對房地產行業“營改增”的探討

文/陳文柱

對房地產行業“營改增”的探討

文/陳文柱

根據我國目前稅制改革的進度來看，2015年年底，要實現全行業“營改增”，雖然房地產行業還沒進行稅制改革，但是推行增值稅也只是時間問題。房地產行業是受稅制影響比較大的行業，其應對措施十分重要。稅制改革相對復雜，涉及面廣，如果房地產行業沒有提前做好相應準備，就會影響企業的健康發展。在這種大環境下，房地產提前做好“營改增”應對顯得十分重要。

房地產企業；“營改增”；問題措施

一、增值稅的概念

“營改增”的基本概念是將目前行業通用的營業稅征稅方式換為增值稅。營業稅征稅方式換為增值稅。增值稅是對銷售、進口貨物、提供加工、修理修配勞務貨物以及提供應稅服務的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。簡單來說，增值稅可根據增值發票進行抵扣，并只對各個流通環節中新增的價值征收。其目的是避免重復征稅。在實際操作中，企業要索要增值稅專用發票，然后憑發票來進行抵扣。增值稅專用發票是企業避免重復納稅的重要單據，如果無法取得增值稅專用發票，企業就會存在重復納稅的風險。

二、 “營改增”房地產企業的影響

（一）影響企業的現金流和利潤

實務中，房地產開發企業多采用預售制，即項目產品在未完全交工時，為緩解資金壓力而進行提前銷售。而根據我國現行的營業稅要求，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，從而降低了企業采用預售制緩解資金壓力的效果。根據我國現行的營業稅規定，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%,這部分稅金往往在企業項目還沒有全面完成就要繳納，從而給企業資金鏈條帶來一定風險。而“營改增”后，房地產企業會出現進項稅額大于銷項稅額的情況。這是因為房地產開發企業會在項目開始前提前購入建筑材料，因此在項目開發的初期開始的一段時間內無稅可繳，也無法及時進行抵扣，因此減少企業流動資金的占用，短期內擴大企業現金流。由于進項發票無法足額取得，可以抵扣的進項稅額少，到中后期，造成企業稅負和現金流出增加，利潤總額下降。

（二）建筑業的稅負成本增加必然轉嫁到房地產業

1.由于建筑業所需原材料較多，而且其成面臨的材料供應商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票。材料進項無法抵扣，使建筑業實際稅負增加。

2.根據我國《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）的規定，以下四種企業銷售自產的貨物可以按6%征收率計算繳納增值稅，這四種自產貨物為：

（1）企業自己采掘的砂、石、石料或其他礦物或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰等。但是這部分不包含黏土實心磚、黏土實心瓦等貨物。

（2）建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。

（3）企業用自來水

（4）以水泥為原料生產的水泥混凝土

這四項都是房地產開發企業開發項目的必須品，通常在整個工程的造價中，占有很高的比例。如果建筑業實行“營改增”，那么建筑業的增值稅銷項稅率為11%，那么就會存在房地產開發企業和建筑業稅率不平衡的現象，建筑企業要增加5%的稅收成本。房地產行業與建筑業緊密相聯，因此，建筑企業為了減少稅務必會將這部分成本轉嫁到房地產行業。

3.通過對建筑業人工費的調查，目前，在泉州地區建筑業的人工成本占近30%，且人工成本還有不斷上漲的趨勢。而且這些人工成本沒有增加稅發票，亦沒有過項可以抵扣，勢必加大建筑業的人工稅負。

以上三方面導致建筑業成本的增加必然轉嫁到房地產開發商，擠占開發商的利潤空間。

（三）對財務人員要求高

“營改增”后，實行新的稅收體制，必定給財務人員一定壓力。增值稅相對于營業稅來說，計算相對復雜，需要核算的內容很多，對企業的財務人員你的素質提出了更高的要求。“營改增”后，必定帶來開票系統、認證抵扣、報稅系統、稅款繳納等操作方面一些列問題，如果財務人員學習能力不強，業務不熟練，就不能實現替企業減輕稅負的目的，甚至因為失誤還可能給企業帶來財務風險。

三、房地產企業面對“營改增”的應對措施

（一） 提前做好“營改增”準備

對尚未加入營改增的房地產企業，管理層應該提高思想認識，提前研究并制定應對之策。

1.政策尚未出臺階段

企業要對自身生產管理流程進行全程梳理，把握合同、會計核算等方面可能出現的變化，透徹了解“營改增”后可能導致企業經營管理方面的變化，組織相關人員進行相關知識培訓，定期匯報工作狀況。同時，企業還應及時對自身利潤、定價、合同等方面的制度進行預調，按照營改增后的處理流程留出變更空間，把握發票等營改增必要材料，盡可能迅速地與稅務部門溝通，從而利用營改增機會獲取資產增值。

2.政策出臺到生效日之間的短期過渡階段

對企業的業務流程及系統實施改造，與供應商、客戶簽訂新的合同，購買安裝稅控系統、熟悉發票申領、開具、認證、作廢等操作和增值稅申報流程。

3.政策生效并執行階段

企業必須時刻關注國家稅收政策的變動，對于“營改增”政策的更新和進展情況，及時進行評估，并根據政策改進狀況進行調整。

（二）完善合同

在不影響各類常用合同使用的前提下，結合稅制改革的要求，對常用合同中涉稅事項增設重要法律條款。同時對可能引發重大涉稅風險的合同、甚至交易行為給予專業意見，對于不適宜繼續簽訂的合同或者合同條款，建議取消。

1.加強采購合同管理

增值稅要求采購過程票、款、貨一致。即納稅人在需納稅的經濟活動中必須保證所支付款項的單位、開具抵扣憑的銷售單位、提供勞務的單位一致，否則將不予申報抵扣稅額。除非取得了當地國稅機關的同意，不允許繼續簽訂三方抵賬協議，不允許繼續采取委托收款方式支付款項。

2.修訂違約條款

增值稅法將價外費用分為兩大類：一是代收代墊性質的價外費用；二是具有收入性質的違約金、賠償金等價外費用。無論屬于何種價外費用，均需要作為收入繳納11%的增值稅，而且價外費用并沒有對應的進項稅金可以抵扣。簡言之，價外費用的合同條款或者行為會產生高額稅負！常用合同中的懲罰條款需要全面審閱和修訂。

3.規范代建行為

營改增后，代建房屋如果依照代理業繳納增值稅，須同時符合下列條件：（1）必須事先與委托方訂有委托代建合同。并在合同上載明取費依據及標準；（2）所建房屋的基建計劃與立項必須是計劃部門下達給建設單位的，不發生土地使用權轉移；（3）以委托方的名義與施工方結算；（4）不墊付建設資金。

如果客戶存在代建業務，需要對代建行為重新規范。

（三） 加強進項稅額抵扣環節的管理

增值稅能夠幫助企業減少稅務壓力主要體現在進項稅額可以抵扣上，這是避免重復征稅的重要舉措。房地產開發企業必須重視對進項稅額抵扣環節的管理，不能出現該抵扣的項目沒有進行抵扣的現象，否則會增加企業的稅務成本，減少企業的實際利潤。所以加強進項稅額抵扣環節的管理，有利于幫助企業減少稅負。

（四） 注重財務人員培訓

面對新的稅收環境，房地產開發企業必須重視對企業財務人員的培訓，加大對財務人員培訓學習力度，如果沒有相應的知識理論支撐，那么在實踐工作中就會走彎路，給企業造成不必要的損失。雖然對財務人員進行培訓，會增加一定的人力成本和資金成本，但是對于企業長遠發展來看，是必不可少的舉措。企業應當建立健全獎懲制度，通過獎懲制度，來激發員工的工作積極性和創造性，從而提高企業稅務籌劃的質量。同時，作為房地產開發企業的內部員工，也需要不斷學習增值稅的相關知識，注重積累實踐經驗，保證能夠精準地核算銷項、進項等稅額，確保企業稅收核算工作不會出現人工因素的失誤。財務員工應當樹立與企業共命運的思想觀念，認識到只有企業整體效益提升，個人待遇才會提高的事實。

四、結語

我國實行“營改增”的目的是減輕房地產企業的稅務壓力，是我國稅收體制進步的一個表現。而房地產企業也應當積極適應增值稅，提前做好應對準，并在“營改增”過程中尋求新的稅務籌劃方法，這關系到房地產企業的利潤，影響企業的經營狀況。所以房地產企業必須積極重視稅制改革，在企業內部積極尋找應對措施，才能使得房地產企業在競爭中取得優勢。

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（作者單位：泉州卓輝置業有限公司）