與《不動產登記暫行條例》有關的兩個問題

某市登記機構詢問：

一、《不動產登記暫行條例》第十七條規定了：申請不動產登記時，應當“申請材料齊全、符合法定形式”，什么是“符合法定形式”？二、《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）第一百一十一條規定：“異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項，申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但應當要求申請人提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾”。是否只要申請人書面表示知道有異議登記存在并自愿承擔風險，登記機構就可以予以辦理？

金紹達：一、法律行為有要式法律行為和不要式法律行為，對于不要式法律行為，并不要求其具備特定的形式，如日常生活中即時結清的商品買賣，自然人之間數額很小的臨時借貸等。而對于要式的法律行為，就必須具備特定的形式，當法律規定或是當事人約定某一項法律行為必須采用某種形式時，這種形式就成為這一項法律行為的形式要件。在法律對某一法律行為應當采用哪種形式作了具體規定時，當事人就必須遵從，否則這一法律行為就不能成立。

我國《民法通則》第五十六條規定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定是特定形式的，應當依照法律規定”。《合同法》第十條也規定了：當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。如：《城市房地產管理法》規定了：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”（第四十條）、“房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面合同”（第四十九條）；《繼承法》規定了“公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理”、“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日”（第十七條）。這些都是對形式的規定。所以，符合法律、行政法規要求的形式就是符合法定形式。

二、“異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護”（全國人大法工委編《中華人民共和國物權法釋義》第60頁）。所以，異議登記的作用是“阻斷登記的公信力”，即登記簿記載的某一不動產權利存在異議登記時，社會公眾對登記簿上所記載的權利就不能再予以信賴。某個當事人如因充分了解該權利的實際狀況或是權衡利弊后繼續要求申請登記的，法律并不禁止。因而，《征求意見稿》在第一百一十一條的表述比以往“在異議登記期間暫緩辦理權利人處分不動產申請登記”的規定更能體現《物權法》立法的本意。但由于申請人知悉異議登記存在，因此，一旦權屬糾紛發生，取得該不動產物權者就不能作為善意第三人。

《征求意見稿》的該條規定如果在今后作為正式規定并實施后，在申請人書面表示知道有異議登記存在并自愿承擔風險后，登記機構就可以予以辦理。

陳品祿/責任編輯