孫河高端之戰

陳禹銘

“孫河板塊今年的競爭會更加激烈。”說到今年高端市場預期，業內人士都會提及朝陽孫河等熱點區域。從默默無聞到備受矚目，孫河板塊只用了兩年時間。

品牌房企競逐

事實上，早在2012年9月，龍湖拿下的孫河A地塊，7.3萬平米的體量，樓面價剛過2萬元/平米，龍湖也成為首先進駐該區域的開發商。僅僅過了4個月，在2013年當孫河W地塊入市時，12家房企爭相競逐，最終泰禾勝出，并將孫河樓面價推高至2.9萬元/平米。2013年7月，孫河HIJ地塊被中糧地產子公司以23.6億元競得，實際樓面價接近5萬元/平方米，無疑將這一地區的地價推向了新的高位。

資料顯示，孫河板塊位于中央別墅區“心臟”位置，與大望京板塊相交，同時輻射亞奧板塊、國門板塊、CBD等熱門區域，這一區域與市中心保持了恰到好處的距離、便捷的交通網絡和優越的基礎設施與人文環境，真正實現了繁華與靜謐的有機切換，具備打造城市別墅的區位優勢。溫榆河獨特的水面環境，加上該區域具有北京高爾夫球場等高檔配套設施等多重先天條件下，孫河板塊屢遭熱搶、地王頻出。

據悉，在“十二五”規劃中，孫河組團被列為“溫榆河生態休閑區”中的重點發展區域。根據規劃，該區域將重點推進總建筑規模約150萬平方米的北京東部華僑城項目，總建筑規模約10萬平方米的孫河商貿中心建設和總建筑規模約15萬平方米的賽特奧萊二期建設。如今孫河商貿中心等產業的項目建設都已啟動。有業內人士指出，知名房企的進駐開發，已經極大熟化了區域的影響力，隨著孫河板塊市政基礎設施和交通配套的不斷完善，孫河作為中央別墅核心板塊的地位將會進一步凸顯。

龍頭房企進駐，交通配套改善，使得孫河板塊成為北京高端改善需求的一個重要區域。該板塊緊鄰順義中央別墅區，其整體的容積率為1.1-1.4，是近年北京難得一見的集中的低密生活區。2013年，孫河板塊只有龍湖雙瓏原著一個項目，2014年，泰禾北京院子入市，孫河有了兩個項目同場對擂；而到了2015年，隨著首開瑯樾和中糧瑞府的即將入市，孫河板塊將有4個項目同場競技。

步入產品年

這一區域的低密和別墅產品，其稀缺性在北京市場上毋庸置疑。作為高端置業者的居住和資產配比選擇，都有較高價值。不過也有分析認為，由于高地價，除了龍湖外，其他房企盈利還較難。只是其作為城市別墅板塊，開發商們普遍愿意看好其未來的發展潛力。

區域內最早進場的龍湖·雙瓏原著，在后期的銷售階段拔得頭籌。并且在其他房企仍處于地塊“拼殺”階段時，已經以高周轉的姿態實現項目入市，在區域內“一枝獨秀”。目前，孫河別墅區已經聚集龍湖、泰禾、首開和即將入市的中糧四大開發商。龍湖的原著系已成為經典，在業主和業界的口碑相傳之中，需在后續開發中刷新改寫；泰禾的北京院子，以明星代言院子系的強大聲勢，但尚需一定時日去檢驗其新中式院落的獨特性，從區域形態來講，龍湖、泰禾奠定了孫河高端別墅區的基調。

隨著去年11月30日，首開·瑯樾正式亮相和中糧瑞府在2015年入市的消息傳出，孫河板塊已經從硝煙彌漫的土地年，真正走入了實打實的產品年。

龍湖地產北京公司營銷總監王勐在接受記者采訪時表示，當初決定進入孫河板塊，也曾受到來自各方面的質疑。但是“今天孫河板塊的興旺，也驗證了龍湖對于區域和地塊的解讀是具有前瞻性的。”

曾屢遭流拍

不過，進入2014年，北京樓市遭遇調整，市場低迷也波及土地市場。此前被房企熱捧的孫河地塊土地起始價雖然水漲船高，但房企卻并不為此而買單，使得土地流拍的現象時有發生。

去年7月，孫河K地塊起始樓面價達到3.5萬元/平方米，創北京起拍價紀錄，不過該地塊最后因無人競價而流拍；而當這一地塊在今年9月自降身價再次掛出的BCDE地塊，卻仍未能如期迎來買家。

“從地王到流拍，孫河板塊戲劇性反轉，而進駐孫河板塊的有穩健的龍湖、不差錢的國企中糧，還有激進的泰禾，完全是中國房地產市場的一個縮影。”北京中原地產首席分析師張大偉曾如此分析。

“形勢不太樂觀”也成為孫河區域開發商自己的看法。在區域開發商看來，雙瓏原著和北京院子，總價區間都在2000萬級以上。中糧瑞府地價成本達到5萬元/平方米，預計總價區間也將在2000萬級。相對而言，首開瑯樾由于地價成本只有2.6萬元/平方米，產品又有洋房、疊拼、聯排等，可以走差異化路線。

2015年，這一地區的大戰一觸即發。