徹夜搶房大戲重現燕郊

陳禹銘 孔令杰

“3·30”新政之后，樓市迎來又一波利好，而集中了大量剛需項目的燕郊市場也在經歷了長時間的低迷之后有所回暖。比如，多家媒體都曾報道，近日燕郊的匯福·悅榕灣項目又重現昔日購房者連夜排隊購房的情形，更讓燕郊樓市有了快速升溫的感覺。然而也有不少聲音稱，這樣的火爆場面之中有大量的水分，不乏開發商或銷售人員雇人排隊的情況。

投資需求拉動燕郊樓市

在利好政策的刺激之下，燕郊多個開發商都已經開始漲價，或者在醞釀漲價。一些項目的銷售均價比在低點的時候上漲較大。幾個主流項目的反應最為明顯，比如首爾甜城，目前均價已經到了1.3萬/平米。而位于燕郊南部的兩個大體量樓盤：天洋城4代以及夏威夷藍灣也都從9000元/平米左右上漲到1.2萬/平米。

而一些距離稍遠的項目，就依然保持著自己的銷售節奏，并未受到太大影響。世貿薩拉曼卡項目負責人向記者表示，項目3月、4月份開盤大概800套樓盤，價格漲幅在5%左右，預計將在月底清空，“雖然目前有一定的政策利好，但是項目還是根據自己的節奏推盤，我們判斷這一輪的新政只是給客戶一個比較好的購買理由，而首付20%也沒有落實，所以也沒特別大的優惠。”

亞豪機構市場總監郭毅指出，北京因為限購，成交結構是剛需改善和自住為主，但燕郊是投資需求拉動的。目前可能是燕郊觸底回升的階段，隨著政策面放松，短期內會帶動一定上漲。但是燕郊的投資需求過于旺盛，燕郊的震蕩空間要比北京大得多。燕郊的房子住宅開發量大，燕郊的二手房市場并沒有同步上漲，投資回報率不能拿新房的價格來測算，還是需要測算回報周期的。“拿到產權證是兩年之后，而北京樓市三年一個周期，到時候可能就遇上市場的低谷。”

悅榕灣熱銷實為造勢？

在燕郊一片熱賣聲中，匯福·悅榕灣的聲音可能是最大的。據該項目銷售表示，項目二期總共有房源4000套左右，均價在1.3萬元/平方米。截止4月12日，項目已經排號至1200。此前也有媒體報道，有不少購房者提前兩天前來熬夜排號，不過也有一些房地產從業人士對此提出質疑，認為匯福·悅榕灣的銷售情況其實并沒有看上去那么“熱”。

中原地產首席分析師張大偉就質疑指出，悅榕灣一期從去年9月放號到正式開盤，蓄客長達2個半月，本來預計10月下旬正式開盤，結果因為蓄客不理想拖延到了12月6日：“燕郊自2014年來，樓市與北京一樣也陷入調整，大部分項目銷售難度遠超北京，在這種情況下，開盤不大可能日光。因此當天排隊情有可原，提前32小時去干啥？”

此外，一位匯福·悅榕灣的銷售人員也在推銷過程中私下透露：“不少國道那邊的‘銷使也來我們項目排號了，所以現在實際的號也就是1000多。”因為空號以及一些棄購客戶的存在，如有需要也可以在選房時想辦法搞到靠前的號碼，而排號所需要的是身份證復印件和兩萬元保證金。記者在售樓處現場并未找到承認自己是受雇來排號的“銷使”，所以也無從驗證上述說法的真實性。

開發商炒作在燕郊普遍存在？

據一位曾經給匯福·悅榕灣做過分銷的知情人士透露，項目自己的銷售人員，以及開發商花錢雇來 “演員”，這一情況在燕郊其實是一種普遍現象。

“大部分燕郊的開發商都排過假號。除悅榕灣之外，我在夏威夷·藍灣做銷售的時候也排過。”據該人士表示，開發商在開盤時往往會雇傭本地“銷使”，刻意炒熱項目銷售氛圍。

此外，項目銷售人員在售賣時，會把好房子、好樓層扣下來。并在開盤之后，向購房者表示，手中有優質房源，一套房子加一定的錢就可以將該房源出售。“這就是一手炒房。銷售手里只要有身份證就能排號，再去轉賣就能夠掙很大一筆錢。3萬、5萬一套的價格是很正常的。悅榕灣去年好多客戶都沒選上房，就是因為開發商自己的銷售把好房源給扣下來了。”

世貿薩拉曼卡項目負責人也向記者表示，由于燕郊市場從去年年底到年初一直在下跌，當地開發商漲價欲望很高，所以存在著人為造勢的可能性。不過他也認為，匯福·悅榕灣在燕郊算得上是一個標桿項目，位置又好，此前就已經有大量蓄客基礎。所以開盤也可能會供不應求。

據一位在燕郊做過“銷使”的人士表示，燕郊的項目除銷售人員之外，都會雇傭一些“銷使”在售樓處外截客。根據項目不同，這些銷使的雇傭費用也有所不同，像有些企業就會給出2500元左右的底薪，每到訪一單會給出80～120元不等的傭金，成交之后再返150元。因此也有很多“銷使”動員親友冒充購房者前往售樓處，以賺取傭金。“一般在市場不好的時候，開發商會更愿意雇傭我們。”

開發商回應：存在項目間互相攻擊的可能

“說我們虛假的，都是競品項目，因為他們賣的不好，所以才進行這樣的攻擊。我們對于這樣的行為非常氣憤。”匯福房地產開發有限公司副總經理劉振剛在接受記者采訪時表示，周末之后悅榕灣的排號人數依然保持在一天80～90個左右的增長，截止到本周三已經排號人數已經達到了1400人左右。

“最近的利好政策對于我們是有影響的，但是沒有想象的那么大。”他向記者解釋道，之所以悅榕灣的排號情況較為火爆，主要還是在項目品質好，配套齊全，除自住外還吸引了一部分投資性需求的人。據他透露，悅榕灣項目一期開盤時發了近6000個號，兩天銷售2000套房源，一期售罄。最后，還退了3000個左右的號。

“我們的門檻很嚴，進入售樓處的每一個人只能拿一個號，因此也杜絕了一人多排的現象。當然，我們也有一些銷售代客戶排號，或者客戶自己雇人排號的現象存在。”劉振剛表示，目前來講，悅榕灣項目的房子不夠賣，根本不存在雇人做“演員”排號造勢的必要。“匯福沒必要用刷2萬塊定金，再退定金的方式來排假號，這樣手續費是比較昂貴的。”劉振剛說。