REITs模式引入株洲市住房租賃市場改革的研究

【摘要】根據《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，本文試研究株洲市住房租賃市場改革方案，將引入REITs模式促進住房租賃市場的發展作為本文研究的核心。本文在調查株洲市房屋租賃市場現狀以及困難的前提下，探索引入REITs模式的株洲市住房租賃創新改革方案，目標一面在避免地方財政緊張的情況下解決民眾住房需求，解決民生問題。一面消化活株洲市閑置住房和存量商品房，促進住房租賃市場發展。最終希望通過株洲市住房租賃市場改革試點為全國其他城市住房租賃市場改革提供借鑒與經驗。

【關鍵詞】REITs模式 株洲市 住房租賃市場改革

一、引言

我國房地產業正處在持續調控的大背景下，研究住房租賃市場的創新機制，著實改變市場結構，全面推進“租售并舉”，是房地產宏觀調控的重要組成部分，也是房地產業健康發展的必由途徑。2015年1月14日，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》。《意見》中指出需要充分認識培育和發展住房租賃市場的重要意義，積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點。住建部表示，目標未來幾年內在國內各大中型城市形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。

過去的20年，株洲市商品房市場一直保持高速發展，為城市建設和居民生活帶來了根本性變化。發展的同時，株洲市住房市場也存在著問題。一方面，株洲市區存量房總量已能滿足市區人口對住房的總量需求，而住房人均占有很不均衡，住房空置率非常高。2013年底，株洲市中心城區擁有各類住房41.95萬套，戶均1.1套。個人擁有兩套房以上住房共49256人126665套，空余住房7.74萬套，住房空置率將近20%，同時3.49萬戶沒有住房。如何盤活空余存量住房是株洲市房地產市場健康發展一個關鍵因素。另一方面，株洲市商品房市場庫存增長迅速，2014年9月份達到451萬平方米，去化周期達16個月左右，房地產企業資金回籠壓力大，甚至存在銀行信貸風險。如何協調好房地產增量與存量市場的關系是株洲市房地產業的一個新課題。此次，株洲市作為試點城市引入REITs模式到住房租賃改革中，正好切合以上問題的解決。

住房租賃型REITs是房地產信托投資基金的一個分支，主要方式為權益型REITs，其將籌集到的資本投資于規模的私有產權公寓，通過取得房租收益、變賣公寓產權這兩個主要收益部分來回報投資者。本文強調要優先發展住房租賃型REITs，是基于其優勢加以考慮的。首先，住房租賃型REITs可以吸收社會各方資金促進城市住房條件發展。其次，住房租賃型REITs可以有效地解決“夾心層”住房需求問題。而且他們可以通過投資低門檻的REITs，獲得資產積累的機會共同享受城市發展的紅利。再次，住房租賃型REITs可以全面提高住房租賃市場發展水平。最后，住宅租賃型REITs可以作為維持住宅市場穩定的工具。住房租賃型REITs帶來的社會經濟效益，可能會遠遠超過一個金融產品單純收益。

二、株洲市住房租賃市場現狀分析

（一）可供出租住房情況

目前租賃市場上可供出租的房源主要是擁有兩套以上住房家庭自住之外的空余住房、保障性住房、開發企業待售一年以上的商品住房、部分安置房及城中村和城鄉結合部的私人住房等。分析2013年底數據，株洲市城區居民住房自有率較高，擁有兩套或兩套以上住房的個人數量不斷增長，從2008年底的21785人增長到2013年底的49256人，擁有住房從56795套增長到126665套。擁有兩套以上住房者中扣除一套自住，空余住房7.74萬套。2013年底，株洲市城區庫存商品房259.56萬平米、22860套（間），其中，待售一年以上的各類商品住房7043套。截止2013年底，株洲市城區累計新建、購改租等方式籌集保障性住房1.75萬套。不考慮部分安置房及城中村、城鄉結合部的私房出租房源，可供出租房源總計為10.19萬套。

（二）住房租賃需求情況

2013年底株洲市中心城區常住人口總數為120.54萬人，常住人口總戶數為37.7萬戶，全市共有各類住房41.95萬套，其中包含7.74萬套自有空余住房和1.75萬套保障性住房。可以換算為32.46萬戶家庭居住在自己可以支配的32.46萬套住房中，對比37.7萬戶人口總戶數，市城區仍有5.24萬戶需要租賃（含住房保障）、購買住房，即目前租賃市場需求總量為5.24萬套。除去已租賃保障性住房的1.75萬戶保障家庭，仍有3.49萬套住房租賃需求。隨著株洲市國家新型城鎮化綜合試點工作的推進，社會經濟的不斷發展，城市人口規模將逐年增加，住房租賃需求也將逐年增長。

（三）住房租賃市場實際狀況

根據理論上供需數據分析，株洲市城區住房租賃市場存在一定的規模，并明顯呈現供大于求的狀況。但市場實際情況是租房選擇面不寬、出租積極性不高，住房租賃行為基本是自發的、零散的，呈現供需兩難的局面。據房地產經紀機構不完全統計，今年1～10月株洲市城區房屋租賃成交僅2789套，計104.7萬平米，352.16萬元，不足需求總量的8%。申請租賃備案登記的住房38套，只有達成租賃意向的1%稍多。

三、株洲市住房租賃市場問題及困難分析

株洲市住房租賃市場不活躍，難以起到推動二手市場、激活商品房市場的作用。主要問題體現，第一，房屋租賃市場不規范。房屋租賃多為私下達成，政府部門難于掌握準確的市場信息，給制定相關政策、開展租賃管理帶來困難。第二，租賃登記備案率低。房產、公安、稅務等不同的部門針對涉及房屋租賃市場都有自己的管理方法。租賃雙方因擔心登記備案后對其形成約束、征繳稅費等致使申請租賃登記備案比例極低。第三，中介服務層次較低。目前的中介服務基本停留在居中撮合的水平，缺乏多層次的服務體系。第四，稅負水平高。個人住房出租的，月租金20000元以下的稅收綜合征收率為5%，20000元以上為7.65%；單位住房用于出租的，稅收綜合征收率為19.76%。第五，政策扶持力度弱。缺乏鼓勵租賃住房的政策，貨幣補貼、公積金支付租金、就近入學等都無法實現。第六，房屋租賃收益低。株洲市目前的房地產市場租售比低，租金水平偏低。第七，傳統消費觀念影響。“租房不如買房”觀念根深蒂固，重買輕租。

四、引入REITs的株洲市住房租賃市場改革創新方案設計

（一）改革方案目標

搭建住房租賃REITs平臺，主要消化庫存商品房，提高空置房利用率，協調好房地產增量與存量市場的關系，整合各方面資源，以期盡力解決民眾住房需求，盤活閑置住房資產，促進房屋資產、資金良性循環。

（二）政策支持保障

因為我國目前REITs發展水平還比較低，發展REITs還有法律、制度等方面的障礙。株洲市住房租賃市場改革試點需要大膽創新外還需要多方支持保障。

稅費政策支持：租賃市場登記住房不積極，原因之一就是經營稅費過高。高稅率成為我國發展REITs的重大障礙，此次試點政府必須在稅收上給予優惠。

資金支持：項目啟動時政府帶頭用專項試點資金直接投資匹配部分資產池，有利于增強REITs的公信力。另外，住房租賃REITs投入大，回報期長，回報率較低。保障性住房REITs模式地方財政給投資者貼息來提高收益。

信譽支持：該項目的啟動需由政府公信力來帶動，政府的參與可為資產管理公司的運營得到信譽保證。

政策支持：資產管理公司自身就是房產交易的機構，應擁有合法買賣直接交易房產的權利。

（三）業務模式

1.保障性住房源的特殊租賃業務模式。購買方式籌集房源：利用已建成保障房項目募集資金，用于直接購買存量商品房，把適合作為保障房或者經過改造符合保障房條件的存量商品房轉為保障住房，擴大保障房房源。當前以及今后較長一段時間內，住房租賃市場改革應主要發展這種經營業務模式，這樣的方案將“一箭多雕”地解決目前的復雜矛盾，一面滿足低收入人群的住房需求，一面緩解地方日漸高企的房地產庫存壓力；一面避免地方政府捉襟見肘的財政情況，一面支持中小房企的資金回款需求。具體操方式為：株洲房屋管理資產公司（株洲REITs）把政府原來擁有產權的已建成保障房源托管打包后發行房屋信托基金，（最佳籌集方式是當地銀行貸款）改變保障性住房新建為主的方式，籌集的資金以用于保障房源的購買。購入適合作為符合條件的存量商品房，租賃給承租人。（如果回購毛坯房，則進行簡單裝修，裝修款由政府直接投入或委托裝修公司裝修）購入的保障房納入政府的保障房源中。收益方面保障房項目并不以盈利為目的，因此保障房租金收入加上政府的補貼作為投資回報，隨著經濟發展，商品房增值，到期日通過出售一定比例的住宅實現REITs回購。

實物投資方式籌集房源：除了現金、存款等資金投資外，REITs還能吸引房地產等固定資產投資，即所謂的實物類投資，這樣的實物類信托產品直接增加了房源的供給。這些實物投資的房地產可以是爛，尾住宅樓等不良資產項目，也可以是銀行作為住房抵押貸款的債權人對不能如期償還住宅貸款進行進行拍賣的房產項目，還可以是一些其他私人閑置住房項目。這些項目都可以經過更新改造后作為保障性住房房源。這種籌集方式可以不必一次性付出現金即可獲得保障性住房房源，資金壓力大大減弱。同時這種方式的保障房投資和交易行為使原財產的所有人避免了營業稅的繳納，這種以“收入憑證”為收支依據的財產轉移不是“真是銷售”，不用繳納契稅，也降低了REITs運營財務費用。具體操作方式為：房地產原所有者即私人或公司將房產產權轉移給株洲房屋管理資產公司，株洲REITs并不向其支付現金，取得房地產產權后，向原所有者簽發收益憑證。株洲REITs將房地產委托給裝修物業公司改造及后期維護，并出租給符合條件的承租人。承租人付出的租金與政府補貼一同組成REITs的租金收益部分，外加政府貼息以付給REITs受益人分紅。最后同樣，REITs到期日通過出售一定比例的住宅實現REITs回購。

2.社會房源的普通租賃業務模式。社會房源的普通租賃模式是通過公開發行受益憑證籌集資金，房屋資產管理公司將籌集的資金購入商品房尾房或者個人自有空置二手房、接手銀行處置商品房資產等方式籌集社會房源。房屋管理公司將籌集的房源進行統一平臺的房屋租賃業務，獲得租金收益，租金收益以分紅方式發給房屋信托基金投資者們。以株洲市當前的城市化發展水平和住房租金水平，第二種業務模式還需要長時間的發展，因此不做過多討論。

五、結論

本文通過研究認為引入REITs模式的住房租賃市場改革能夠產生積極的社會與經濟效益。社會效益方面：第一，改變了房屋租賃服務的模式，從原來住房持有人的獨立經營轉變為集合委托管理。第二，增加保障性住房的供應量直接解決低收入人群的住房需求問題。第三，良好的住房市場環境是穩定整個金融環境乃至發展本地產業的重要條件。經濟效益方面：第一，打破傳統的購房投資觀念，為居民投資擴寬渠道，防止房地產過熱爆炒。第二，緩解房地產企的商品房庫存壓力，加快資金回籠，避免因房地產景氣周期引起的銀行信貸風險。第三，將閑置住房資源轉化為資本，解決政府因大量建設保障性住房引起的地方財政壓力。

引入REITs模式的株洲市住房租賃創新改革將對于解無論是決當前的經濟問題還是社會問題都有重大幫助。本文作為株洲試點的方案設想，試通過對株洲市住房租賃市改革的研究，設計引入REITs模式的住房租賃新平臺的方案，以期解決民眾住房問題，同時轉變方式促進房地產市場健康發展，為全國其他城市的住房租賃改革提供借鑒和經驗。

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作者簡介：周超琨（1991-），男，湖南株洲人，工作單位：湖南師范大學商學院，學生，研究方向：會計學。