房地產信托遭白眼

譚忭

投資者現在對于房地產信托項目可謂聞之色變。

野蠻生長的中國信托行業正面臨著成長的煩惱，尤其在“奶媽”房地產行業步入調整期之后。

早在2012年底，中國信托業的資產規模就已經超越保險晉升為僅次于銀行的第二大金融部門，而到去年，數據顯示，2014年全國68家信托公司旗下的信托資產規模創下了13.98萬億元的歷史新高。

如果說2014年業績仍舊勉強可行，今年開年后的行業數據則不太樂觀。數據顯示，1月集合類信托產品發行的數量和規模較去年12月都有了將近七成的下降，發行情況亦十分慘淡。

顯然，一個無法回避的事實是，隨著互聯網金融異軍突起和傳統投資工具頻頻創新，資產管理機構之間的競爭顯著加劇，從前屢屢被秒殺的信托產品如今不得不面對滯銷的風險。信托公司一位不愿具名的內部人士向《英才》記者表示，從去年開始，產品的發行就開始變得困難了，“人們對于信托產品已不再像過去那樣看好，很多流動性更強同時收益很高的基金產品更受歡迎。”該人士還透露，該信托旗下約有超過八成以上的信托產品均為房地產項目。

格上理財研究中心研究員王燕娛向《英才》記者表示，當前除了政信類產品比較紅火，房地產產品已經越來越少，發行公司本身也在收縮這一塊業務 “投資者現在對于房地產項目可謂聞之色變”，王燕娛說。

讓人坐不住的信托計劃

房地產信托的2015年悲情大戲由佳兆業集團（01638.HK）率先登場。今年1月，伴隨深圳龍頭房企佳兆業的破產傳言，本應于1月21日到期的“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”25億產品出現兌付危機，一時風聲鶴唳。

同樣，由于債務官司纏身，上海嘉定悅合國際廣場項目的在建工程被上海閔行區人民法院等相繼查封，于2014年6月1日被迫停工，也讓本應于10月30日到期的天啟308號產品兌付充滿未知。

諸類產品尚不止這些。盡管最終這些項目都按照合同約定如期歸集了資金，卻仍舊讓投資者后怕不已。

相較于2014全年到期規模總計1780億元，2015年房地產集合信托必須償付的金額預計將達2035億元人民幣。而大幅放緩的信托基金資本流入也讓局勢雪上加霜。數據顯示，2014年四季度中國信托基金資本流入同比增速僅28%，而2013年二季度最高曾達到70%左右。同時股市火熱，有分析人士預測信托今年一季度資本流入將出現負增長，從而使得上半年迎來下一個償付高峰時資金更加緊張。

瑞士信貸認為中國90%的信托基金都有大型國企或地方政府作為其背景有能力進行剛性兌付，而10%的私人信托基金就可能“面臨違約威脅”。

難打破的剛性兌付

盡管房地產信托面臨較大的房地產行業風險和兌付壓力，中國信托業協會專家理事周小明仍然相信，相對2014年末13.98萬億元的信托資產規模，該年度存在風險隱患有369筆項目，涉及資金781億元，占比僅為0.56%，低于銀行業不良水平，行業整體風險可控。

王燕娛亦對2015年總體抱樂觀態度，“不管是通過兜底還是延期抑或經過第三方機構接盤甚至不良資產處理，信托公司還會繼續走一個剛性兌付的思路，投資者受損失的可能性不大。”

顯然，從過往事例來看，盡管危機頻出，但幾乎所有信托兌付危機最后都以相關機構含淚“剛兌”和投資者虛驚一場收尾。

分析人士認為，之所以“剛兌”，主要是因為信托公司自身無法承擔違約的后果。違約一旦成為事實，必將對公司的品牌形象帶來毀滅性打擊，其后續發行的產品也將陷入無人購買的絕境，沒人敢充當第一個吃螃蟹的人;其次，目前信托業的規模已經非常龐大，投資人的信心都建立在剛性兌付的基礎上，風險意識的缺失促使很多投資者通過四處借貸甚至變賣家產以認購信托產品，一旦發生違約，必將引發市場恐慌，信托業整體信用危機隨之而來，危機甚至可能沖擊實體經濟發展。

同樣，對于已經下行的房地產信托來說，剛性兌付機制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地產高管對《英才》記者稱，剛兌的打破將讓房企的信托融資成本更高，“不保底意味著風險升高，與之相對投資者必然會要求更高的收益率。”

今年2月的統計數據顯示，已公布或預告2014年報的73家上市房企中，業績下滑的超過一半。與業績下滑相對的是融資成本的升高。渣打銀行在去年第三季度一份關于房地產開發商的調研報告顯示，房企兩大主流融資渠道——銀行貸款與信托貸款成本均出現了顯著上升，其中，銀行貸款平均利率達到12.3%，而信托融資成本則高達17.6%。業內人士表示，實際融資成本可能比這個數據更高。

信托業謀變

盡管兜底機制讓投資者吃下了定心丸，但這并不利于中國金融市場的健康發展。目前，信托業務收入仍是信托公司的主要收入來源，2014年上述49家信托公司實現信托業務收入共計544億元，在總收入中占比高達69.3%。剛性兌付不打破，風險與收益則不會成正比，因此全社會資金價格的定價也不可避免被扭曲。

在銀監會機構改革中，一項重大組織架構調整就是專門設立了“信托監督管理部”，從原非銀部分離出信托部，專司對信托業金融機構的監管職責。同時，中國信托業保障基金已于2014年12月12日獲國務院同意設立，用來應付可能出現的兌付風險。

或許這些轉型努力不能在短期內得到顯著收效，但來自用益信托工作室的報告仍舊為2015年的房地產信托投資帶來了一絲春風。該研究機構認為，隨著降息周期的到來，貨幣政策趨向寬松，房地產信托依然有行情。但仍應規避庫存壓力大的三、四線城市和資質較差的房地產公司。