地產市場健康、可持續發展。

一、房地產市場的供需格局正在發生變化

房地產行業是高杠桿行業，資金是行業的血脈，而銀行貸款又是資金的主要來源。近年來，在國家對房地產實施宏觀調控的大背景下，銀行對房地產相關貸款已經較為謹慎，主要體現在門檻提高、權限上收、額度壓縮。一些實力較弱的中小型房地產企業，根本申請不到房地產貸款，也不符合“四三二”要求（項目四證齊全、自有資金30%、二級以上資質”），所以只好轉向其他渠道，通過信托公司甚至民間借貸等方式進行融資。

涉及房地產市場的貸款種類，大致上可以分為土地開發貸款、房產開發貸款和個人住房貸款等幾種。事實上，到目前為止，多數商業銀行沒有也不會全面停止開發貸款，但對整個房地產市場特別是房地產信貸業務的風險，會給予更多的關注。商業銀行的開發貸款總基調是：總量控制、結構調整、區別對待。定價合理、銷售前景較好的商品房依然會得到信貸支持，但是在利率執行上的差異化會進一步擴大。

國內的房價，近十年來一直是“邊漲邊調，越調越漲”。吳敬璉先生認為，房價上漲的根本原因是貨幣超發。供求關系決定著房價的升與降。國內目前的購房者主要有兩種：其一是廣大的消費者，目的是擁有抑或是改善住房條件；其二是一些投資者，目的是通過投資房地產達到資產保值增值的作用。從長期發展來看，決定房價的高或低還是要由消費者的需求所決定的，政府要讓市場發揮作用，不做過多的干預。同時，對銀行來說，根據市場情況適時進行房地產信貸政策的調整，其實是件再正常不過的事情，這也是優化信貸資源配置的一種做法，也有利于降低房地產市場的整體風險。

2015年以來，全國各地陸續出臺了一系列的刺激政策，對房地產市場構成了實質性的利好狀況。在一系列的政策中，既有中國人民銀行的降準、降息、公積金政策調整，也有二套房貸首付比例降低以及房產營業稅免征“五改二”，同時還有上海市普通住宅標準調整等等。這一系列利好消息與舉措，都極大地刺激了市場購買力的釋放，為一直低迷的房地產市場注入了新的活力。

新常態下，我國經濟發展的結構、條件、環境都將發生比較大的變化，一是增長速度將從高速發展轉為中高速發展；二是發展動力也將從要素驅動、投資驅動轉變為創新驅動，內涵驅動。這就意味著房地產市場也必須從長期以來著眼于解決人民群眾的最低層次的住房需求，轉變到如何“提質增效”、提升品質、提升內涵，理性開發的層面上來。

二、政府管理部門要轉變角色，為房地產市場的健康發展保駕護航

新常態下，政府管理部門要著力打造一個“公平、公正、公開”的競爭環境，更多地發揮市場調節作用，提高政策科學含量的執行力。減少政府的調控與干擾，堅決打擊擾亂市場、大肆炒房買房牟取暴利的不法行為。

1.要深入基層，調查了解目前我國一、二、三、四線城市房地產市場不同的發展情況與市場結構，按照黨的十八屆三、四中全會的戰略決策，進一步加強市場機制與資源配置中的作用，根據不同的需求制定不同的政策。加大市場調節力度。

2要積極推進住房保障，加快棚戶區改造，完善城市公共設施建設，統籌解決中低收入特別是資源型城市的貧困家庭住房問題。既講公平，也講效率，堅決遏制腐敗，杜絕暗箱操作，發現一起，打擊一起，將保障性住房真正落實到切實需要的人手中；同時，要避免產生新的庫存積壓，做好有效配置。

3.要采取有效措施，為房地產市場的健康發展提供綠色通道。近年來，由于一些城市過分依靠“樓市”刺激經濟，增長財力，結果導致“百業經房”步入歧途，房地產市場出現了大量的“泡沫經濟”，“空城”、“鬼城”頻頻出現。由“過熱”轉向了“過冷”，談“房”色變。這一現象的發生，說明一些地方政府缺乏科學發展的理念，扭曲了房地產市場健康、理性發展的正確思路。因此，要進一步深刻認識新常態下房地產市場的宏觀、中觀、微觀發展思路，認識到通過政府的調控與市場的演變，過去一直困擾我國房地產市場總量性供不應求的問題已經得到改變，結構上的供求不匹配已成為當前的主要矛盾，正在逐步回歸正常的增長態勢。

4.要根據本地實際情況，采取靈活的政策、措施。針對市場的演變，考慮各自城市的特點、人口總量、城市承載力等因素，進行不同程度的調控。一是要進一步優化供需關系，保持一定的發展速度，既要保障民生，同時也要促進房地產市場經濟的發展。二是要采取有力措施，搞活市場，解決庫存，盡快消化過去快速上漲時期積累的矛盾；同時，還要避免產生新的問題。

5.要建立與完善房地產市場監控體系，隨時對市場運行情況進行監控。要及時了解和掌握本區域內房地產市場的投資額、銷售量、商品房空置率以及房價收入比等，通過大數據信息平臺發現問題，解決問題，并定期或不定期地通過電視、廣播、報紙、微博、微信等媒介，及時向社會公布各種房地產信息。尤其是對無證售房抑或是小產權開發商進行曝光，引導消費者明白消費、科學消費，避免由于信息不對稱導致消費者利益受到損害。

三、房地產企業要調整戰略，增強抵御市場風險的能力

近年來房地產企業大都處于留守狀態，由于市場的不景氣，庫存積壓過多、資金鏈斷裂等原因，結構性、階段性矛盾凸顯，有的中小企業已經退出房地產行業，改行做起了其他產業；有的中小企業雖然還在堅持但也瀕臨倒閉。隨著國家一系列政策的出臺，新型化城鎮建設的推進，我國房地產企業必將迎來新的發展時期。

1.要樹立堅定的信心。“換擋不失勢。”房地產業員工要深刻認識發展速度換擋是新經濟常態下“提質保量”的必然要求，堅持穩增長、調結構、惠民生、防風險的發展主線、苦練內功，增收節支，緊緊依靠政府給予的政策扶持，積極發現和培育新的經濟增長點，向更高級的發展形態、更復雜的項目分工、更合理的結構邁進，變被動為主動，“跳起來摘桃子“，增強抵御市場風險的能力。

2.要樹立以消費者需求為導向的服務理念。房地產企業要根據自己的情況，“保持區間調控彈性”，在項目選擇、工程開發、規劃設計、小區品質等方面都要進一步分工，細化消費者的需求，提升開發內涵，從人文、形態、理念等方面都要突出自己的特色，從而能夠在激烈的市場競爭中，以人為本，一花獨秀，以獨特的鳳格和可持續發展的理念，精心打造科技含量高、具有綠色、環保、防霧霾等功能的小區住宅，從而滿足不同人群的需求，實現轉型跨越。

3.要摒棄“百業建房，牟取暴利”的思維方式，從過去那種只要開發商拿到“地”就能獲得暴利的認識中走出來。經過十多年的發展，房地產市場早已度過了老百姓普遍缺乏住房、開發商只要蓋好樓就能賣出去，賺得“缽滿盂滿”的時代已經一去不返了。樹立房地產業發展要建立在全心全意為廣大人民群眾謀福祉的基礎上，以品質、服務、質量為群眾打造宜居宜業的城鎮化小區的全新理念，從長計議，謀劃發展，杜絕一切偷工減料、降低標準、“豆腐渣工程“的不法行為。

4.要開門迎客，積極引進社會各方面的資金注入到企業中。房地產企業要深刻認識到企業要發展壯大，必須緊緊依靠金融、稅務、財稅等相關單位的大力支持，才能在激烈的市場競爭中占有一席之地。同時，要加大創新力度，轉變經營理念，采取多種方式，吸引社會各方面乃至國外的資金進入房地產市場，凝聚正能量，共同為促進房地產市場的健康發展出謀劃策，添磚加瓦。

四、消費者要理性看待房地產市場的發展，做到理性消費、科學消費

世界上沒有只漲不跌的市場。雖然，這個道理在中國過去近20年間的房地產市場面前好像不大適用。尤其是2008年、2011年兩次大的樓市調控，房價在短期遭打壓后出現的強力反彈，似乎更能證明這一點。其實，大道理并非沒有普適性，只是時候未到而已。房價的走勢由供求關系決定，也和資金面的松緊有關。房子既是一種商品，又有很強的投資屬性。房子供不應求的時候，想讓房價不漲是不可能的，一時受到打壓過后還會再漲。資金面寬松流動性過剩時，房子越貴反而越有人買，投資品的特點就是追漲殺跌。因此，2008年和2011年兩次大的樓市調控措施不可謂不嚴厲，卻在很大程度上被寬松貨幣政策帶來的資金面“大水漫灌”給抵消了，這是宏觀調控成為“空調”的重要原因之一。

對于普通消費者來說，的確不必過于擔心。關于個人房貸政策，2014年以來，央行采取了“因地制宜，分類指導“的原則，區別對待各種不同的購房信貸，而不是過去的”一刀切“，這樣就會使消費者能夠有更多的選擇空間。比如，在決定購房之前，可以到多家銀行了解他們對房貸的政策與標準，尋求更實在、更適合自己的銀行進行房貸。隨著央行2015年新政的出臺，每家銀行都分別調整了各自首套房、二套房的利率，這反映了商業銀行為進一步適應經濟新常態下的市場競爭采取的一系列行動，也反映了銀行存在資金較為緊張的局面，而非信貸政策有多大的變化。尤其是大型商業銀行，對個人住房貸款的投入一直在可持續地發展。總之，不管是開發貸款的政策調整還是住房貸款的利率上升，都是一種正常的市場行為。媒體無需捕風捉影，社會公眾不用杞人憂天，以平常心視之最好。

同時，政府與媒體以及相關單位，要積極引導廣大消費者正確認識房地產市場的發展方向，客觀把握購房時機，以新作為引領新常態。要深入基層，深入社區，深入群眾，定期或不定期地舉辦各種房地產知識講座，及時通報房地產信息，對房地產現狀進行分析，讓廣大群眾明白消費，理性消費，科學消費。對房地產開發商損害消費者的行為，給予嚴肅的處理，堅決維護人民群眾的權益。

參考文獻：

[1] 本報評論員.以新作為引領新常態——一論如何看待新常態下新變化.人民日報，2015.4.16

[2] 中國經濟不會失速 新常態推進經濟持續健康發展.證券時報，2015.4.20

（作者單位：三門峽市市直房產管理處 河南三門峽 472000）

（責編：若佳）