從“產權”走向“公民權”

摘要：隨著中國城市化的進程，住房商品化的發展與普遍化，呈現出了一種新型的維權方式——即業主維權。業主維權簡而言之就是小區業主以個人無組織的形式或者以集體組織的形式維護自身的合法權益。據統計，業主維權已經成為當前城市生活中一種重要的內容。隨著近幾年學者倡導的公民社會的來臨，業主維權也逐漸由產權向公民權轉化和過渡，筆者首先圍繞業主維權這一中心，總結關于業主維權的相關理論，調查分析當前業主維權的現狀，并結合“公民化社會”理論提出新形勢下進行業主維權的策略研究。

關鍵詞：業主維權；產權；公民權；城市化

中圖分類號：D922.181文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2015）05-0010-03

作者簡介：李昊（1966-），男，漢族，山東蓬萊人，碩士，遼寧成功金盟律師事務所中級律師，研究方向：民商法。

住房是城市居民的最基本需要，隨著我國計劃經濟向市場經濟的改革，同時也帶來了住房商品化的改革。1998年國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》同樣也徹底改變了以往“單位分房”的方式，因此逐漸出現“個人購房”這一方式，并日益盛行，至今已經成為城市居民最為普遍的購房方式。隨著商品房小區的出現，出現了不同的利益關系主體，主要包括“業主”、“物業公司”以及“房地產開發商”這三種權益力量。筆者圍繞業主維權這一中心，總結關于業主維權的相關理論，調查分析當前業主維權的現狀，并結合“公民化社會”理論提出新形勢下進行業主維權的策略研究。

一、業主維權的內涵

明確清晰業主維權的深刻內涵是保障業主維權順利進行的重要理論前提和基礎。明確清晰業主維權的內涵首先要分析了解在業主維權的實際中所涉及的權利主體以及相互之間的利益關系形勢，在此基礎之上進一步明確界定業主維權的主要內容。

業主維權運動簡而言之就是業主以及業主集體組織，即“業主委員會”為了維護業主的合法權益，組織業主與相對立的權利主體進行的維權對話或者斗爭。在此定義基礎之上，筆者解釋“業主”的定義以及業主權益的來源。業主即房屋產權以及使用權的所有人，業主權益是伴隨個體購買房屋活動結束時而誕生的一系列受國家法律法規保護的權利和權益。筆者進一步分析業主維權的實際中所涉及的權利主體主要包括業主、業委會、物業公司、開發商、社區居委會、地方行政主管部門等幾個基本的權利主體或利益主體。這些權利主體實際上也說明了相互之間的利益關系。筆者總結這些權利主體之間的利益關系，總結得出六對主要的利益關系形勢，主要包括業主與開發商、業主與物業公司、業主與業委會、業委會與居委會、業委會與地方行政主管部門以及業主與業主。

目前業主維權的實際行動主要包括兩方面的內容，其中最主要的一方面也是最經常發生的一方面是業主圍繞房屋質量問題和購房合同問題和開發商展開的維權行動。另一個方面是在業主的日常生活中為了維護自治權以及生活服務權等合法權益和物業公司之間展開的維權行動。筆者結合實際情況，并總結相關理論，闡述業主維權中“權益”的主要內容。

（一）建筑物部分所有權（“物”權）

當業主完成對于房屋購買行為之時就擁有了對應建筑物的部分所有權，即對建筑物部分區域以及相應的公共區域所享有的所有權以及使用權。從根本上來講這種權益是一種針對具體的物質性的權益，主要是對于“物”（房屋不動產）的占有、使用以及收益等相關合法權益，主要體現業主和不動產之間的利益關系，主要的利益關系對象是小區業主和房地產開發公司。主要的維權現象包括：房屋質量問題、合同違約、房屋面積縮水、產權證等方面違規違約等問題。

（二）社區自治權（“治”權）

社區自治權主要是指小區業主的自我管理權，以及由此衍生出來的享有小區物業公司的合法服務的權益。按照《物業管理條例》和《物權法》的規定，新建商品房小區可以成立業主大會，選舉業主委員會，并同時賦予了業主和業委會所相應享有的權利和承擔的義務。從實質上看，業主和業委會所享有的這些權利和承擔的義務共同構成了一種社區自治權。對這種權利的侵權則主要表現為國家公權力和市場私權利對業主私權利的侵犯，如有些小區出現的物業公司以“管理者”身份自居阻撓和破壞業委會通過招投標方式自主選聘新物業；居委會、街道辦操縱業委會的成立、換屆、改選工作等。另外物業公司的侵權現象主要包括：物業公司違背小區業主自愿的原則，物業公司收費偏高或者收費不合理；物業服務質量以及服務態度沒有達到合同上雙方約定的標準；部分物業公司濫用甚至于侵占小區業主的公共設施等等。

二、業主維權的走向：從“產權”走向“公民權”

（一）“公民”的形成

我國對于公民的定義以及研究一直以來局限于政治學的領域，即公民是國家的合法居民，是一種抽象的選民身份以及擁有相應的合法權利。隨著經濟的發展以及城市化進程的深入。公民不僅僅屬于政治范疇，更加屬于社會范疇。因此近年來社會學也加深了對于公民的研究。劉安認為，城市社區自我管理與自我治理的實踐活動逐步推進著城市社區的自治，在這一系列的實踐活動之中，業主以及業主委員會扮演著公民的角色。社會學視角下的“公民”要求回歸到“具體的個人”，實現從“文本的公民”到“實踐的公民”的轉變。就其現實性而言，“公民”是一種有血有肉的主體，并具有明確的利益需求。公民的社會學視角所關注的是在一定的社會結構以及具體實踐過程當中的居民擁有合法的公民權。業主維權中的公民權以及公民的形成主要體現在以下幾個方面：

首先，隨著我國城市化的進程以及商品購房的普遍，業主作為房屋的所有者以及使用者，是物業產權的所有人這種相對于計劃經濟下的單位分房的新型利益關系以及所有關系，所導致的新型身份構成了新型的社會力量。通過私有產權的獲得，從而賦予業主自身在人格上的獨立和自主，并表現出鮮明的利益主體性。在這個意義上，業主私有財產的獲得，為其自身新的主體性的形成提供了一個重要的“物”的基礎。

其次，業主維護自身的產權合法權益，在具體的實踐過程當中體現了一系列的經濟、政治、社會和法律的觀念和理念，例如維護業主的合法自治權；通過選舉或者招標的方式自主選擇或者解聘物業公司；自主組織主委員會的選舉、換屆、罷免；以業主委員會為代表進行一系列的業主維權，這些實踐活動不僅是業主維護自身的合法權益，更是促進了社會新型群體以及力量的成形，即新型公民身份的誕生。

最后，業主維權過程中對建筑物部分所有權、社區自治權和公民權的維護、訴求和主張實際上也是使自己“成為公民”的過程。這個過程的基本特征是，“法”成為貫穿始終的中心樞紐。業主維權的過程在最根本意義上變成了業主不斷學法、懂法、用法、護法的過程，并彰顯出強烈的法權意識，從而在實踐中重建了公民與國家之間的法律契約關系。

（二）公民權的內涵

公民的視角下的業主維權主要實現了由“產權”向“公民權”的過渡，主要探討在業主的維權實踐過程當中公民權利意識的構建，以及公民權的主體性構建等問題。

筆者針對公民權的理論研究進行如下總結：沈原指出，轉型期的中國公民權的具體表現為民事權上升，社會權有所下降，與此同時政治權略有增長，由此，沈原認為業主對于房屋產權的維護和抗爭準確來說是實現自身公民權的過程。畢向陽認為業主維權意識的覺醒是在維權斗爭的實踐中覺醒并不斷增強，這是一種隨著實踐活動的“權利意識的反向構建”的過程。而且在業主維權的實踐活動中有很多的維權活動都是集體活動。施蕓卿認為業主在維權的過程當中實現了從“個人主體”到“社群主體”再到“歷史主體”的主體性轉化與塑造過程，從而實現了公民權。

英國社會學家馬歇爾（T.H.MarshaU）對公民權進行了比較準確的定義。公民權是一種社會成員身份，公民權的本質是社會的平等。公民權則包括三個基本要素即民事權（civil rights）、政治權（political dghts）和社會權（social rights）。其中，民事權主要包括人身自由、言論自由、信仰自由以及合法保護自身財產和締結契約的權利；政治權主要包括合法的選舉權和被選舉權；社會權主要包括合法享受福利，享受合法的社會地位以及社會權利，例如受教育權。

業主維權中公民權的主要內容以及內涵包括：1）業主對建筑物部分所有權的獲得以及維護，這是業主維權中公民權的內涵。馬歇爾指出公民權的最主要內容就是實施保護財產的權利；2）在北京、深圳等城市已涌現出部分業主作為獨立候選人競選人大代表的現象，以尋求制度化參與立法決策的過程，從更大程度上來維護作為社會成員的業主群體的利益，這體現出業主參與履行國家政治權力的實踐，也即對政治權的實踐。由此可見，如果說業主對物權和自治權的維護是其作為有產者的必然反映，那么業主對公民權的訴求和維護則正是業主作為社會成員、作為國家主人的必然要求。

三、業主維權的現狀分析

當前業主維權的形勢并不容樂觀，主要是因為業主和開發商以及物業公司之間的權益維護是一場不對等不公平的博弈。主要表現在以下幾個方面：

（一）當前的法律法以及制度體系不利于業主維權運動的順利開展

雖然我國當前也出臺了各種法律法規使業主的合法權益得到保障，但是由于體系的不健全不完善，在某些方面規定不具體，并且存在一些缺陷。例如《物業管理條例》第十二條規定，業主大會作出選聘和解聘物業管理企業等決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。首先業主全體的規定就不現實，當前的實際情況統計小區業主全體的意見不僅需要時間周期長而且存在一定的難度。其次這里規定的業主并不是以戶為單位，而是以面積為單位的，這隨之而帶來的問題就是需要小區業主進行實名制投票。這樣的規定不僅需要后期的復雜計算，而且實名制的原因會使業主有各方面的擔憂，從而使業主維權運動不能夠順利開展。又例如某些地方上的法律法規為業主維權運動帶來的很大的阻礙。例如某市提出的《關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》第24條規定，物業管理企業與業主委員會即使沒有簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務，針對這樣的情況物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。這樣的規定就明顯違背了自愿互利的基礎，從某種意義上為不合格的物業公司或者物業公司不合格的服務提供了侵害業主合法權益的法律空隙。

（二）懸殊的實力差距為業主維權造成了極大的阻礙

房地產開發商擁有強有力的實力，和業主相對比具有巨大的優勢和懸殊的實力差距，目前是業主合法權益得不到保障的最主要原因。大多數的房地產開發商和建設局、規劃局、國土資源局以及環保局、水務局等都有著一系列的溝通甚至于緊密合作的關系，以至于二者是利益共同體。這就使業主在維權的過程當中某些部門并不是站在公正公平的立場上，進行協調或者判定，從而使業主維權運動得不到順利開展。另外因為房地產開發商大量的廣告投放，房地產廣告已經成為媒體經濟效益的重要甚至于主要組成部分，因此房地產開發商往往和媒體之間也存在緊密的合作關系。這也就是媒體的立場向房地產開發商這一方進行傾斜，導致業主在維權的過程當中處于弱勢。

（三）業主維權知識不專業以及機制不健全

因為房地產商和物業管理公司的專業性以及組織計劃性，對于相關的法律法規以及政策信息非常熟悉了解。但是業主雖然具有一定的法律意識和維權意識，但是與對相關的法律法規缺乏專業性的理解。因此就存在開發商利用業主這一劣勢在購房合同以及相關的合同上設置陷阱或者使意義模糊，這就從根本上給業主維權造成了很大的障礙。

雖然國家為保障業主的合法權益已經建設了比較系統化的維權機制，但是在實際的維權過程當中還是存在不平等的現象。主要表現在這些維權機制往往程序過于繁瑣，或者費用已經超出了業主的承受能力，因此缺乏實際的意義。

四、建立健全維護業主“公民權”的有效機制

（一）強化業主委員會自身的建設

業主委員會是業主更好的維護業主“公民權”的主要組織機構和平臺。業主委員會的組織性建設以及能力的水平直接決定著業主的維權能力。

首先健全完善業主委員會的工作機制和相關規章制度。業主委員會通過民主協商和集體投票等方式健全完善業主維權工作機制等相關規章制度，主要包括《業主公約》、《業主委員會會議制度》、《業主委員會公章使用制度》、《業主委員會發史制度》、《財務預算與報銷制度》、《業主投訴處理制度》、《秘書制度》、《查閱文件和檔案制度》、《監督制度》等規則，并且在實踐中進行完善從而保證業主委員會在工作中的每一個細節都有規可守有章可循，從而從制度上保證業主維權的順利進行。

其次加強業主委員會組織機構的建設，健全資金補貼制度以及薪金考評制度。根據實際情況和實際需要給予業主委員會成員一定的勞務補貼和通訊以及交通補貼，從而給予業主委員會相關成員一定的激勵。健全薪金考評制度，根據業主委員會成員的業績以及相關工作成果進行一定的薪金獎勵，從而激勵業主委員會成員的工作動力和積極性。

最后，強化業主以及業主委員會對于法律法規以及政策的了解程度和認知程度。當前，業主維權是一項法制的實踐過程，因此業主以及業主委員會要加強對于法律法規以及政策的了解程度和認知程度。業主委員會要組織定期法律法規宣傳和講解，使業主對于相關的法律法規有著深入的了解，主要包括《物權法》、《城市房地產管理法》、《物業管理條例》、《業主大會規程》、《合同法》，從而能夠在相關的協議以及合同工作中能夠及時發現一定的法律漏洞或者法律陷阱，從而從根源上避免法律缺陷，從根源上保障了業主的合法權益。

（二）健全業主維權的法律制度體系

立法機關通過多渠道的立法渠道和立法形式來汲取、反應協調和整合業主的意見，在此基礎之上建立健全相關的法律法規，中心是理順房地產開發商以及物業公司和業主之間的利益關系。

首先要明確開發商的法律責任。第一，要規定開放商在設計、施工、驗收以及房屋交付等方面的法律原則以及法律責任，以法律法規來約束開發商的行為，進一步促進房屋工程質量的提高，從源頭上以及質量上保障業主的權利；第二，國家要真正做到“建管分離”，不僅要監督房屋的質量，更加要保證物業公司的優質服務。

其次政府需要加強對于行政權力的制約以及行為約束，從根本上提高行政單位的行為公正性以及自覺性，避免在業主維權過程的當中出現權利偏移的現象。一方面政府等相關部門要真正樹立“以人為本”的行政理念以及執政理念，在業主和開發商以及物業之間真正站在公正公平的角度尊重和保護業主的合法權益和合法利益；另一方面要及時發現并且嚴格懲罰部分行政官員的腐敗行為以及違法行為，加大打擊力度，保證業主維權的公正和公平。

（三）完善業主的維權表達機制

完善業主的維權表達機制，豐富業主維權的各種橫向組織。“在一個共同體中，此類網絡越密，其公民就越有町能進行為了共同利益的合作”，一方面加強業主之間的交流和溝通，另一方面加強業主和政府，業主和開發商以及業主和物業之間的交流和溝通，從而有利于業主表達自身的利益；以及有利于開發商和物業在交流和溝通的過程中，及時發現自身工作的不足，從而及時的糾正自身的錯誤，從而多方位保證業主的權利。

另一方面提供給業主不同的參與渠道與多樣化的信息反饋和利益表達載體.把具有不同利益訴求的分散的個人聯合起來，讓他們彼此協商，進行既集中又兼顧個人價值觀和利益的表達，通過集體選擇作決策。同時，鑒于業主和其他社區主體參與的程序性規定對于完善社區治理微觀過程、推進基層民主建設所具有的重要作用，還應當依托利益機制展斤社區治理程序性制度建設.創新制度規范.通過合法的方式、途徑、程序改變現行的關系模式和行為模式，形成多樣化的利益表達和協調機制.增強決策的包容性，使每一個利益相關者自身的獲利動機或價值理念，在新的制度框架內得到滿足。

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