2015 房地產難言反轉

譚忭

未來10—20年，中國將進入“印股票促增長”的時代。

萬科前高級副總裁毛大慶的出走，被解讀為中國房地產市場變涼的又一個信號。

很難說是悲觀的氛圍讓2015開年數據慘淡，還是慘淡的開年數據加劇了氛圍的悲觀。統計局數據顯示，2015年1-2月，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元，同比下降15.8%。曾經一直唱多的任志強也“松口了”、認為房價迅速回升不太可能，“估計到2016年四季度后才有可能從投資的負增長變成正增長。”

伴隨著2014年房地產開發投資同比增幅大幅回落將近10個百分點，無論是房地產投融資、銷量、房價還是行業景氣指數都幾乎達到了房地產行業市場化以來最差的數據。

“2015年中國房地產市場投資增速下降是一定的，但下降幅度可能會縮小”，同策咨詢張宏偉向《英才》記者表示。

資深財經人士劉曉博認為，未來10—20年，中國將進入“印股票促增長”的時代，房地產行業已經被透支，間接融資方式也走到了極致，企業負債率接近世界之最，無法再加杠桿。變化總比計劃快，今年政策、市場、企業該如何面臨房地產的大變局？

剛需仍旺

數據差，政策面卻有松綁之意。隨著限購的大范圍退出，930房貸新政以及新一輪降息周期開啟，仍有不少人對今年的房地產市場抱有希望。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為相較于2014年，最壞的時候已經過去了，“2015上半年會出現一個環比正增長態勢，到了下半年則有房價同比正增長態勢。”

經濟學家馬光遠亦直言：“政府與房地產的感情不屬于經濟學的范疇，屬于愛情學的范疇，如果在中國有一種愛是真愛，那么一定是政府對房地產的愛。”

政府的反應正在印證馬光遠的說法。今年的政府工作報告總共有四處提到了房地產政策，一是將穩定住房消費作為促銷費的重大舉措之一;二是繼續加大保障房建設，今年保障性安居工程新安排740萬套;三是明確住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房;四是在房地產政策上，強調堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民資助和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

很顯然，這樣的政策與過去對房地產的限制和調控手腕完全不同，政府正以積極的姿態，來托舉下行中的房地產。

“只要今年房地產的投資增速能保持在5%-15%之間，今年GDP實現7%的增速應該沒問題。”一位資深銀行經濟學家認為，這樣的投資增速可以達到，他向《英才》記者表示，中國房地產行業當前的形式酷似上世紀70年代的日本，從年齡結構來看，當前25-35歲的年輕人仍舊是購房主力軍，剛性需求仍舊旺盛，這樣的樂觀態度可以至少保持到2020年。

非一線城市壓力大

有機構預測2015年全國商品房銷售面積預計增長5%左右。在2014年的最后一天，北京公積金政策做出放松調整，即購買面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調為120萬元。

相關機構認為，今年房地產年投資同比增幅約在10%左右。10%的增幅意味著增速略有放緩，其原因是由于經濟保持低位增長，固定資產投資增幅放緩，房地產開發投資增速也因此受到制約;而增長的動力來自2015年作為保障住房“十二五”計劃完成年，計劃完成難度不大，但隨著“棚改房”開工目標有所提高，保障房的投資仍將保持穩步增長。

在土地市場，1-2月全國房地產開發企業土地購置面積2773萬平方米，同比大跌31.7%，2014年底這一數字為同比下跌14%;土地成交價款699億元，同降30.2%。購地面積的持續下降制約了今年房屋的新開工面積，此外今年房企資金壓力總體仍偏大，新開工量和復工量也受到不小牽制。

在價格上，隨著限購限貸政策陸續退出，開發商去庫存速度加快，使得房價止跌反彈的動力逐漸增強。資深地產評論員黃立沖對《英才》記者表示，“今年一線城市可能會重新出現上漲行情，三、四線城市實際上已經供求失衡，資金推動起不到太大的效果，‘鬼城和‘鬼區會越來越多。”

“一線城市和部分二線城市將會呈現一個趨穩的新常態，但部分二線城市和絕大部分三、四線城市則會長期停滯不前，需要很長時間來調整”一位不愿具名的銀行高管對《英才》記者稱，“減價跑量回籠資金可能會成為今后開發商的常用手段。”

轉型并購是主旋律

伴隨著投資增速和開工量的下跌，2015年對于國內開發商的壓力主要來自于融資與庫存。降杠桿與輕資產、布局重劃、產業拓展、模式切換成為擺在中國開發商面前的四條路徑戲。

2014年7月21日，綠地集團與申通地鐵、上海建工等滬上企業簽署戰略合作協議，由綠地牽頭組成聯合體在全國多地開展地鐵投資開發業務;同時綠地也極力加大海外業務的比例，根據綠地集團董事長張玉良的預測，2015年集團海外業務收入將達400億，除此之外，綠地還計劃加大金融領域的布局以及和互聯網的融合。

相比綠地的多元化，恒大的戰略讓人有些摸不著頭腦。目前恒大業務除了房地產，還包括飲用水、農牧業、能源、傳媒、娛樂、體育、美容整形等多個行業。

老牌上市房地產公司華業地產（600240.SH）也離房地產越來越遠，今年初的公告顯示華業地產擬購捷爾醫療100%的股權，交易完成后公司將在開展原主營業務的同時，新增醫藥商業和醫療服務業務。

但在黃立沖看來，2015年房地產金融仍舊難以從泥淖中脫身，“當前不管是行業還是物業的增速都無法支持一個較高的回報率，因此對于房地產基金來說不會出現太多機遇。REITs今年也不會成為熱點，因為REITs需要的土壤和立法問題都沒有解決。”