房產(chǎn)測繪規(guī)避工作風(fēng)險措施闡述

徐妃飛 屠亞萍

本文筆者結(jié)合自身多年房產(chǎn)測繪工作經(jīng)驗、理論聯(lián)系實際，總結(jié)了房產(chǎn)測繪風(fēng)險主要來自于政策、技術(shù)、樓房、預(yù)測和實測面積測量、合同風(fēng)險幾方面，并針對這幾點風(fēng)險提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠為房產(chǎn)測繪風(fēng)險規(guī)避工作提供有益意見和建議。

1.房產(chǎn)測繪風(fēng)險來源

1.1 房產(chǎn)測繪政策性風(fēng)險

由于房產(chǎn)測繪工作的政策性較強，可以說政策主導(dǎo)了房產(chǎn)測繪。通常我們是根據(jù)《中華人民共和國測繪法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》以及《房產(chǎn)測量規(guī)范》開展測繪工作的。我國是一個幅員遼闊的國家，地域間的差異較大，建筑形態(tài)各異，國家出臺的房產(chǎn)測繪政策和規(guī)范很難對各項問題面面俱到，開發(fā)商售樓面積同房屋產(chǎn)權(quán)面積爭議較大，房產(chǎn)測繪風(fēng)險由此而生。

1.2 房產(chǎn)測繪技術(shù)風(fēng)險

出于種種原因，測繪工作者難免會對房屋面積的計算錯誤或是用途表述錯誤，這就是房產(chǎn)測繪技術(shù)風(fēng)險。其中既有房屋建筑面積、使用面積或是共有建筑面積的計算錯誤，也有測繪工作者對相關(guān)法規(guī)、政策不熟、工作程序不嚴密、自身認識不足等造成的錯誤。比如進行房產(chǎn)預(yù)測面積計算時在共有部分分攤出現(xiàn)問題：共有面積分攤不合理、人為因素明顯、共有特征不明顯等等，測繪報告應(yīng)全面展現(xiàn)房屋的規(guī)劃用途及實際用途，以便備案。

1.3 綜合性樓房測繪風(fēng)險

房屋功能多樣化，房屋實際測量、面積測算技術(shù)要求較高，如：裙樓、塔樓等都屬于綜合性樓房。針對這一類樓房，我們必須要根據(jù)樓房功能進行區(qū)域性的劃分，有針對性的開展實地勘測，確保共有面積的準(zhǔn)確性。我們要做好充足的事前準(zhǔn)備，根據(jù)樓房功能劃分測量區(qū)域，認定共有部位，重點勘測共有面積。共有部位的界定不能夠模糊，否則就會引發(fā)之后的面積分攤和方法測算錯誤或選擇錯誤。這一過程中測繪風(fēng)險產(chǎn)生的主要因素在于：測繪人員不熟悉相關(guān)的法律法規(guī)、共有面積界定錯誤以及分攤方法錯誤等。

1.4 房屋面積預(yù)測與實測之間的差異風(fēng)險

通常我們是根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)商提供的樓房相關(guān)規(guī)劃設(shè)計施工圖紙對房屋面積進行預(yù)測的，有一點“紙上談兵”的意味，因此在相關(guān)數(shù)據(jù)采集、共有部位和面積的確認、分攤方法等方面出現(xiàn)問題的機率就大大的增加了，房屋面積預(yù)測的準(zhǔn)確性大為降低，造成這些差異的原因主要有以下幾方面：規(guī)劃設(shè)計發(fā)生變更、實際施工與圖紙不符、施工放樣存在較大的誤差、臨時改動竣工后房屋部分公用面積功能、不同測繪單位采用的計算標(biāo)準(zhǔn)和方法不同、施工誤差和實測誤差差異較大都會引發(fā)房屋預(yù)測與實測之間的差異風(fēng)險。

1.5 合同風(fēng)險

科學(xué)合理的選擇與本單位相適宜的房產(chǎn)測繪合同，嚴格按照房產(chǎn)測繪合同要求開展工作。房產(chǎn)測繪合同要求合同中必須注明開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、建筑工程規(guī)劃許可證、土地出讓合同、建筑總平面圖、全套施工平面圖、建設(shè)工程施工許可證、房屋共有部位使用說明以及規(guī)劃審批意見和其他相關(guān)資源。同時合同中還應(yīng)明確注明風(fēng)險產(chǎn)生時具體責(zé)任劃分和賠償辦法，全面考慮到各種糾紛發(fā)生的可能性，做好充足的準(zhǔn)備，杜絕糾紛發(fā)生的可能性。

2.房產(chǎn)預(yù)測風(fēng)險的規(guī)避及防范措施

2.1 做好房產(chǎn)前期規(guī)劃，制定相應(yīng)的建筑施工細則

針對不同省市、自治區(qū)制定符合當(dāng)?shù)貙嶋H情況的房產(chǎn)測繪規(guī)范，制定具有地方性特色的房產(chǎn)測繪管理細則。在房產(chǎn)測繪工作中，房屋共有面積的界定一直是測繪工作的重點、難點問題。為了貫徹落實《房產(chǎn)測量規(guī)范》，提高房產(chǎn)測量的準(zhǔn)確性，降低房產(chǎn)測繪風(fēng)險，建設(shè)部簽發(fā)了（2000）166號文件，其中要求各省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)管理局應(yīng)嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》制定詳細的當(dāng)?shù)販y繪實施細則。

2.2 提高房產(chǎn)測繪測量要求

房產(chǎn)測繪工作應(yīng)當(dāng)“精益求精”，貫徹實施房產(chǎn)測繪《規(guī)范》文件，不斷提高房產(chǎn)測繪精度，根據(jù)單位實際情況，可適當(dāng)確定房產(chǎn)測繪精度標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定，測繪資質(zhì)單位選用的測繪儀器需在檢定期限內(nèi)，超出檢定期限或是未經(jīng)檢定的儀器不得使用。

2.3 明確共有部位認定

房屋測繪的準(zhǔn)確性關(guān)鍵在于共有部位的確定、分攤辦法、具體的分攤范圍、分攤依據(jù)以及分攤位置和面積等，建筑施工前期，我們完全按照設(shè)計圖紙進行房屋預(yù)測，設(shè)計師的設(shè)計意圖就是房屋預(yù)測中房屋共有部位確定的主要依據(jù)，為了避免房屋建成后發(fā)生分歧，需盡早同開放企業(yè)設(shè)計師確定共有部位，降低風(fēng)險發(fā)生的機率。

2.4 公示房產(chǎn)測繪結(jié)果

客戶購房或是房屋拆遷時最為關(guān)注的就是房產(chǎn)測繪成果，因此測繪成果公示不僅能夠消除客戶疑慮，同時也能夠增強政府的公信力。下面我們就房產(chǎn)測繪成果公示進行簡要敘述：房產(chǎn)測繪單位交付測繪成果后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售前將房屋預(yù)測繪成果公示于售樓處，讓購房人群了解測繪計算方法，增加房屋交易透明度。個人建議，公示房產(chǎn)測繪結(jié)果不僅要公示房屋的建筑面積和公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積，還應(yīng)將具體的公攤范圍、公攤辦法公示出來。

2.5 加強質(zhì)量管理，制定完善的合同管理辦法、明確職責(zé)劃分

嚴格按照國家相應(yīng)的房屋質(zhì)量管理辦法開展房產(chǎn)測繪工作，加強房屋質(zhì)量監(jiān)管，根據(jù)國家質(zhì)量管理體系要求出具相應(yīng)的測繪成果，完善質(zhì)量檢查驗收制度，及時發(fā)現(xiàn)房屋建筑數(shù)據(jù)計算、判圖和共有部位認定等方面的錯誤，提高房產(chǎn)測繪準(zhǔn)確度，對于房產(chǎn)共有部位存在爭議的，須提交相應(yīng)會議討論研究，并做好會議記錄。因個人因素產(chǎn)生影響測繪準(zhǔn)確度的，應(yīng)加強各環(huán)節(jié)的檢查，不給個別人群提供操控的可能，建立完善的質(zhì)量管理保障機制，要嚴格查處不規(guī)范行為，保證測繪工作的順利開展。針對商品房預(yù)售面積同實測面積存在誤差問題，應(yīng)做好相應(yīng)規(guī)定，保證預(yù)售和實測誤差保證在3%以內(nèi)，明確測算錯誤責(zé)任，不論是因哪一方造成的錯誤，都應(yīng)積極承擔(dān)各自責(zé)任。同時，還應(yīng)建立完善房產(chǎn)售賣合同管理制度，從法律的角度嚴格規(guī)范房產(chǎn)測繪工作，制定房產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)，明確職責(zé)劃分。由房屋測算誤差所帶來的損失賠償是任何一個企業(yè)單位都不愿意和不能夠承受的，因此我們只有在賠償事件發(fā)生前從主觀上杜絕各種風(fēng)險發(fā)生的可能性，并制定相應(yīng)的測繪錯誤補救措施，爭取在損失發(fā)生前解決這一問題，提高房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性，提高測繪工作質(zhì)量和效率，積極配合國家政府部門出臺的各項政策法規(guī)，規(guī)范化房產(chǎn)交易市場，創(chuàng)建一個良好的房產(chǎn)交易平臺。

結(jié)束語

綜上所述，我們了解了房產(chǎn)測繪工作的重要性和嚴謹性，只要嚴格按照國家相關(guān)管理規(guī)定開展測繪工作，才能夠更好的完成房產(chǎn)測繪任務(wù)，使國家和人民的利益得到更好的保障。作為合格的房產(chǎn)測繪單位，應(yīng)當(dāng)充分考慮到測繪工作中可能存在的各種問題，有效規(guī)避測繪工作風(fēng)險，提高工作效率，提高群眾滿意度。