重慶市開縣開展“三權(quán)”抵押的實(shí)踐與建議

魏東

2011年以來，重慶市開縣大力推動(dòng)以農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押（農(nóng)房抵押）為主的“三權(quán)”抵押登記工作，截至2014年末，全縣累計(jì)發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款37.06億元，其中農(nóng)房抵押21.63億元，占58%；林權(quán)抵押12.63億元，占34.4%；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押2.8億元，占7.6%。2013年、2014年共辦理農(nóng)房抵押登記9660宗，抵押金額10.49億元，平均單宗抵押貸款金額10.86萬(wàn)元。“三權(quán)”抵押，為開縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。

一、主要做法

一是堅(jiān)持抵押物所在集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可的原則。根據(jù)重慶市國(guó)土房管局、重慶市金融辦聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于重慶市農(nóng)村居民房屋抵押登記實(shí)施細(xì)則（試行）》（渝國(guó)土房管發(fā)〔2011〕23號(hào)）要求，開縣遵循房屋所有權(quán)與其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則，參照城市房屋抵押登記有關(guān)規(guī)定，辦理抵押農(nóng)房的抵押登記。辦理抵押登記時(shí)，申請(qǐng)人須提交“抵押物所在集體經(jīng)濟(jì)組織同意土地使用權(quán)隨房屋一并抵押，并在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，同意處置、轉(zhuǎn)讓”的要件，以格式化文本由所在村組共同承諾：“若貸款未按期償還，抵押權(quán)人在處理房產(chǎn)時(shí)，村組積極配合”，確保抵押權(quán)有效落實(shí)。二是建立“三權(quán)”抵押風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的融資機(jī)制。縣財(cái)政建立了1000萬(wàn)元的農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，對(duì)涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款可能造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償；將縣屬國(guó)有的開縣興農(nóng)融資擔(dān)保公司的資本金由3000萬(wàn)元擴(kuò)充到1億元，提高其融資擔(dān)保能力；出臺(tái)融資擔(dān)保公司獎(jiǎng)勵(lì)政策，按照當(dāng)年新增涉農(nóng)在保余額的1%進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；實(shí)行不良資產(chǎn)國(guó)資公司收儲(chǔ)，成立了國(guó)有的開元鼎資產(chǎn)管理公司，對(duì)“三權(quán)”抵押可能產(chǎn)生的不良資產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)收儲(chǔ)，免除抵押權(quán)人的后顧之憂。三是搭建便捷的抵押登記服務(wù)平臺(tái)。縣國(guó)土房管局、農(nóng)委、林業(yè)局等部門通過設(shè)置“三權(quán)”抵押專門窗口、全面推行銀行代辦、抵押登記費(fèi)減半、小微企業(yè)抵押登記費(fèi)用全免等措施，降低登記成本，方便農(nóng)戶辦理抵押登記。資料齊全的，1個(gè)工作日辦結(jié)率達(dá)70%以上，抵押注銷登記實(shí)現(xiàn)立等可待。四是完善農(nóng)村金融服務(wù)體系。近年來，開縣通過招商引資、獎(jiǎng)勵(lì)扶持等措施，有效改變了開展“三權(quán)”抵押業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)少的局面。已有重慶農(nóng)商行、農(nóng)行、重慶銀行、開縣泰業(yè)村鎮(zhèn)銀行、開縣民豐互助合作會(huì)等多家金融機(jī)構(gòu)和民間組織開展農(nóng)村“三權(quán)”抵押業(yè)務(wù)，有效地解決了“三農(nóng)”發(fā)展融資難問題。

二、存在的問題

一是抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，受讓對(duì)象受“本集體經(jīng)濟(jì)組織成員”、“一戶一宅”、“不超過宅基地標(biāo)準(zhǔn)”等政策限制，受讓人范圍太窄，實(shí)現(xiàn)抵押物變現(xiàn)時(shí)，難以形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保農(nóng)民資產(chǎn)最大化。二是沒有統(tǒng)一的農(nóng)房信息登記系統(tǒng)。“三權(quán)”抵押起步較晚，信息系統(tǒng)建設(shè)沒有跟上，業(yè)務(wù)辦理基本上停留在手工操作層面，難以滿足日益增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。三是整合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一登記職能，國(guó)家沒有出臺(tái)指導(dǎo)性意見，基層工作推動(dòng)乏力。

三、幾點(diǎn)建議

在開縣，農(nóng)村“三權(quán)”抵押業(yè)務(wù)已經(jīng)普遍開展。事實(shí)證明，“三權(quán)”抵押對(duì)加大農(nóng)村金融支持、服務(wù)“三農(nóng)”發(fā)展意義重大。為進(jìn)一步推動(dòng)和完善“三權(quán)”抵押工作，本文提出三點(diǎn)建議。

一是，國(guó)家加快農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)，尤其以保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、改革完善農(nóng)村宅基地制度為先為重。顯化農(nóng)村房屋物權(quán)，涉及千千萬(wàn)萬(wàn)農(nóng)民家庭利益，以農(nóng)房抵押為主的“三權(quán)”抵押，這項(xiàng)工作我們已經(jīng)開展五個(gè)年頭，亟待國(guó)家從政策上規(guī)范，確保金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)合規(guī)和順利，力求農(nóng)民“三權(quán)”資產(chǎn)最大化。

二是，國(guó)家、重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)整合的指導(dǎo)，出臺(tái)推動(dòng)這項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、信息化建設(shè)的指導(dǎo)性意見，確保上下對(duì)口，步調(diào)一致，各區(qū)縣職能及時(shí)調(diào)整到位。

三是，加強(qiáng)農(nóng)村房屋登記信息建設(shè)。無(wú)論是從房屋登記政策層面，還是從技術(shù)層面，農(nóng)村房屋登記較城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的房屋登記都要“慢半拍”，農(nóng)村房屋登記量大、矛盾多，這項(xiàng)工作早已啟動(dòng)，開縣農(nóng)房發(fā)證已經(jīng)達(dá)到30多萬(wàn)宗，房屋交易、抵押等業(yè)務(wù)大量開展，急需上級(jí)開發(fā)統(tǒng)一的業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)確保辦證準(zhǔn)確、快捷、高效。各區(qū)縣自行開發(fā)業(yè)務(wù)軟件，不便于以后數(shù)據(jù)接軌，等到數(shù)據(jù)對(duì)接時(shí)，重復(fù)清理海量數(shù)據(jù)，費(fèi)力，耗財(cái)，錯(cuò)亂多，建議國(guó)家出臺(tái)技術(shù)規(guī)范，以省市為單位建立統(tǒng)一的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，便于基層操作利用。

李求軍/責(zé)任編輯