對中國房地產市場冷與熱的思考

徐明霞

[摘要]房屋是一種不同于其他商品的消費品，其耐用性更高，并且有著固定資產的性質，這就注定房地產市場也呈現出不同的特點。文章積極對中國房地產市場的冷與熱進行研究，在此概念解釋的基礎上，當前中國房地產市場的現狀得以清晰展現，并提出了現階段房地產市場的應對措施。

[關鍵詞]中國房地產市場;市場需求;市場供應

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144

由于不同區域的人口，環境，文化，教育和經濟因素的不同，房地產市場區域的需求情況也是不一樣的。一般情況下，房地產市場會呈現出以下的基本特點：多樣性，也就是說，房地產市場交易的不僅僅是建筑物，更是權利和義務的交易，囊括更多的交易方式;雙重性，房地產有著增值保值的特點，是吸納通貨膨脹比較理想的方式，扮演著消費品的同時也是投資品;供需的不平衡性，也就是說房地產市場供求之間的不平衡性長期存在，兩者的相對均衡也是客觀存在的。基于這樣的特點，我們更有必要對于中國房地產的冷和熱進行全面的思考。

1房地產冷與熱的含義

1.1房地產市場冷的含義

所謂房地產冷是指房地產銷售的淡季，銷售陷入冷清的狀態。在這樣的房地產市場背景下，房地產價格不斷下跌，投資收縮，房地產開發量也不斷降低。一般情況下此時都會采取積極的反周期措施去實現銷售量的提升。具體來講，需要從刺激有效需求和提升有效供給兩個方面入手。前者是指商品的總供給價格和總需求價格處于均衡狀態下的社會總需求。簡單來講，這其中的均衡價格就是消費者愿意支付的需求價格和生產者能夠供給的價格是一致的。對于房地產市場來講，就是需求居民收入和商品價格直降達到最佳的臨界點，在對于房地產市場進行分析之后得出各種均衡點，在此基礎上提升有效供給，保證房地產商品是符合消費者需求，并且達到消費者物美價廉的需求心理的狀態。

1.2房地產市場熱的含義

相對于房地產市場冷來講，房地產市場的冷是指在房地產銷售的旺盛時期，此時是房地產產品大賣的時候。從表面來看，這是市場態勢良好的具體體現。但是這樣的市場背景下，物價會不斷上漲，使得投資不斷擴張，開發量也在這樣背景下得以不斷提升。如果這樣的擴張一直持續下去，會使得房地產市場陷入過熱的狀態，很容易造成供大于求，商品大量積壓的情況，由此造成極大的社會資源浪費。一般情況下應該積極采取抑制油脂的行為發生，采取反周期的措施去進行處理。

2對于房地產冷與熱的思考

從上述對于房地產冷和熱的含義詮釋，我們看到無論是房地產市場過熱還是房地產市場過冷，都是不理想的房地產市場環境。如何將房地產的供求關系處理在均衡的狀態，是我們應該時刻關注的問題。在明確這一點之后，從而去采取對應的措施進行調整，使得房地產的宏觀政策是與市場需求均衡的目標是吻合的，這對于保證房地產市場健康發展是至關重要的。

既然房地產市場過熱或者過冷都不利于其健康發展，就需要去思考究竟在什么樣的發展狀態下，房地產市場是最為健康的。一般情況下，如果商品房的銷售額增長率高于房地產的投資增長率，空房率比較低，這說明所建設出來的房屋是適銷對路的，房地產市場的供應和需求之間是相互吻合的;或者從銷售面積和竣工面積的角度來看，當銷售面積出現大于竣工面積的時候，這也證明了房地產市場是處于良性發展狀態的，房地產業發展是比較健康和穩定的。

房屋是不同于其他消費品，其耐用率比較高，在房屋存量達到一定規模的時候，就會出現飽和的狀態。簡單來講，假如房屋居住面積寬裕，房屋質量比較高，長時間不會出現損壞，人口也得以控制甚至出現負增長的話，房地產行業勢必會陷入到萎縮的狀態。當然對于我國來講，國民經濟不斷發展和進步，城市化進程極速前進，對于住房的需求量還在不斷增長，這是客觀存在的房地產市場背景。

3現階段房地產市場應對措施

隨著我國經濟進入新常態之后，房地產市場也慢慢進入到緩和的發展狀態。縱觀國際上其他國家房地產發展初期的歷程，也是經歷了從迅速發展到趨穩的階段，這是客觀存在的事實。我們應該正視當前房地產當前的發展狀態，迎接房地產供需均衡，平穩發展的時代。2013年12月到2014年10月，無論是我國商品房銷售額，還是我國商品住宅銷售額都在急速下降，兩者的增長率也急速下滑。具體來講，當前的房地產市場的發展狀態為：其一，房地產價格趨于穩定，并且存在上下波動的情況。從本質上來講，經濟的不斷增長是推動地價朝著更高方向發展的不竭動力，當經濟發展速度趨于穩定的時候，房地產市場也開始朝著常態化的方向發展和進步;其二，房地產的增長動力和結構會在這樣的常態化背景下發生變化，慢慢開始重視房屋經營，居住服務，中介服務的長期效益的方向發展和進步，也是當前房地產市場發展的基本情況;其三，房地產市場的發展形勢也慢慢出現變化，兼備大規模開發和城市功能提升的特點，是我國城市化質量不斷提升的具體體現。

對于這樣的房地產市場發展現狀來講，政府部門應該冷靜面對現階段房地產市場發展的現狀，關注與宏觀經濟發展增速的控制，房地產市場就不會出現過于嚴重的偏向，在此基礎上積極關注房地產的發展態勢，營造健康公平的競爭環境，充分發揮市場經濟的效能，使得房地產行業能夠朝著可持續的方向發展;另外，應該積極建立完善的房地產市場信息平臺，使得企業和個人能夠更加輕易地獲取到關于房地產的信息資源，以正確地引導企業和個人去進行投資或者購房，避免房地產市場盲目性導致出現過熱或者過冷的情況。

對于企業來講，應該高度重視房地產質量和效益的提升，轉變以往的依靠大規模擴張去實現經濟利益提升的方式，以提高質量和增強效益為核心，注重新材料的使用，使得房地產的質量得以不斷提升，并且關注于住宅休閑旅游，養老和科技園的開發建設，從而改變單調的房地產產品結構格局。

對于個人來講，應該理性地看待當前房地產價格趨勢，正確審視房地產價格波動的常態化發展，積極學習房地產和理財方面的知識，合理地執行投資和消費方案，依據自身經濟實力，對于家庭需求進行分析，以保證購房和投資行為的合理性。

4結論

綜上所述，積極對中國房地產市場的冷與熱進行理論分析，了解其形成原因，明曉房地產市場過熱或者過冷都是不利于市場健康發展的。在此基礎上正確審視當前我國房地產市場的發展現狀，以理性的態度去面對，從而根據不同行為主體的特點和需求，采取對應的措施去處理和面對，才是我們應該積極做好的工作。

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