情事變更原則與不可抗力在“房產新政”下商品房買賣合同糾紛中的適用

張賽

摘要：當前，我國房地產方面的政策波動較大，頻有新政出臺，且不時有新條例等在大中型城市試點實施。這種政策的不連續性無疑將大大增加商品房買賣的相關方所簽訂購銷合行為所產生的不確定性后果。那么，在這種情況下，至關重要的一點是如何最大化的保護商品房買賣雙方的利益，因此本文討論“房產新政”下適用“情事變更原則”和“不可抗力”的事由及后果，力圖為保護商品房買賣雙方的利益提供更多參考依據。

關鍵詞：情事變更原則；不可抗力；商品房；合同糾紛

一、情事變更原則和不可抗力的概念

情事變更，是指在合同有效期內，由于非因當事任一方的原因，發生訂立合約是沒有預料到的變化，如果維持合同訂立時的效力，則在合同履行顯失公平時，當事方可請求仲裁機關或人民法院變更或解除本項合同，以達維持公允。甚至在西方國家，情事變更原則也是作為對“契約神圣原則”和“契約必須遵守原則”的補充和限制而得以發展。

近些幾年，隨著國家對房地產行業調控的頻繁和深入，降息、救市、限購、限貸等等政策不斷出臺，直接影響了一部分人的履約能力，導致出售房產將遭受較大損失或履行購買房產則成本大增。尤其在2014年底以來，市場對房地產行業下行的預期不斷持續，市場景氣也低，這都會影響買家的心態，因而不少買家以此為借口，拒不履行合同，不執行所訂立的購房合約。

二、情事變更與不可抗力的比較

當前學界有學者表示，情事變更包含不可抗力；還有學者認為，情事變更等同于不可抗力。不可抗力在我國《民法通則》第153條，《經濟合同法》第27條，以及《涉外經濟合同法》第24條等法律條文中都有明確的規定。筆者認為，情事變更和不可抗力有著很大區別。不可抗力專于指某種客觀情況，而這種客觀情況又是不能預見或者可以預見但不可避免乃至根本無法克服。不可抗力和情事變更之間的主要區別在于：首先，二者的客觀表現不同。情事變更通常是由于客觀的經濟外部狀況發生改變而引發，例如物價劇烈波動、經濟政策發生大的改變等客觀因素。其次，履行結果不同。情事變更事項發生后，雖然外部條件發生改變，但合同一般；情況下仍然可以履行，只是如要履行合同則會顯失公平。再次，不可抗力法律后果不適用于情事變更原則的法律后果。最后，不可抗力的發生，可以引起情事變更的發生，但是情事變更則僅可能是不可抗力發生所導致的結果，因此二者不能互為因果關系。

三、不可抗力和情事變更原則在商品房買賣合同中的適用

政府為刺激房地產市場的需求或者抑制房地產市場“過熱”，不斷采取的相對激烈的調控政策。這些政策從不同方向對供求雙方產生影響，進而使買方和賣方在心理上產生不同的“預期”，同時也加大了市場交易中的不確定性。情事變更原則即是在合同訂立生效之后，市場發生未能預見的新的情形，因此在這種背景之下，確認和區別法律意義中的“情事變更”就要非常慎重。筆者認為，房地產調控政策引發的“違約”情形如果需要適用“情事變更”原則，那么客觀上需要滿足如下四個條件，否則會出現對情事變更原則的濫用，對市場產生不利影響：

（1）調控政策所導致“情事”的變化是一種客觀存在的事實，而非合同訂立某一方所能控制。在新房地產調控政策出臺后，首先會引起購房首付款所占比例以及銀行抵押貸款條件的變化。這給買方當事人造成的直接影響就是首付款增加導致合同履行困難，和利率變動利息總額支出額增加的顯性風險。同時，由于商品房買賣合同標的房產一般而言金額都很巨大，這種突發“情事”的變動，使買方當事人訂立合同時賴以成立的基礎條件部甚至完全喪失。

（2）新政策出臺對市場產生影響，應該發生于房產買賣合同訂立之后，且是在合同履行完畢之前。依照現行合同法，發生情事變更，必須是在合同締結之后，否則不存在情事變更的適用條件。而如果情事變更恰恰發生在買賣合同訂立的時候，那么一般應當認為當事人訂立合同只是已經充分認識到發生的事實，那么合同的訂立則被認為是在已經發生變化的事實的基礎上而成立，因此也不存在發生情事變更的問題。而如果新政策頒布是在合同履行完畢之后，為維護市場穩定，保持交易秩序，原合同也不適用情事變更，而且不具可追溯的效力。

（3）在新的房產政策之下，如果要繼續履行原合同，則必須是對任一方當事人都無明顯不公或者新政策不會導致合同無法實現。政策變動條件下，如果要判定構成情事變更，則判斷標準應當是新的政策的作用導致商品房買賣合同的基礎完全喪失，或者新政策導致合同某一方或者雙方當事人合同目的落空，或者造成對價關系無法實現等。

（4）新政策的出臺必須是在當事雙發訂立合同之時沒有也不可能預見的情況下，且不可歸責于人一方當事人。不可能預見指的是雙方當事人對房地長新政策發生的情事變化，完全沒有預料到，并且不存在應當預見但沒有預料的情形。不可歸責指的是調控政策的發生完全不是由于當事人主觀上的過失或故意。

新的房地產調控政策如果滿足了上述幾個條件，應結合個案的情況加以區別地適用情事變更原則。當地產調控政策的不連續性大大增加商品房買賣的相關方所簽訂購銷合行為所產生的不確定性后果。因此，滿足一定條件下適用情事變更原則，最大化的保護商品房買賣雙方的利益，以保證市場交易公正、公平非常必要。本文通過討論“房產新政”下適用“情事變更原則”和“不可抗力”的事由及后果，希望能為保護商品房買賣雙方的利益提供好的參考依據。