濟南樓市“峰回路轉(zhuǎn)”？

宗禾

自2014年5月份濟南新建商品住宅價格自漲轉(zhuǎn)跌，一年后，濟南商品房成交量連連破萬、庫存去化周期持續(xù)走低、高端住宅集中入市等回暖信號的出現(xiàn)，濟南房價“峰回路轉(zhuǎn)”。據(jù)濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，5月濟南商品房成交12417套，其中住宅成交8964套。

目前北京、上海等城市已明顯的進入了房價“回彈”的通道。濟南樓市是否也自此“峰回路轉(zhuǎn)”、開始上行？

利率9折：松綁的濟南房貸

5月23日，華山瓏城二期在高新區(qū)會展中心開盤。早上不到八點，楊士奇就來到開盤現(xiàn)場。此次出售的是華山湖北側(cè)生態(tài)區(qū)的C、D地塊，本次開盤共推出9棟樓，約1500套房源。

去年11月，中海華山瓏城首次入市名聲大噪，開盤亮相推出了6000余套房源，創(chuàng)造了3小時售出5000套房源、銷售金額40個億的開盤記錄。楊士奇的好基友王科以每平方米6500元的價格購買一套88平的兩居室。總價55萬，首付近17萬，銀行貸款39萬。為了跟好基友做鄰居，楊士奇才積極來二期銷售現(xiàn)場。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，此次中海華山瓏城再次大力加推，仍然選擇集中推出大量房源的方式入市。因此次推出地塊位于華山湖北側(cè)生態(tài)區(qū)內(nèi)，自然環(huán)境較好，因此每平方米價格有500元的上浮。開盤當天，華山瓏城二期成交量1053套，其中就有楊士奇的一套兩居室。

“雖然單價稍高，但我的房貸寬松很多。”據(jù)楊士奇介紹，其拿到的9.5折利率為5.37%，相比去年同期，以貸款50萬，貸30年計算，每個月可以少還近400元。這對楊士奇等年輕人來講無疑是利好。

實際上，自2010年以來，山東濟南房貸市場經(jīng)歷了由松到緊的過程，特別是自2013年末開始，大部分駐濟銀行都取消了利率折扣，但是隨著去年開始的連續(xù)降息和支持自住、改善需求政策的出臺，銀行捏緊房貸的手又開始慢慢放松，9.5折乃至9折的利率折扣再現(xiàn)市場，甚至近日有銀行針對二套房的貸款額度漲至房款的7成，省城房貸市場迎來近三年最寬松時刻。

記者近日走訪多家辦理房貸業(yè)務(wù)的駐濟銀行發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了連續(xù)的降息之后，不僅房貸折扣沒有降低，連過去較難辦理的二套房商業(yè)貸款也出現(xiàn)了松綁。

據(jù)了解，在15家受理房貸業(yè)務(wù)的銀行中，目前依舊有兩家銀行接受9折房貸利率折扣的申請，雖然申請依舊有一定的條件，但對于購房者有不小的吸引力。值得注意的是，此前曾經(jīng)給出過9折優(yōu)惠的一家城市商業(yè)銀行退出了“9折大軍”，接替它的變成了一家國有大行，同時，給房貸利率打9.5折的銀行相比4月前出現(xiàn)大幅增長，從6家變?yōu)榱?家，僅剩3家銀行依舊不給房貸打折。

同時，雖然有些銀行仍然不給房貸打折，但卻在其他方面給予了購房者優(yōu)惠，一家國有大行自去年末開始重點培養(yǎng)自己的房貸業(yè)務(wù)，雖然目前沒有給房貸打折，但購房者在辦理二套房貸款時卻可以拿到基準利率，除了這家銀行，其余14家銀行均執(zhí)行二套房貸款基準利率上浮10%的政策。

除此之外，至今為止，這15家銀行僅剩一家銀行仍在執(zhí)行二套房6成首付的政策，也就是說購買二套房貸款時僅能貸到40%，但是有12家銀行已經(jīng)執(zhí)行4成首付的政策，還有兩家銀行執(zhí)行了首付3成的政策，購房者可以貸到7成房款，可以減少不少的購房壓力。

“棄股從房”的投資邏輯

據(jù)濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，5月濟南商品房成交12417套，其中住宅成交8964套。只不過，進入六月第一周，這種火熱程度有所下降：上周濟南新建商品房市場共成交2152套，相比前一周的3529套，減少了1377套，環(huán)比下降39%。其中住宅成交1695套，比前一周2763套減少了1068套，環(huán)比下降38.7%。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份濟南市有7個項目預(yù)計開盤，近80個樓盤推出買房優(yōu)惠。據(jù)了解，6月6日中建錦繡城開售三期睿園2號樓小高層學(xué)區(qū)新品，1小時攬金過億元。6月7日位于經(jīng)十東路山東建筑大學(xué)東鄰的景和山莊在新老客戶熱情期待中首次盛大開盤，兩個項目開盤效果都不錯，當日成交的新房將反應(yīng)在后期的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。

此外，從加推項目來看，上周3個項目加推新房源。其中包括，尚東1956項目于6月4日加推，開盤當天成交40多套；中建新悅城項目于6月6日加推，開盤當天成交70多套；中建錦繡城于6月6日加推，開盤當天成交110套。

“成交環(huán)比下跌，一方面因為5月底網(wǎng)簽井噴使得上周網(wǎng)簽基數(shù)較大，相較之下6月第一周網(wǎng)簽數(shù)下降幅度較大。另一方面，紅5月剛剛結(jié)束，6月首周開發(fā)商和購房者都處于調(diào)整期，房企推盤少，購房者也在等待6月新一輪的開盤潮和優(yōu)惠潮，因此月初網(wǎng)簽數(shù)量少?！彼逊烤W(wǎng)分析師郭雪慧表示，6月份首周網(wǎng)簽雖然不高，但開發(fā)商從推盤數(shù)量上仍比較積極?！敖柚t五月的余力，6月濟南樓市網(wǎng)簽繼續(xù)走高的可能性還是有的，后續(xù)市場值得期待?！?/p>

隨著樓市回暖，樓市投資收益的穩(wěn)定性和當下股市的跌宕起伏形成了愈發(fā)鮮明的對比，越來越多的股民正逐漸從股市中抽身，將資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。股市與樓市長久以來的“此起彼伏”定律，也似乎重新為政策利好頻頻的樓市帶來了新的機遇點。

5月27日，楊士奇剛清倉了一支重倉股，次日股市就出現(xiàn)了暴跌。這讓楊士奇很得意。羅先生表示，伴隨近幾月股指快速上漲，短期投資風(fēng)險加劇，市場本身也存在“降溫”的壓力，所以他打算將此次套現(xiàn)的部分資金用于其他投資領(lǐng)域?！跋鄬Χ裕慨a(chǎn)投資雖然沒有股市獲利這么快速，但仍然是當前市場上比較穩(wěn)妥的投資途徑?！?/p>

記者從部分在售樓盤了解到，從5月份開始，陸續(xù)有意向性客戶打算將股市資金抽出轉(zhuǎn)投樓市，這些購房者普遍認為，后期股市風(fēng)險相對較高，投向樓市在穩(wěn)定性與升值性方面求得相對均衡。

對此，專家分析認為，從歷年股市起伏的經(jīng)驗來看，向來都是股市火熱，樓市平淡，反之亦然。本輪股市在經(jīng)歷了較長時間的牛市之后，受到股市風(fēng)險壓力、投資渠道有限等因素的影響，相信陸續(xù)會有相應(yīng)資金轉(zhuǎn)而投向樓市，這也有望為下半年樓市帶來政策預(yù)期之外的積極影響。

土地市場火焰重燃

6月10日，記者在濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲悉，截至當日，濟南新建商品房庫存量為21.4萬余套，住宅可售量為54183套。如果按照5月的日均成交400套的銷量計算，濟南新建商品房去化周期仍需17個月。

對于目前濟南樓市庫存量較大的問題，濟南市某開發(fā)商表示，“目前的濟南樓市庫存壓力并不算太大，他們對于濟南的房地產(chǎn)市場依然充滿信心，在現(xiàn)有儲備土地仍可不間斷的開發(fā)兩年多的情況下，公司未來還要考慮繼續(xù)拿地?！?/p>

實際上，隨著樓市回暖，全國各地房企的拿地?zé)崆楦邼q。6月伊始，上海、蘇州、鄭州、成都等地均迎來了土地拍賣。中指院重點監(jiān)測房企共拿地18宗，總出讓金高達271.50億元。值得關(guān)注的是，上周多幅地塊以高溢價成交。

其中，備受矚目的上海閘北區(qū)市北地塊6月3日由華潤華發(fā)聯(lián)合體以總價87.95億元收入囊中，溢價26.87%，成功刷新了上海今年的總價地王紀錄。同日下午，蘇州迎來今年的首場大型土地拍賣。該次25宗掛牌地塊中，2塊土地暫緩出讓，9宗地塊底價成交，14宗進入競拍流程，萬科、華潤、當代等房企均有斬獲。最終，共吸金130.12億元，整體溢價率48.62%，創(chuàng)歷史新高。

在濟南，6月5日兩宗商業(yè)用地掛牌截止。其中，歷下區(qū)和平路以南的2015G027地塊在3家企業(yè)173輪競價后，34293460號競買人以2.4億元成交，溢價率達63.09%；位于歷城區(qū)工業(yè)南路以南、窯頭大溝以北的2015-G026地塊因無人競價，最終以1.72億元底價成交。

據(jù)悉，G027地塊此次交易是第二次掛牌出讓。2014年1月，G027地塊首次出讓，經(jīng)21輪競價，最終被一家企業(yè)以3.05億元拍下。然而，由于未在規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金，按照規(guī)定房企不得不“退地”，保證金不予退還。

G026地塊經(jīng)歷3次出讓，是因為該地塊因各種原因拍賣后被兩次收回。第一次是因拍地企業(yè)拿到地后沒有進行實質(zhì)性的開發(fā)建設(shè)，土地長期閑置，被政府收回；第二次也是因相關(guān)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金而被收回。

對于近期土地市場的回暖，分析認為，與今年以來不定時推出的各等“救市”政策有關(guān)。據(jù)了解，在多輪“救市”政策刺激之下，當前樓市銷售面積及金額降幅正在收窄。

“隨著4、5月市場逐步回暖，土地市場已經(jīng)燃起火焰?！笨硕?日發(fā)布的報告稱，6月份將正式開始土地市場供需兩旺的盛宴。

不過，報告同時表示，在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于結(jié)構(gòu)性過剩的背景下，土地市場的冷熱不均也愈發(fā)明顯。首先不同城市間的分化越發(fā)顯著，一線和部分二線城市將成為未來焦點；其次在價格上，一線城市地價不會出現(xiàn)下跌，成交價格將不斷走高，而二線城市底價成交仍是常態(tài)；再次，三四線城市的成交規(guī)模將大規(guī)?？s水，其成交占比也會相應(yīng)減少。