我國房地產融資問題研究

羅剛

中交二航局房地產開發有限公司

我國房地產融資問題研究

羅剛

中交二航局房地產開發有限公司

由于經濟時代的不斷進步，導致我國各個行業受到影響，其中房地產行業與其他行業相比發展的比較晚，但是發展比較迅速，十幾年的時間就對我國的經濟起到了積極的作用，但是在發展的過程中也會存在一些問題。本文分析了我國房地產融資的主要途徑，同時針對我國房地產融資實施過程中出現的問題進行了研究，并提出了解決的對策。

房地產行業；融資；問題；渠道；對策

目前的住房問題已經徹底的實現了市場化，由于單一的房地產融資渠道與不完善的房地產金融體系對我國的房地產行業具有非常不利的因素，不利于房地產行業的健康發展。因此，我國對房地產金融體系進行了宏觀的調控，并在這種形勢下建立了多元化與多渠道的房地產金融體系，增加了房地產行業的融資渠道，針對房地產融資起到了積極的影響。

1 我國房地產行業融資的主要途徑

1.1 國內銀行貸款

我國房地產行業的貸款指的是同房地產行業的開發、經營與消費等活動項目有關系的貸款，貸款的類型包括：房地產抵押貸款及信用貸款等。房地產信用貸款主要是依據房地產企業開發商的業務情況、業績情況和歷史信用信息有關，通常是利用其他的抵押物進行抵押或是個人進行擔保，但是不需要用開發的房地產進行抵押。由于房地產抵押貸款能夠降低信貸的風險，所以在國內銀行貸款中占據著重要的位置。

1.2 房地產信托項目融資

信托在當前的房地產行業的融資項目中具有重要的意義。雖然信托項目的資金不是很多，也不能支撐行業的發展，但是卻受到了大部分企業的青睞，主要的原因是信托在與其他金融工具進行串接的時候具備獨特的優勢：(1）能夠吸引海外的基金；（2）能夠滿足國內房地產行業的投資信托基金；（3）可以使用固定的回報方式，以股權投資的方式進入到項目公司；（4）能夠在合適的時間將項目公司進行包裝，并上市；（5）針對項目完成的前期建設，促使項目能夠符合銀行貸款的條件，并對提高房地產融資渠道的整合具備積極的影響。

1.3 債券融資項目

債券融資是一種直接進行融資的方式，經過舉債籌措資金等方式，將房地產的債券向整個社會公開發行，然而資金的供給者能夠享有一定的權利。房地產債券同其他普通債券相比具有比較高的收入，同時和股票相比又可以按時的收回本金與利息，具有較高的安全性，并且具有一定的流動性。

1.4 股權融資項目

股權融資指的是股東們讓出一部分的企業所有權，利用發行股票等方式來吸引新的股東，是對產業資產引進新的資金的一種融資方式[1]。從理論方面來看，股權融資是房地產融資的最佳途徑，由于它是一種直接性的融資，能夠將金融風險進行分散，最后還不需要進行還本付息，大大的減少了融資的成本，提高了股權融資項目的使用性。

1.5 上市融資

房地產企業若想獲得大量的資金，并實施資本的運作，需要將自己的企業變成上市公司。只有這樣才能提升企業品牌，擴大企業的發展。但是受到中國證監會限制規則的影響，導致許多房地產行業至今未能上市。在新規則的角度來看，那些具備真正的實力，并且遵守規則的開發商才能順利的上市，但是由于目前開發商的數量逐漸增多，同時信用水平普遍不高的情形下，并沒有實現利用大規模的上市來解決房地產行業資金短缺的現象。

2 我國房地產行業實施融資的過程中存在的問題

2.1 融資途徑的單一性

目前在我國發地產開發環節的過程中，支持房地產行業融資的途徑任然很單一，這些途徑包括：銀行貸款、預收款和企業自籌款，這三個資金的來源在整個企業資金來源中占到70%以上。在短時間內房地產開發商只能依靠銀行貸款，由于沒有別的融資方式來獲取資金，若想實施項目只能依靠銀行貸款來完成。但是過多的依靠銀行貸款，時間越長越容易出現金融風險。

2.2 嚴重缺乏創新的房地產融資途徑

房地產行業屬于典型的資金密集型的行業，最大的特點便是需要大規模的投資，目前的融資方法基本上都是來源于銀行貸款，然而這些銀行貸款的期限一般都會比較短，有些時候還需要利用一些不動資產進行抵押，這樣便與房地產融資周期長的特點不一致。所以，如果不采用一些創新的融資手段來擴大目前的融資途徑，就會對房地產企業籌集資金產生不利的影響。從目前的情況來看，上市對房地產行業來說是一種直接融資的好途徑，但是因為上市審查的過程比較復雜，并且已經上市的房地產企業相對較少，所以導致一些企業采取借殼上市。

2.3 沒有建立完善的法律法規

由于目前與房地產相關的法律法規建立的并不是很完善，導致多元化融資的發展受到了阻礙。從整體的角度來看，目前的房地產行業金融的法律法規嚴重阻礙了房地產經紀的發展，在實施房地產融資多元化的過程之中，會不斷的出現一些比較新興的融資工具，如果對這些金融工具不進行相應制度的規范處理，便會導致房地產金融市場出現混亂的現象。另外，也會導致房地產的價格出現周期性的波動，影響這一現象的因素包括：貨幣政策、利率、銀行貸款、通貨膨脹率和土地政策等。

3 我國房地產融資的對策

由于我國的房地產行業的融資途徑的范圍越來越小，有些時候房地產開發商甚至出現了股權“零融資”的現象，經過對國外房地產的融資途徑進行分析，對我國房地產融資的途徑提出了一些解決的對策[2]。

3.1 建立多元化的融資體系

房地產行業是一種資產密集型的行業，房地產行業未來的發展情況受到融資問題的影響。由于政府的調控以及各個方面政策對房地產行業的不斷施壓，導致房地產行業的發展受到了嚴重的阻礙，給開發商造成了巨大的壓力。目前房地產行業所面臨的問題是政府的調控政策，然而具備實力分房地產企業繼續以積極的心態探索有效的融資途徑。現在房地產私募基金對整個行業來說具有重要作用，房地產信托逐漸成為房地產行業不可缺少的融資工具。

當今時代，房地產基金逐漸的受到金融機構、大型房地產企業公司和相關人員的參與及關注。為了房地產行業的發展前景，將是以房地產基金為代表的多元化融資產業，能夠解決和防范由于融資途徑單一性導致的金融風險。

3.2 對房地產金融投資產品進行開發

目前我國房地產行業的金融建設才剛剛開始，只有設計出創新的和不同服務的房地產公司的金融投資產品，才能促進房地產行業融資途徑的多元化發展，因而逐漸形成一個比較穩定的房地產金融投資產品的供應體系。針對整個金融行業產品來說，我國缺少房地產金融產品。我國銀行還沒有實施專業的和系統的房地產投資開發貸款。我國的房地產信托與銀行貸款相比，基本上是一致的，銀行是用來吸收存款的，而房地產開發資金是經過批發的，其本質上與銀行貸款的性質一樣。地產基金、地產投資機構和地產專業投資銀行正在逐漸的取代銀行信貸，進入到房地產行業之中，其中包含地產的信托基金與地產信托。對房地產金融投資產品的開發，有利于房地產金融體系的建設。

3.3 進行房地產融資的創新

目前只有少數的房地產開發商具備實際進行海外融資和信托融資，中小型的房地產公司只能尋找其他的途徑，一部分的中小型房地產公司經過典當行與一些擔保公司進行融資項目。所以需要建立完善的風險評估系統，在該體系下，房地產企業可以經過發布新的票據進行籌集資金的方式來償還票據，這樣可以形成一個比較穩定的，并且長期的資金來源，商業銀行貸款的方式也會變得非常的靈活[3]。所以，在房地產融資途徑創新的建設上，需要發展房地產行業基金，適度的對債券型外商投資進行放開政策，減少金融風險，降低對股市融資與銀行信貸的依賴。另外，增加房地產融資的途徑，提高債券發行的效率，建立創新型的房地產融資體系。

3.4 建立完善的房地產金融體系法律法規

當今時代，一些地區和部分所頒發的有關房地產金融體系的法律法規都是不具體也不完善的。從整體的角度來看，嚴重阻礙了房地產行業經濟的發展。在進行房地產融資多元化的實施過程中，出現了許多的新興融資工具，如果企業沒有對這些融資工具制定規范的制度，便會出現混亂復雜的場面。這時便需要建立完善的房地產金融體系法律法規，并對新興融資工具的資產組合、組織的形式、收益的來源以及分配等等，進行嚴格的規范處理。只有這樣才能夠促進我國房地產行業的快速發展。

4 結束語

綜上所述，在目前的經濟環境下，我國的房地產行業需要打破傳統、單一的信貸局面，并建立多元化的創新途徑。在我國房地產實施過程中存在許多的困難，需要房地產企業建立完善的法律法規，對金融工具進行創新，同時不斷豐富房地產融資方式，促進房地產行業的快速發展，對我國的經濟事業的具有重要意義。

[1]湯華然.我國房地產融資問題研究[J].科學發展,2011,03: 55-62.

[2]張秀虹.有關我國房地產融資問題的分析與探討[J].經營管理者,2013,12:192.

[3]李夢迪,盧旭.我國房地產融資問題的研究[J].中國證券期貨,2012,02:147.

羅剛（1979-），男，湖北廣水人,中南財經政法大學，在職研究生,會計師,研究方向：企業財務管理。