“官辦”平臺：從二手房交易痛點切入

葛江濤+馬雪婷

一間八九平方米的小屋子，幾部電話幾臺電腦，掛著工牌、身著藏藍西服的青年，這幾乎是大部分人腦海中房屋中介公司的固定印象。更深刻的印象，則是高額中介費，吃差價甚至卷款逃跑，為爭奪客戶大打出手……

2015年第二季度，北京市房地產交易市場有限公司進軍二手房市場，推出北京市房地產交易信息網。

北京市房地產交易市場副總裁修大鵬告訴《瞭望東方周刊》，這家機構具有濃厚的“政策背景”：由北京產權交易所、北京市房地產交易所、北京市保障性住房建設投資中心共同出資設立，“承擔著協助政府實現引導規范存量房交易市場、推進保障房建設、盤活房地產社會資源的重任。”

北京市房地產交易市場有限公司試圖從交易傭金以及房源的真實性入手，介入傳統二手房中介多年來形成的市場模式。誰將擁有更大的話語權，關鍵看誰將獲得更多二手房交易者的信任。

中介費仍然太高

北京市房地產交易市場有限公司早在2012年即已成立，目標為二手房地產交易。“任何一個行業交易成本過高一定會阻礙它合理的發展，二手房交易也不例外。”修大鵬說，當時北京市一位副市長對中介市場的混亂狀況頗為不滿，提出“讓老百姓的二手房交易更便捷化、快捷化、安全化”的要求。

北京市房地產交易市場有限公司隨即成立。

昂貴的傭金是人們對二手房中介不滿的核心痛點。以北京為例，中介機構傭金通常在交易總價的2.5%到2.7%之間。這樣，在北京一套不算太大的房子，該費用很容易就超過10萬元。

“從全世界的角度來說我們的收費肯定不是最高的，美國的中介一般要收取6%的中介費，買家和賣家的代理各收3%。”全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴《瞭望東方周刊》，由于北京、上海等大城市的房價很高，即使2.5%左右，實際額度也非常高。

上世紀90年代之前，由于商品房市場并不發達，還未出現專門針對二手房交易傭金的規定。直到1995年，原國家計委、建設部下發關于房地產中介服務收費的通知，明確要求“為規范房地產中介服務收費行為，維護房地產中介服務當事人的合法權益……房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%到2.5%計收”。

該通知還規定，對于房屋中介實行獨家代理的，中介收費標準由委托方與房地產中介機構協商，“可適當提高，最高不超過成交價格的3%”。

到2011年，北京市發展和改革委員會下發《關于降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》，明確北京市住宅買賣經紀服務收費標準統一下調0.5個百分點，如房款總價在500萬元以下的中介費用由房款的2.5%降為2%，規定同時明確取消“獨家代理”的特權。

此次通知同時規定，部分“特別復雜”的住宅買賣經紀服務，“經交易各方協商同意，可在規定的收費標準基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過收費標準的10%。”也就是說，未明確細節的“特別復雜”的住宅買賣經紀服務費已經變成2.2%。

北京鏈家房地產經紀有限公司隨后規定，只有付全款且產權明晰的二手房交易才按總房款的2%收費，而“需委托代辦貸款等服務的客戶，需向擔保公司支付0.5%的保障服務費”。這樣，直到現在，多數房屋中介的服務費仍然維持在總房款2.5%到2.7%的水平。

“零中介費”說法不確切

除了高額傭金，房源的真實性一直是中介遭受詬病的一個“痛點”：網上發布的“價廉質優”的房源信息大多不靠譜。修大鵬認為，真實的房源可能還不到三成。

北京市房地產交易信息網則試圖用100%的真實房源來解決這個問題，“即使我們只有一套房源，那也是真實有效的，一套一套來，我們希望靠口碑去打開市場。”修大鵬說，國有企業的這次創業，與民營平臺相比有先天的優勢，比如平臺對盈利的需求并不急迫，“當然動作可能會慢一些，但隨著對行業理解的加深和互聯網帶來的變革，我們正在不斷完善服務”。

北京市房地產交易信息網還有一套“自行成交”的線上流程服務，包括網簽、貸款、過戶以及交易資金托管等，買賣雙方只需要線下進行產權辦理以及房屋交割，此種交易亦被媒體解讀為“官辦”中介機構的“零中介費”服務模式。

“零費用服務的說法并不準確。”修大鵬告訴本刊記者，即使是買賣雙方達成交易協議，多數買家或者賣家并不具備專業的知識或者能力去操作一套二手房交易的全部流程，所以更多的時候，交易雙方仍然需要一個熟悉流程的業務經理提供過戶等專項服務，“這樣的情況，平臺會員只收取人工服務費，大概需要幾百塊錢。”

長遠來看，修大鵬表示，存量房交易平臺僅是一個公共服務類業務，“這部分我們沒有盈利的打算，希望通過公共服務平臺來聚集人氣和影響力，而投資性房產是我們的盈利項目。”他說，服務的核心不以盈利為目的，更多是提供一個便捷化的工具。

除容易獲得房屋買賣雙方的信任外，修大鵬表示國資背景的確可以讓他們在辦理交易流程上擁有一定的優勢，比如推動應用政府的產權登記信息去核驗房源的真實性等，此外除市民自己發布的房源，平臺本身還會提供一些自有房源，如金融機構處置房產、涉訴房產和國有企業處置房產等。

北京市房地產交易市場營業大廳

當然，國資的背景也非全部是利好，比如在人才引進和技術更新等方面仍然存在不少限制，為了解決交易人才的問題，北京市房地產交易市場建立會員體制，引進了二手房中介公司以及成熟的經紀人。

“他們可以來注冊，但是包括經紀人資質、交易流程以及交易傭金都要受到我們的監管，”修大鵬說，比如交易傭金在交易過程中全程監管，交易服務完成后支付給經紀會員，而且他們還會給提供服務的經紀人進行信用評估。

“歷史的倒退”？

北京市房地產交易市場的動作和期望，顯然直指傳統二手房中介企業多年來形成的層層抽取傭金的“規則”。

傳統中介的經營模式通常以門店為依托，以經紀人為主體進行經營，按照不同的地域劃分門店。比如西直門地區設置三到四個門店，由西直門總店進行統一管理，在總店設置行政和財務人員，其余門店則只有跑業務的經紀人。而西直門店又隸屬于西城區，按照不同的層級進行管理。

一個新入行的經紀人通常從房屋租賃開始，按照取得的業績，逐漸過渡到房屋買賣經紀人。據西直門一家中介連鎖店的潘姓經紀人介紹，他們單位的經紀人共分為12個層級，最低的Z1和Z2只能從事租賃業務，上升到S級別后，方可以從事房屋買賣。

S級則分為S1到S10，房產經紀人根據業績進行升級，每個級別從傭金中抽成的比例不同，從S1的30%到S10的70%不等。

當然，業績最好的經紀人會晉升到管理崗位，從最小的組長，到區域經理、大區經理。經理人多是有年頭、有經驗的經紀人，之后不再進行中介服務而是主要負責團隊管理，他們的薪資則從團隊的業績中抽取，最低級的小組長可以抽取團隊業績的2%，到最高級的經理，這個數字甚至可以超過10%。

經紀人的工作還有收房源、拍攝房屋照片并發布、帶領客戶看房等等，另外還有成交后走流程，也可以拿到一定的抽成，而作為店面，則從傭金中可抽取一定比例的管理費。

針對來自“國資”中介的挑戰，中原地產研究部總監張大偉甚至直言此舉是“歷史的倒退”。

“二手房交易應該是市場化的運作方式，政府應該做的是提供保障房，滿足中低收入人群的住房問題。”張大偉認為，二手房是一個商品房領域的市場，客戶是一些中高收入人群，“對于二手房市場，政府能做的應該是盡量回歸市場，同時去幫助那些無力置業的人，而不是去做這樣的平臺。”

張大偉說，對于傳統中介所存在的問題，政府可以進行規范，而不是自己參與去改，“就像百米賽跑，裁判可以規范一下運動員的姿勢，但不能說自己上去跑”。

用腳投票

“有些傳統中介已經開始轉型，采用打通線下門店和線上平臺的模式。”克而瑞分析師楊燕說，這顯然是最為理想化的模式，平臺和技術代替了簡單的人力勞動，惡性競爭將減少，經紀人能將原有簡單勞動的時間用于了解市場、研究客戶心理和提升服務質量上，“對于購房者來講則可以得到更好的體驗，也可以逐漸消除人們對中介行業的偏見。”

搜房控股二手房集團總裁蘇婕則認為國有企業背景的二手房交易平臺上線，會促進二手房信息的進一步公開透明，“這對整個二手房交易市場，對部分致力于消彌二手房買賣雙方信息不對稱的互聯網企業，都是有積極作用的。”

“國內存量房市場很大，很難由某一家平臺壟斷，相信這些不同的二手房平臺的發展終將會促進整個市場的健康有序。”蘇婕說，不管是官方平臺還是商業平臺的加入，可以互為有益補充，最終目標是讓購房者和業主獲得更好的服務。

事實上，這并不是國有資產在房屋中介市場上的第一次試水。早在2011年，由官方搭建的北京市存量房交易服務平臺就在海淀區率先試點，向居民提供二手房買賣服務。

但據《北京日報》報道，該平臺的房源搜索功能落后，與商業網站可以通過區域、房價、面積等模糊條件進行靈活搜索相比，“顯得不夠機靈”。

除了北京，部分地方政府最近幾年也進行了類似的嘗試，比如南京就由政府對全市中介的傭金進行監管，成都則建立了透明房產網，為市民提供真實房源。此外，近期多家開展線上業務的房地產中介企業都用大幅度降低二手房交易費用來吸引購房者，試圖分食傳統二手房中介市場的蛋糕。

“這個行業已經引起了各個背景投資者的關注，無論是國企或私企在現在做這件事并不奇怪。”華東師范大學商學院工商管理系副教授崔裴的研究方向就是中介服務業和房地產流通，她告訴本刊記者，新加入的企業除了費用上有優勢外，在服務方面一定會有所提高，也就是會更多地考慮到需求方即買方，“之前中介公司比較看重房產的供應方，新的模式則需要統合需求方，所以綜合判斷對整個市場來講是有利的。”

“在新的形勢下，政府機構和民間機構結合起來，就可以為老百姓帶來更多的益處。”顧云昌說，房地產中介行業是隨著房改后發展起來的，時間比較短，從業人員水平參差不齊，還需要一個規范的過程，“充分的市場競爭才能優勝劣汰，政府要出臺法規規范市場行為，起到監督的作用，賦予老百姓用腳投票的權利，綜合起來實現整個行業的提升。”

北京市房地產交易信息網二手房交易服務頁面