房產測繪規避工作風險措施闡述

徐妃飛 屠亞萍

本文筆者結合自身多年房產測繪工作經驗、理論聯系實際，總結了房產測繪風險主要來自于政策、技術、樓房、預測和實測面積測量、合同風險幾方面，并針對這幾點風險提出了相應的解決措施，希望能夠為房產測繪風險規避工作提供有益意見和建議。

1.房產測繪風險來源

1.1 房產測繪政策性風險

由于房產測繪工作的政策性較強，可以說政策主導了房產測繪。通常我們是根據《中華人民共和國測繪法》、《房產測繪管理辦法》以及《房產測量規范》開展測繪工作的。我國是一個幅員遼闊的國家，地域間的差異較大，建筑形態各異，國家出臺的房產測繪政策和規范很難對各項問題面面俱到，開發商售樓面積同房屋產權面積爭議較大，房產測繪風險由此而生。

1.2 房產測繪技術風險

出于種種原因，測繪工作者難免會對房屋面積的計算錯誤或是用途表述錯誤，這就是房產測繪技術風險。其中既有房屋建筑面積、使用面積或是共有建筑面積的計算錯誤，也有測繪工作者對相關法規、政策不熟、工作程序不嚴密、自身認識不足等造成的錯誤。比如進行房產預測面積計算時在共有部分分攤出現問題：共有面積分攤不合理、人為因素明顯、共有特征不明顯等等，測繪報告應全面展現房屋的規劃用途及實際用途，以便備案。

1.3 綜合性樓房測繪風險

房屋功能多樣化，房屋實際測量、面積測算技術要求較高，如：裙樓、塔樓等都屬于綜合性樓房。針對這一類樓房，我們必須要根據樓房功能進行區域性的劃分，有針對性的開展實地勘測，確保共有面積的準確性。我們要做好充足的事前準備，根據樓房功能劃分測量區域，認定共有部位，重點勘測共有面積。共有部位的界定不能夠模糊，否則就會引發之后的面積分攤和方法測算錯誤或選擇錯誤。這一過程中測繪風險產生的主要因素在于：測繪人員不熟悉相關的法律法規、共有面積界定錯誤以及分攤方法錯誤等。

1.4 房屋面積預測與實測之間的差異風險

通常我們是根據房產開發商提供的樓房相關規劃設計施工圖紙對房屋面積進行預測的，有一點“紙上談兵”的意味，因此在相關數據采集、共有部位和面積的確認、分攤方法等方面出現問題的機率就大大的增加了，房屋面積預測的準確性大為降低，造成這些差異的原因主要有以下幾方面：規劃設計發生變更、實際施工與圖紙不符、施工放樣存在較大的誤差、臨時改動竣工后房屋部分公用面積功能、不同測繪單位采用的計算標準和方法不同、施工誤差和實測誤差差異較大都會引發房屋預測與實測之間的差異風險。

1.5 合同風險

科學合理的選擇與本單位相適宜的房產測繪合同，嚴格按照房產測繪合同要求開展工作。房產測繪合同要求合同中必須注明開發商營業執照、建筑工程規劃許可證、土地出讓合同、建筑總平面圖、全套施工平面圖、建設工程施工許可證、房屋共有部位使用說明以及規劃審批意見和其他相關資源。同時合同中還應明確注明風險產生時具體責任劃分和賠償辦法，全面考慮到各種糾紛發生的可能性，做好充足的準備，杜絕糾紛發生的可能性。

2.房產預測風險的規避及防范措施

2.1 做好房產前期規劃，制定相應的建筑施工細則

針對不同省市、自治區制定符合當地實際情況的房產測繪規范，制定具有地方性特色的房產測繪管理細則。在房產測繪工作中，房屋共有面積的界定一直是測繪工作的重點、難點問題。為了貫徹落實《房產測量規范》，提高房產測量的準確性，降低房產測繪風險，建設部簽發了（2000）166號文件，其中要求各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局應嚴格按照《房產測量規范》制定詳細的當地測繪實施細則。

2.2 提高房產測繪測量要求

房產測繪工作應當“精益求精”，貫徹實施房產測繪《規范》文件，不斷提高房產測繪精度，根據單位實際情況，可適當確定房產測繪精度標準。據《房產測繪管理辦法》規定，測繪資質單位選用的測繪儀器需在檢定期限內，超出檢定期限或是未經檢定的儀器不得使用。

2.3 明確共有部位認定

房屋測繪的準確性關鍵在于共有部位的確定、分攤辦法、具體的分攤范圍、分攤依據以及分攤位置和面積等，建筑施工前期，我們完全按照設計圖紙進行房屋預測，設計師的設計意圖就是房屋預測中房屋共有部位確定的主要依據，為了避免房屋建成后發生分歧，需盡早同開放企業設計師確定共有部位，降低風險發生的機率。

2.4 公示房產測繪結果

客戶購房或是房屋拆遷時最為關注的就是房產測繪成果，因此測繪成果公示不僅能夠消除客戶疑慮，同時也能夠增強政府的公信力。下面我們就房產測繪成果公示進行簡要敘述：房產測繪單位交付測繪成果后，開發商應當在銷售前將房屋預測繪成果公示于售樓處，讓購房人群了解測繪計算方法，增加房屋交易透明度。個人建議，公示房產測繪結果不僅要公示房屋的建筑面積和公攤面積、產權面積，還應將具體的公攤范圍、公攤辦法公示出來。

2.5 加強質量管理，制定完善的合同管理辦法、明確職責劃分

嚴格按照國家相應的房屋質量管理辦法開展房產測繪工作，加強房屋質量監管，根據國家質量管理體系要求出具相應的測繪成果，完善質量檢查驗收制度，及時發現房屋建筑數據計算、判圖和共有部位認定等方面的錯誤，提高房產測繪準確度，對于房產共有部位存在爭議的，須提交相應會議討論研究，并做好會議記錄。因個人因素產生影響測繪準確度的，應加強各環節的檢查，不給個別人群提供操控的可能，建立完善的質量管理保障機制，要嚴格查處不規范行為，保證測繪工作的順利開展。針對商品房預售面積同實測面積存在誤差問題，應做好相應規定，保證預售和實測誤差保證在3%以內，明確測算錯誤責任，不論是因哪一方造成的錯誤，都應積極承擔各自責任。同時，還應建立完善房產售賣合同管理制度，從法律的角度嚴格規范房產測繪工作，制定房產測繪標準，明確職責劃分。由房屋測算誤差所帶來的損失賠償是任何一個企業單位都不愿意和不能夠承受的，因此我們只有在賠償事件發生前從主觀上杜絕各種風險發生的可能性，并制定相應的測繪錯誤補救措施，爭取在損失發生前解決這一問題，提高房產測繪的準確性，提高測繪工作質量和效率，積極配合國家政府部門出臺的各項政策法規，規范化房產交易市場，創建一個良好的房產交易平臺。

結束語

綜上所述，我們了解了房產測繪工作的重要性和嚴謹性，只要嚴格按照國家相關管理規定開展測繪工作，才能夠更好的完成房產測繪任務，使國家和人民的利益得到更好的保障。作為合格的房產測繪單位，應當充分考慮到測繪工作中可能存在的各種問題，有效規避測繪工作風險，提高工作效率，提高群眾滿意度。