淺談二、三線房地產市場前景

摘要：2008年以來，在金融危機影響下，實體經濟衰退加上錢荒影響，各地房價普遍開始全面回落。紹興作為一個典型三線城市，在此次房價下降潮中也受到波及。本文通過結合紹興自身的現狀及最近政府的一系列微調刺激政策，探索在當前形勢下，房貸新政是否能振興以紹興為代表的二三線城市房地產市場，以及探究紹興房地產業目前發展的潛在的風險并提出相應建議。

關鍵詞：紹興 房地產 現狀分析 發展潛力

0 引言

近年來，房地產業越來越成為國民經濟中的支柱產業和新的經濟增長點，但另一方面房價上漲過快，泡沫日趨嚴重，也成為了制約經濟進一步發展的瓶頸。因此2005年以來，國家發布了一系列調控房市政策，隨著新老“國八條”的影響，房市開始降溫，而2008年以來金融危機引發的經濟放緩，更是使房地產市場出現持續的低迷，區域分化問題日漸嚴重，盡管一線城市的房價居高不下，但二三線房地產市場卻出現諸多問題：供給過剩，去庫存壓力巨大，觀望情緒嚴重。在此形勢下，政府出臺的房貸新政成為新的焦點。本文以紹興房地產市場為例，結合央行及紹興出臺的一系列房貸松綁新政以及紹興自身的發展現狀，探索在當前形勢下，房貸新政是否能振興以紹興為代表的二三線城市房地產市場，以及探究紹興房地產業目前發展的潛在的風險并提出相應建議。

1 紹興房地產市場現狀分析

1.1 量價齊跌，市場信心不足

截止到2014年，紹興樓市仍是看淡，整體房價仍是下行。從房天下網站1月到10月數據顯示，紹興2月房價下跌明顯，環比下跌3.22%，同比下跌4.85%，而經過微調，2，3月雖有回暖，但是受整體信貸環境和供求量影響，其后房價仍顯疲勢。5月底政府開始積極救市，發布了調整住房公積金貸款政策，二次房貸放寬等政策，但收效甚微，而為了去庫存，開發商普遍選擇 “以價換量”來促成成交量，因此房價再次下跌，9月跌幅再創新高，同比下跌達7.14%，9月后政府雖加大救市力度，房價開始止跌，但要保持前幾年高速增長的條件和基礎已不存在，市場后續復蘇的持續性仍有待觀察。

此外，除房價顯頹勢，還有成交量低迷，消費者觀望態度明顯。由紹興統計年鑒統計可知，就銷售面積而言，以2009年為分界線，樓市火爆情景開始逆轉，2011年以后雖然筑底回升，但始終沒有恢復到2010年的水平。而量價齊跌也表明了就目前而言，消費者仍對紹興房市信心不足，紹興房市進入了新一輪的調整中。

1.2 房企疲軟，供給放緩

據紹興調查隊企業景氣監測調查結果顯示，2013年四季度，房地產業景氣指數均有小幅度下降，為90.5點，比三季度下降1.9點，繼續處在“微弱不景氣”區間。從各分項指標看，房地產業企業盈利指數為57.1點，比三季度上升了4.8點，但仍處在“較為不景氣”區間，企業的盈利能力疲弱；企業融資指數為42.9，比三季度下滑了9.5點，企業融資能力較差，資金壓力依然較大。因此，雖然房地產企業盈利指數仍有上升，但在融資渠道縮窄，資金鏈緊張情況下，房企是否會擴大對紹興房地產市場的投入仍是未知數。而紹興統計年鑒中的數據也顯示，2009到2010年，紹興房地產開發投資總額增速在41.5%，但其后開始放緩，2012年更是僅比上年增加了16%，而后2013年依然持續低迷。由此可看，受紹興房市整體低迷，量價齊跌，市場悲觀預期不變的影響，房企仍顯疲軟，在此情況下，其對是否投資住宅類用地則會比較謹慎，紹興樓市進入深度調整期。

1.3 空置率高，去庫存壓力加劇

除上述問題外，紹興房市還有一突出的風險，即空置面積在上漲，去庫存壓力加劇。由紹興統計年鑒數據可知，2008到2013年，紹興空置面積總體上漲，從2008年201.88萬平方米上漲到2013年的292.73萬平方米，而期間不管是政府的“微刺激”政策還是開發商的“以價換量”營銷手段都未能拉高去庫存化率。由此可見，樓市需求后繼不足，即使在供給并沒有大幅擴大下，市場仍供過于求，這也進一步助漲了市場的觀望氣氛。

1.4 區域發展不平衡，可持續性不高

從住宅類土地成交量來看，紹興各區土地成交有明顯的兩級分化，經濟實力強和購買力強的區域樓市看好，而實力較弱的樓市則依然冷淡。而區域分化問題如任其發展，則必然導致兩極分化。一方面熱點地區投機性需求泛濫，房價不斷被推高，直至遠超過當地居民實際支付能力，從而導致泡沫產生，而一旦泡沫破裂，開發商資金鏈斷裂，則會引起一系列蝴蝶效應，直接危及當地經濟的發展；而另一方面，經濟實力較弱的地區則由于就業、基礎設施、教育等劣勢原因無法吸引人口的流入，需求無法擴張，市場進一步縮小，以此惡性循環下去，甚至會產生“空城”現象。區域的不平衡也將影響紹興房地產市場整體的持續健康發展。

2 紹興房地產市場發展中潛在的風險

供過于求的風險：

由于紹興等二三線城市的房地產平均價格與一線仍有巨大的差距，這使得不少投資者會產生“價格洼地”的錯覺，且一線和部分熱點二線城市的限購限貸等政策導致在其投資的利潤空間變窄，因此投資者會在利益的驅使下轉向二三線，擴張供給規模。然而，二三線城市卻沒有足夠匹配其供給規模和房價的高收入人群，剛性需求在高房價下無法釋放。此外，二三線城市因就業空間，基礎設施，教育等遠不如一線城市，對外來人口缺乏足夠吸引力，流動人口并沒有顯著增長，大多消費者仍是以本地居民為主要人群，因此對房地產市場沒有足夠的吸收能力，這就導致后繼需求動力不足，供給過剩，紹興等二三線城市累積了大量庫存，而大量庫存積壓，必然導致房企采取降價推盤策略回收資金，這會顯著加大高價拿地企業的財務風險，導致開發周期延長，甚至發生資金鏈斷裂等問題。

2.1 房貸新政效果的有限性

2014年9月，紹興市住建局出臺《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的意見》，11條措施中不僅對限貸限購雙雙松動，而且包括放松戶籍限制等一系列利好信息。紹興也成為目前我國第一個明確松綁“限貸”政策的城市。

但新政是否能扭轉二三線房地產市場低迷狀況，仍存在諸多不確定性。從需求角度講，新政雖有一定刺激作用，但它并沒有強制購房者消費的法律效用，因此，是否買房的主動權仍在于購房人，但從實際情況來看，有這種政策需求的消費者并不多，其更適合中高端消費者，而對普通購房者影響有限，因此購房者是否會順應政策積極入市存在不確定性。此外政策要能夠真正起到作用，關鍵在于改變消費者對房價的悲觀預期，但在目前市場的持續低迷下，部分消費者存在“買漲不買跌”的心態，因而對房地產的觀望情緒還在蔓延。

而從供給方看，前期限購政策的打擊使紹興等城市普遍存在大量空置房，去庫存周期長，開發商資金鏈緊張，因此，此次政策可能會被視作去庫存、現金回流的良機，但開發商對于是否再次擴大投資可能會較為謹慎，對地產投資以及經濟整體的提振作用可能有限。

2.2 銀行救市的不確定性

2013年，央行宣布開始全面放開金融機構貸款利率管制，金融機構可以自主確定貸款利率水平，這也就意味著，“房貸新政”中的首付比例、利率水平將由商業銀行自主決定，而銀行是否愿意給房地產市場供求雙方以更優惠的貸款利率，還要看銀行在相關博弈中是否占主動地位。然而，據光大證券測算，目前銀行資金成本在4%左右，再加上業務費用、撥備費用等，按6%左右發放信貸才有利可圖（也就是九折左右），因此即使銀行現在有了更大的貸款利率下調空間，但它并不愿主動為處于博弈劣勢中的房企承擔損失。其次，受經濟增速放緩及“錢荒”的影響，銀行自身并無足量資金，在這種情況下，對于銀行而言，房貸回報周期過長，易影響其流動性，因而銀行缺乏貸款的主動性。因此，銀行這次是否會再次響應政策號召，依然具有不確定性。就紹興而言，雖然政府緊跟央行出臺了一系列松綁房貸政策，但是各家銀行目前仍在觀望居多，具體的實施細則仍在等待。

2.3 城鎮化作用的不確定性

在政府加大對城鎮化建設的預期下，房地產需求仍具有巨大的發展空間。因為城鎮化率每提高1～1.5個百分點，需新增1500～2000萬人，農村人口合理轉入城鎮，勢必會對住房產生巨大需求。但也存在著一個重要的障礙，即進城的農民是否買得起住房。只有農民有足夠的支付能力，才能轉化為真實的剛性需求。但就目前現狀來看，國內住房整體性質仍以投機為主導，其導致房價遠超過居民承受能力，如果不能轉向以消費為主導的市場，那農民進城就是空談。以紹興為例，紹興發布的政策中雖然放松了城鎮戶籍限制，來引導農業人口向城鎮轉移，但目前紹興房價均價仍在9000元/平方米以上，仍遠高于當下農村居民的購房支付能力。

其次，值得注意的是，很多當地的農民在城鎮化過程中不是選擇就近的二三線城市，而是直接受到一線城市優質社會公共資源的吸引，這就導致大量的流動人口到大城市后就不愿離開，使得大城市人口流動形成“盆地聚集效應”。以紹興為例，在城市群效應下，許多當地居民選擇往杭州、寧波、上海等大城市發展，大量人口流出使得本地購房需求再次縮窄，供過于求，空置率高，嚴重影響房市健康發展。

3 應對風險的措施

上述這些不確定因素帶來的可能后果必須重視，尤其是在房市開始出現回暖之際，預防并解決這些不定因素帶來的風險是目前紹興等二三線房地產市場能否振興的關鍵因素之一。因此，紹興下一步針對房地產業中的這些問題實行的措施將至關重要。

3.1 完善房地產業信息傳遞機制

紹興房價目前的低迷，究其原因，一部分是由于房市信息的不對稱所致。由于房地產市場是一個信息嚴重不對稱的市場，相關信息基本上掌控在地方政府和開發商手中，而體制上的透明度不足、灰色地帶的廣泛存在，再加上賣方與包括政府部門在內的相關利益集團的利益需要，為開發商利用信息壟斷優勢哄抬房價創造了良好條件。近幾年房地產市場上捂盤惜售、炒作成風、誤導消費屢見不鮮，房價虛高嚴重抑制剛性購房需求的釋放，使得空置率不斷上升，庫存壓力不斷加劇，檸檬市場效應的負面影響正充斥著紹興房市。因此，建立房地產信息傳遞機制變得更加刻不容緩，政府應及時發布規劃、土地供應、房地產交易等市場信息，必要時可建立購房、住房信息數據庫，保證買賣雙方信息對稱，只有市場信息透明化，雙方信息共享，才能減少因信息的不對稱造成的購房者盲目看跌或看漲心態，抑制炒房的熱情，供求雙方才能更好地尋求到平衡點，解決供過于求等問題。

3.2 加大對城鎮化建設的投入

城鎮化進程中的諸多問題也讓我們看到，要解決這些不利因素，除了取消戶籍限制外，更為重要的是加大對紹興基礎設施的投入，完善醫療、教育、社保等的建設，提供更多的就業機會，努力提高農民的收入水平，增加對農民的吸引力；而對于已經在城鎮的農民工，除了要注重解決他們定居落戶的問題外，還有重要的一點，即完善土地改革，提高農民征地補償的標準，保障農民土地經營權。土地是進城農民的最后一道守護防線，只有解決農民的這一權利，農民才能無后顧無憂，這樣才能防止這些進城常駐人口的再次外流，從而最大限度的利用城鎮化帶來的優勢，刺激房地產市場的內外需求。

3.3 完善政府職能

此外，在紹興等房市供過于求的城市，政府應該發揮其必要的職能，如：回購過剩的住宅用于安置房，這樣一方面可以對沖庫存過剩的市場，避免了拆除過剩房屋造成的資源浪費，另一方面，也有利于解決中低收入者的住房問題，促進社會的穩定和諧；此外，當前房地產消費市場的剛性需求以青年人為主，因此，政府可以通過政策優惠調整商品房市場供給的結構，鼓勵支持首套、中小戶型住房消費，從而有序釋放剛性和改善型住房需求，使紹興房地產市場回歸到實現其居住的功能，促進房地產市場的可持續發展。

4 展望及總結

4.1 展望

通過上述分析，不難發現，紹興房地產業的確存在著一些制約其發展的不確定因素，但在宏觀政策面持續利好的大背景下，我們認為，紹興房地產市場的前景是值得期待的。首先，紹興作為典型的三線城市，經濟面是良性循環的，無論是生產總值還是居民人均可支配收入都在穩步上漲，內需仍有釋放的空間。而這些優勢在吸引更多常駐人口的流入的同時必然會增加房企對紹興房市未來前景的信心。其次，在長三角一體化的國家戰略下，接軌長三角大城市的區位優勢增加了紹興房市的吸引力，受到上海、杭州等城市的輻射效應，紹興基礎設施、就業及交通環境等都在不斷地完善。同時杭州灣大橋、嘉紹跨江大橋的全力推進，也都為紹興加速進入以上海為中心的兩小時經濟圈創造了條件，而這些都為紹興房市發展帶來新的活力。最后，紹興的人文和環境使其附有極強的人居功能和居住優勢，對于廣大改善型購房者來說是絕佳選擇。而這些潛在優勢都在一定程度上能彌補上述不確定因素帶來的風險，也為房地產業的振興提供了更大的可能。

4.2 總結

一個健康有效的房地產市場對于經濟有著必不可少的支撐作用，所以房市的興衰始終是各方人士關注的焦點。紹興作為一個典型的三線城市，其房地產市場雖然存在著一些問題，如目前成交低迷，去庫存周期長等，但是我們仍認為，相比于一線城市，二三線在監管和調控方面相對溫和，兼之城鎮化的推動作用，二三線城市房地產市場會是房企未來的新贏利點。而紹興區位優勢突出，經濟相對發達，潛在機遇較多，必然會吸引更多投資者和購房者的關注，其房地產業目前的低迷只是暫時的，未來的發展仍具有良好的空間。當然存在的風險也是不容忽視的。因此如何按照大的發展趨勢來合理引導房企投資決策，最大程度挖掘居民的剛性需求，從信息的透明度、城鎮化建設及政府政策優惠等方面著手，讓高房價下居住型及改善型住房者獲得更多的紅利，以此來刺激紹興等二三線房市的復蘇，是相關部門今后努力的方向。只有解決這些問題，紹興房市才能迎來更好的發展機遇，實現其可持續發展，更好地為經濟服務。

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作者簡介：潘燕飛（1991-），女，浙江紹興人，華東政法大學商學院金融系在校研究生。