房地產行業“互聯網+”模式研究與探討

夏陽

20多年來，我國互聯網實現了快速發展，互聯網與傳統產業融合催生了許多新型業態和新興產業。目前，我國房地產行業仍然具有巨大的發展潛力和空間，與此同時，房地產行業與互聯網的融合發展還很不夠，互聯網技術還沒有深入運用到房地產行業的設計、施工、銷售、物業管理等各個環節。不難預測，房地產行業“互聯網+”模式將會出現，并對傳統的生產經營模式產生顛覆性影響。

一、房地產行業“互聯網+”模式產生的必然性

目前，我國房地產行業與互聯網的融合尚處于淺層次階段，從融合范圍看也有很大的局限性，基本停留在房地產的網絡營銷層面，真正意義上的 “互聯網+”模式還沒有出現。

（一）房地產企業進入轉型期

近年來，我國房地產增速趨緩，房地產的風險也在積累和加大。從另一個角度看，房地產行業已經進入到轉型發展的新時期。所謂轉型發展新時期，突出的特征是我國房地產市場已經離開并將進一步離開賣方市場，進入買方市場。賣方市場轉為買方市場對房地產企業來說，所引起的本質變化是建設的房屋不能再追求數量擴張，應該在提高性價比上下功夫，著力滿足購買者個性化、差異化需求，而房地產行業“互聯網+”模式是供需雙方互動交流的最佳平臺。

（二）不能忽視的互聯網

滿足用戶需求是房地產企業持續健康發展的牢固根基，在實現這一目標的過程中，任何房地產企業都無法忽視互聯網的作用。據中國互聯網絡信息中心（CNNIC）發布的第35次中國互聯網發展狀況統計報告顯示，截至2014年12月，我國網民規模達6.49億，互聯網普及率為47.9%，其中2014年我國新增網民3117萬；我國網民的人均周上網時長達26.1小時，相比2013年底增加了1.1個小時。該報告還顯示，在移動互聯網的推動下，個人互聯網應用呈上升態勢，截至2014年12月，我國手機網民規模達5.57億，較2013年底增加5672萬，手機作為網民第一大上網終端設備的地位更加穩固。互聯網的普及和應用已經深刻影響了我國經濟社會以及各行各業的發展，而且這種影響還將會持續擴大和深化。哪個房地產企業在“互聯網+”模式上占據上風和主動，哪個企業就占據了先發優勢，互聯網贏者通吃的法則將會給企業帶來巨大利潤回饋。加大互聯網應用將是房地產企業構建自身核心競爭力的競爭重點。

（三）真三維技術面臨突破

在市場需求拉動下，互聯網技術得到快速發展。由于真三維技術可直接復原景物的立體空間，增強景物的真實性和深度感，提供更好的視覺體驗，因此真三維技術的研發應用是互聯網技術發展的重點領域之一。隨著光學、電子、計算機技術的發展，真三維技術在室外等一些領域取得了重大進展。國內騰訊街景已經運用三維激光技術測繪街景地圖，其采用的三維激光點云技術將傳統高清街景升級為三維高清街景，通過算法自動分類，排除掉行人、汽車和其他干擾，將真實的三維街景展現出來。利用手機拍攝物體，并自動生成該物體的三維圖像，在技術上已經成為可能。近年來，室內房屋真三維技術也有積極進展，但距實際需求特別是在滿足房地產行業應用方面，仍有差距，這也是房地產行業“互聯網+”模式還沒有產生的重要原因之一。目前，室內房屋真三維技術面臨突破，真三維技術的進步將會極大地推動房地產行業“互聯網+”模式的產生和發展。

（四）消費結構變化

目前，我國房地產市場深度調整，房地產消費結構也在發生變化，這種變化會影響到房地產市場的走勢。今后一個時期，從年齡看，房地產主力消費群體將會明顯向80后、90后轉移；從城市看，一線城市主城區將會以二手房為主，主要消費群體為中青年的白領階層，一線城市郊區和二、三線城市將會大力消化已建房屋庫存，主要消費群體為剛性需求；從地區看，國務院明確提出，今后一個時期，我國要重點解決“三個1億人”的問題，即促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化，這些將會釋放大量的房地產需求。無論是城市中的白領群體，還是落戶城鎮的農村轉移人口，在房屋設計、裝修等環節，都會希望能夠有機會充分融入個人觀點，能夠更多地體現個人的偏好。滿足消費者需求變化將是今后房地產市場發展的主要走勢，也只有在這個基礎上談論房地產企業是否具有競爭力才有意義。房地產行業“互聯網+”模式是能夠充分體現消費者意愿、滿足消費者需求的有效舉措。

二、房地產行業與互聯網融合的發展模式、發展路徑和技術路線

房地產行業“互聯網+”模式應市場需求而生，因而“問題導向”將始終是貫穿房地產行業“互聯網+”模式發展的主線，房地產行業“互聯網+”模式也將會在不斷解決新問題的過程中日益成熟。

（一）發展模式

我國房地產行業發展模式在不斷演進和升級，從上世紀80年代單純“建造房屋”模式，發展到目前“建造房屋+物業服務”模式。下一步房地產行業“互聯網+”模式應是“建造房屋+軟件互聯網+物業服務”，這種模式的主要特征是：借助軟件互聯網技術，一方面房地產企業能夠直接地了解消費者需求，在最大程度上實現房地產建造、房屋裝修定制化生產；另一方面在房屋建造、房屋選購、裝修以及物業管理維修過程中，消費者能夠充分表達自己意愿，實現房屋使用便利化，提高參與度、舒適度和滿足感。

（二）發展路徑

從需求和可行角度看，房地產行業“互聯網+”模式會是一個逐漸被企業和消費者接受和推廣的過程，因而發展路徑應該是從需求最迫切、技術上最有可能獲得突破的領域發展起來，由點到面地漸進式擴大應用。從現實看，可能的發展路徑是：

1.房屋建造銷售方面：從二手房互聯網營銷，擴大到新房銷售，到園區樓宇招商引資，再到房屋的定制化建造。

2.房屋裝修方面：消費者從簡單被動地接受房屋裝修，擴大到有能力主導房屋裝修設計，到控制裝修預算和效果，再到家俱配置定制化和建立房屋三維立體電子檔案。

3.企業方面：中小房地產企業、裝修企業“互聯網+”模式的研發和使用的動力強、積極性高；大型房地產企業、裝修企業會相對保守，顧慮較多，因而“互聯網+”模式的突破與運用最先會從中小型企業開始，逐步擴大到大型企業。

4.區域方面：新技術、新模式的運用總是從經濟發達地區開始的，房地產行業“互聯網+”模式也不例外，應是從一線城市開始，擴大到二、三線城市，再向城鎮和農村地區發展。

5.消費者方面：從消費者年齡看，使用消費者會從80后、90后開始，再向其他年齡段人群展開；從使用群體看，喜歡網購、收入中等的人群以及中小型企業將會是房地產行業“互聯網+”模式的第一批使用者。

（三）技術路線

房地產行業“互聯網+”模式是產業融合發展的結果，盡管目前房地產行業“互聯網+”模式呼之欲出，但若要達到預期的目的，在融合發展的軟件技術上還需取得一些突破性進展。

1.技術理念：軟件是房地產行業“互聯網+”模式的關鍵。由于房屋呈現很強的立體三維屬性，從任何一個平面視角觀察房屋都會對房屋的整體認識有局限性，都難以對房屋產生直觀、全面、真實的客觀判斷。房地產行業“互聯網+”模式的技術要摒棄傳統的二維平面技術路線，走三維建模、直觀顯示房屋物理空間的技術路線。

2.使用者定位：軟件要能夠發揮連結產業鏈上下游、生產與消費、中介與客戶、相關企業等的作用，使供需雙方可以消除知識技術上存在的差距，圍繞房屋內部結構、家裝設計、家俱配置等方面，實現無障礙溝通交流。軟件編制的出發點應是：既能滿足專業人士需要，也能滿足非專業人士需要；既能滿足高學歷人士需要，也能滿足無學歷人士需要。

3.技術功能：軟件要將用戶體驗做到極致，在實現立體化場景操作的同時，還要體現五個“實際”：一是功能要滿足人們“實際”需求；二是操作要符合人們“實際”習慣；三是效果要真實反映“實際”情景；四是“訂制化”要能夠“實際”應用；五是適用于計算機和移動終端、可在線和離線使用要“實際”可行。

三、房地產行業“互聯網+”模式的影響

一旦房地產行業“互聯網+”模式的相關軟件技術實現突破，將會對我國經濟社會和生產生活產生深遠影響，并將在一些領域和環節引發革命性變化。

（一）大量減少資源浪費

目前，由于房地產企業與用戶之間、裝修企業與用戶之間存在著大量的信息不對稱，致使房屋建造和裝修不能滿足用戶需求。大多數用戶購買房屋后，通常都要進行二次裝修，既花費精力，又花費資金，結果還造成社會資源的極大浪費。房地產行業“互聯網+”模式可以使用戶一次投資就圓滿地解決房屋建造和裝修問題。

（二）引發業務流程再造

訂制化生產是生產制造發展的高級形態，也是現代社會滿足用戶多樣化、個性化需求的最有效形式。由于房地產行業“互聯網+”模式的軟件能夠使用戶消除知識和技能上的障礙，在三維場景下，便捷地表達自己的想法，使自己的意愿能夠全方位地深度介入到房屋建造、裝修的各個環節，必然引發房地產企業改變業務流程以滿足用戶需求。房地產行業“互聯網+”模式將顛覆傳統業務流程和經營模式，在一定程度上的網絡訂制化生產模式和網上真三維房屋展示營銷模式將會出現，并逐漸成為不可忽視的潮流。

（三）推動電子商務升級

近年來，盡管我國經濟發展增速趨緩，但電子商務始終保持快速發展態勢。據國家統計局數據顯示，2014年全國網上零售額27898億元，同比增長49.7%；網上零售額占全社會消費品零售總額10.6%。2014年聚美優品、京東、阿里巴巴先后成功在美國上市，表明國際資本市場對我國電商企業的預期也是十分看好。從我國電子商務市場銷售產品的品類看，由于目前軟件無法便捷地三維展示商品，使得立體化屬性強的房屋等商品，在電子商務應用方面還很落后。房地產行業“互聯網+”模式軟件的突破，將會拓展房屋建造、家裝等領域電子商務的應用，并以三維房屋為基礎，進一步推動家俱、字畫等與家居有關的相關產品電子商務的發展，實現我國電子商務由平面二維向二維與三維兼具轉型升級。

（四）提高人們生活滿意度

互聯網應用給我國經濟社會帶來了深刻的影響和變化。目前，“智慧城市”、“物聯網”、“云計算”、“大數據”等新興產業呈現出非常大的發展潛力，而房地產行業“互聯網+”模式可以說是與上述新興產業發展密切相關、相互促進。隨著房地產行業“互聯網+”模式的出現，將來任何人都能夠非常方便地建立一個與實物完全一樣的三維房屋模型，在三維房屋模型內模擬家居設計的各種方案，選擇最滿意的方案，再進行實施。在房地產行業“互聯網+”模式下，人們選購房屋、進行家裝將變得能夠更加體現個人意愿，更加體現個性化和多樣化，進一步提高人們生活的滿意度。

陳品祿/責任編輯