房產中介市場誠信缺失現狀及其對策

□文/馮巧玲

（鄭州升達經貿管理學院 河南·鄭州）

一、引言

2013年在調控政策轉型的刺激下，二手房市場異?；鸨?014年初，多地樓市新房成交遇冷，二手房市場成交活躍，隨之而來的是遍地開花的房產中介機構，包括有臺灣和香港的房產中介公司進駐我國大陸市場，比如香港的世家房產。2015年3月，營業稅改制、首付款比例降低，二手房市場異?；鸨７慨a中介呈現良好的發展勢頭，包括房產中介公司和從業人員的激增。目前，全國從事房產經紀活動的人員超過100萬人，其中僅有3.7萬人取得了全國房產經紀人資格，占比僅為3.7%，房產中介機構超過5萬家，其中中小機構數量較多，但也有中原、上房置換、21世紀不動產等規模較大的連鎖機構。

房產中介市場的迅速發展也使得其亂象叢生，各大城市關于房產中介的投訴居高不下。2011年全國房產中介類投訴逾5，000件，其中約80%的投訴都是房源不真實、圖片不真實、報價不真實，虛假的房源誤導了消費者的判斷，嚴重干擾消費者的購房過程。更為嚴重的是多起房地產中介跑路。2014年8月以來，全國超過9個省市發生以吳秉麟為法定代表人的“興麟”系房產中介公司突然關閉事件，在經歷了病毒式擴張之后的所謂的“中國房產經紀機構總部”一夜間崩盤，逾2億元房款蒸發。2014年9月，河南各城市的天運房產中介跑路，涉案金額逾4，800萬元，受騙群眾近500人。2015年1月，房產中介員工謊稱能低價買房騙800余萬元，被判處15年徒刑。

從整體來說，我國房產中介市場由于起步較晚，缺乏完善的行業法規，缺乏高素質的從業人員，房產中介市場存在無序競爭甚至是惡性競爭，執業過程中存在諸多不規范操作，整個行業的運作仍然處于相對無序甚至混亂狀態，整個行業誠信機制缺失，給廣大置業者造成了諸多困擾甚至損失嚴重，如何完善房產中介的誠信機制至關重要。

二、房產中介市場誠信缺失現狀及存在的問題

（一）房產中介公司管理混亂。房產中介公司在二手房市場火暴的這幾年，異軍突起，甚至可謂是遍地開花，很多小區門口有數家房產中介公司，有諸如世家房產、21世紀不動產這種連鎖機構的形式，也有許多小門店，店內設施簡陋，工作人員不專業，沒有規章制度。

1、制度不完善。我國房產中介起步較晚，法律法規不健全。目前我國唯一的房地產經紀行業管理規定是《房地產經紀管理辦法》，屬于部門規章，法律層級較低，不能對人員資格、機構資質等行業問題作出規定，能規定的罰款上限僅有3萬元。從各省市來看，由于缺乏全國的法律規范，地方政府在立法上也大都是地方性規章制度，立法的層級低決定了對房地產中介機構及從業人員的監管手段和處罰力度極其有限，存在查處難、取證難、處罰難等問題。另外，各個房產中介自我管理，單獨制定的法律法規相對不完善，甚至無法有效予以執行，更多的是關于如何促進業務方面和對員工的考核，制度本身是為公司利益服務的。比如，某房產中介公司規定:對業務部門而言，所有退賠均需扣減相關人員的業績，對于員工過錯達到紅線標準的，最高可按照退賠額的2倍扣減業績。對于員工存在諸如業績不達標、儀容儀表不合規范等問題均有不同金額的罰款，但對于激勵措施和執行準則規定的比較模糊。

2、傭金制度不健全。有些房產中介人員曾說，賣一套房子可以吃半年，側面反映了房產中介傭金之高，主要因為國內大多數房產中介都是實行沒有底薪的傭金制度，該制度比較類似保險代理人的傭金制度，這可以說是比較畸形的制度，高傭金制度不利于房產中介市場的發展，有些房產中介為了挖到優秀的業務員不惜以高傭金許諾，這無異于殺雞取卵，導致了公司經營成本的上升，甚至是虧本賺吆喝，最終波及整個行業的無序競爭。

3、管理模式混亂。我國的備案制使得房產中介機構游離于監管體系之外。前文興麟公司的所有店面只有一家有備案證，其他分店都是復制總公司的備案證蒙蔽購房者。這類情況并非個例，目前確實存在房地產經紀機構的分支機構備案率低的情況。備案為非強制性，不同于行政許可的強制性質。只有與其他行政手段相配合才能有效發揮作用。對沒有實行網上簽約的地方來說，房地產經紀機構不備案不影響從事房地產經紀業務。所以，房地產經紀機構備案率一直偏低。因此，很多房地產經紀機構逍遙于監管體系之法外，違法違規行為難以查處。由于缺乏完善的審批和準入制度，當很多人看到二手房市場火暴，就開辦房產中介機構，而作為負責人本身對二手房市場的交易制度一無所知，怎么能管理好從業人員。更有很多房產中介機構對員工的管理非?；靵y甚至無管理，只關心業務員能否賣出去房子，至于是否采用合法合規的方式卻置之不理，尤其對小門店而言，更是只有招牌，沒有制度，沒有管理。

4、違規操作?！岸址渴袌鲈浺欢让媾R巨大的信任危機。吃差價、扣定金、攜款潛逃等等，均與房地產從業人員脫離不了干系，連蒙帶騙就能輕松獲取巨額利潤?！币晃环慨a經紀如此描述。近年來，全國出現多起房產中介違規行為，比如違規收取看房費，沒有簽訂合同的看房費不退還等；還有房產中介私自抬高房價出售“吃差價”；一些中介機構無正當理由拖欠房屋租金、扣留押金或者不退定金；房產中介利用合同的格式條款欺瞞消費者，隱瞞房產重要信息，甚至偽造、篡改合同條款。

（二）房產網站對發布房產信息缺乏有效的審核制度。房產中介公司違規銷售，如發布新房銷售信息、拓展物業租賃、公布虛假房源、發布虛假室內照片。為了吸引顧客，中介機構往往發布一些“價位明顯低于同等地段”的房屋信息，當顧客現場看房時，對方會以“該房源已出租或已售罄”為由轉而推薦其他“更好房源”，大量的虛假房源信息誤導了消費者對于真實房價的判斷，影響消費者的價格預期，也給消費者造成了極大的困擾，影響購房進度。筆者在買二手房的過程中，首先在搜房網、58同城等知名的房產網上查找相關房源，據不完全統計，約80%甚至更多的房源都是不真實的。

1、報低價吸引顧客。通過搜索房源信息，按照價格排名的話，就會有很多價格低、位置好的房源，但電話咨詢房產中介人員的時候，所得到的回答無外乎是，房子已經出售或者房東剛剛漲價。借此機會，房產中介人員再向買房者推介其他房源。

2、一房多發。筆者在搜索某一家屬院的房子時，發現同一房源被以不同的價格發布為不同的房源，經過仔細比對，價格相差將近20萬元，在發布房源的時候，對于房屋面積也會造假，比如對于超過144平方米的房子是需要交營業稅的，很多發布的房源都是寫成143平方米，借此吸引顧客。

3、發布虛假圖片。很多房源信息所發布的圖片都是不真實的，甚至毛坯房都發布著漂亮的裝修圖片，還有同一房源圖片被多個房源使用。對于以上存在的諸多問題，房產網站缺乏有效的信息審核制度，對此有著不可推卸的責任。

（三）房產中介人員素質參差不齊。房產中介公司對業務人員的招聘門檻良莠不齊，只關注業務人員能否賣得出去房子，而對學歷、專業素養沒有什么要求。房產中介人員的學歷水平參差不齊，大學學歷占比不高，因此專業素質良莠不齊，有很多中介人員對于二手房買賣過程中涉及到的契稅、營業稅和個人所得稅幾乎一無所知，對交易流程也含糊不清。對待買賣雙方分別忽悠，比如，賣房業主報價120萬元，中介人員有的可能給買房者報價130萬元，買房者還價后，很容易成交。有的可能報價115萬元以吸引買房者，再忽悠賣房業主降低價格，從而促成交易。還有的報價差距更大，甚至從中吃差價。

（四）房產中介公司、人員之間惡性競爭。賣房業主為了更快的賣出房子，往往是在多家房產中介予以登記，這就造成了房產中介公司之間的明爭暗斗。而買房者為了更快的買到心儀的房子，會遍地撒網，聯系較多的房產中介人員，而對于同一房源，就會出現多個中介人員同時推介、同時帶買房者看房，筆者曾經遇到過在某一房產看房時候，該房產中介去了將近20人，陣勢驚人，看完房子之后，接到很多陌生房產中介人員的電話說能夠幫忙將價格講到最低，據說這個公司的政策是，誰能夠把價格談到最低，客戶就是誰的，而并不是誰先領著看房客戶是誰的。不同房產中介公司之間競爭激烈，而同一房產中介的不同中介人員競爭更是惡性，爭搶顧客，不惜大打出手。

三、完善房產中介市場誠信體系政策建議

（一）完善房產中介的法律制度建設。我國房地產中介市場起步晚、發展緩慢，缺乏完善的法律制度；近幾年，房地產中介市場異軍突起，規范該領域、健全法律制度迫在眉睫。首先，完善法制環境。法制環境是房地產中介市場賴以生存和發展的基礎，制定完善的《房地產中介市場管理辦法》、《房地產市場監管辦法》、《房地產市場誠信體系建設辦法》等法律法規，并且在實踐中要不斷地增加具體的執行辦法，創造良好的法制環境，才能保障公平競爭、平等交易的市場環境；其次，組織法律法規的培訓，組織有效的房地產中介市場準入資格考試。只有通過相關職業資格考試才能從業，此方面可借鑒保險代理人從業人員資格考試的相關執行標準和執行力度，這樣才能在一定程度上保障從業人員的基本素質，通過相關考試也能提升從業人員的業務水平；再次，規范從業人員的經營行為。所有進入市場的個體中介人員必須向市場主管部門登記姓名、住址、身份證號及電話等相關資料，工作時必須佩戴統一編號制作的工作證，便于群眾識別；規范收費標準，制定收費項目和收費標準，統一執行；最后，規范合同文本，制定出分別適應用于不同中介業務的合同文本并要規范監督管理。

（二）完善房地產中介市場監管制度。健全法律法規，更要有嚴格執法的監管者和執行者，目前我國尚無對房產中介市場的監管機構，建議由房管局兼任監管機構。作為房管局相關部門依法行使對房地產中介行業進行中介機構設立審批、中介機構資質認定、從業人員資格認證、行為規范、行業管理和培訓等事務，從而引導房地產中介市場健康有序的發展。對不符合有關規定的中介機構限期責令整改，直至注銷執業資格，同時加大力度打擊“游擊式”的不規范二手房中介。

（三）完善客戶投訴舉報，并實行黑名單制度。房產中介的亂象除了法律制度、監管機構之外，黑名單制度在一定程度上也能起到監督和懲戒的作用。建議從房產中介的服務態度、服務收費、服務效率、服務質量等方面進行實時評價，由房管局或其他主管部門對相關信息進行統一整理，通過媒體定期公布。借鑒杭州市《杭州涉審中介機構不良行為記錄和黑名單制度管理辦法（試行）》的辦法，按照中介機構的不良行為情節輕重及造成的危害程度，將中介機構的不良行為分為三類，并實行三級懲戒管理:對“一類行為”予以記錄備案；對“二類行為”予以警示提醒；對“三類行為”予以列入黑名單。中介機構累計被記錄備案不良行為3次，將被警示提醒1次；累計被警示提醒2次，將被列入黑名單，并限制部分業務的承接和相關人員的從業資格。被警示提醒和列入黑名單的涉審中介機構不得評優評先，被列入黑名單的中介機構1年內不得承接杭州市政府投資項目審批相關的中介業務。黑名單信息將在主管部門門戶網站、中介機構信息庫、審批平臺動態公布，并在相關媒體曝光。

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