淺談限購松綁前后房價走勢

王宇軒

【摘要】2014年9月21日，南京市政府正式發(fā)文全面取消實行了近四年的住房限購政策。放眼全國，在當今宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力之下，全國絕大多數(shù)房價過高城市相繼頒布的限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定于2014年被陸續(xù)取消。本文旨在著眼于南京樓市，探究昔日的限購對于抑制房價過快上漲的效果以及限購松綁之后對于樓市的影響。

【關鍵詞】限購 房地產(chǎn)市場 救市

房地產(chǎn)市場直接關乎民生，它的每一次波動都牽動著億萬人的心。也正是因為它在國民經(jīng)濟中的重要地位，政府頻頻出臺干預房價走勢的政策。2010年4月，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求地方政府從實際情況出發(fā)，可以采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。[1]南京市政府于2010年出臺了限購令，規(guī)定暫時限制購買第三套住房；同時取消自住改善型購房補貼；申領預售許可證必須申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高。與此同時，銀行對于消費者購房的貸款政策有了約束。

一、限購之合理

房地產(chǎn)市場過熱，房價上漲過于迅猛對于社會、國民經(jīng)濟帶來的風險及危害是顯而易見的。

市場是一只看不見的手，可也不是萬能的。消費者由于信息不完全和不對稱，加上盲目跟風和“羊群行為”的存在，房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)出的是一種“非理性繁榮”，這時就需要政府進行調(diào)節(jié)。限購令作為一種行政調(diào)控手段[2]，可以較為有效的緩解這種非正?，F(xiàn)象，進而促進經(jīng)濟的健康發(fā)展。同時，房價過快上漲的背后推手是商家和部分消費者的瘋狂投機行為，異常的價格波動在一定程度上擾亂了市場秩序，使土地增值本應由全社會享有的紅利落入少數(shù)人的錢囊，這也與我國的土地公有制相違背。限購令的推出對于規(guī)范市場、維護社會公平有著積極作用。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，限購令頒布后，南京新房價格于2011年6月起出現(xiàn)連續(xù)性下跌，綜合全年數(shù)據(jù)分析，南京房價年度總體下跌1.31%。2012年，南京樓市漲價壓力有所緩解，全年房價同比上漲0.38%。[3]事實證明，限購令的出臺確實在一定時期內(nèi)緩解了房價過快上漲的壓力。

二、限購之局限

在經(jīng)歷短暫的平靜之后，南京樓市于2013年迎來了一股熱潮。房價在經(jīng)歷了連續(xù)12個月的“失控”上漲后，最終年漲幅高達16%。事實上，限購作為一種非市場化行為，局限性也是固然存在的。

首先，相當一部分的消費者對于住房的合理需求，即剛性需求是長期存在的。一個健康、均衡發(fā)展的房地產(chǎn)市場必須盡可能的滿足消費者的剛需。限購令本質(zhì)上是抑制市場需求，限貸的同時提升交易成本。但是，從經(jīng)濟學的角度來看，提升交易成本往往能夠在短期內(nèi)起到抑制交易的作用，但并不能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接影響。以政府調(diào)控的行政手段抑制需求，或許在一段時間內(nèi)對房價會起到壓制作用，但假如這種需求的市場動力并未真正削弱，那么房價遲早會報復性反彈上漲。

隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整，各地商住房庫存量呈現(xiàn)上升之勢。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底，國內(nèi)35個主要城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.8%，同比增長22.9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。同時，新建商品住宅存銷比為18.1，這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化這些庫存，[4]房地產(chǎn)企業(yè)因此陷入了經(jīng)營困境。

相關資料顯示，2003～2011年房地產(chǎn)業(yè)需求對經(jīng)濟增長貢獻率平均為12.4%，平均每年拉動經(jīng)濟增長1.33%[5]，是內(nèi)需中最大的。因而，說房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)并不為過。在宏觀經(jīng)濟面臨下行的壓力之下，為了完成經(jīng)濟發(fā)展目標，政府救市的意愿也越來越強烈，后續(xù)的做法也在情理之中。

三、限購松綁

繼全國多數(shù)城市限購松綁之后，堅挺了三年零七個月的南京房地產(chǎn)限購也成為歷史。截止2014年10月，只剩北京、上海、廣州、深圳、三亞5座城市堅持著限購政策。

從過往幾年來看，限購政策在短期內(nèi)對于抑制南京房價過快上漲起到了一定的作用，但長遠看作用有限。筆者認為，限購松綁之后房價快速上漲的可能性也不大。

在目前政策、市場對樓市的復蘇有促進作用的大環(huán)境下，開發(fā)商以合理的價格提升銷量、減少庫存、回籠資金才是明智之舉。如今仍是買方市場，充足的房源供應量讓消費者有廣闊的選擇余地和議價空間。由于之前限購的影響，房地產(chǎn)公司的銷售指標完成起來必然困難重重，如今正是提升銷量，沖刺年度銷售目標的最佳時機。同時，房地產(chǎn)交易也有其特殊性，即無論消費者置業(yè)是出于何種目的，保值與增值總是預期之一。倘若樓市價格在短期內(nèi)大幅下跌，勢必會影響到消費者的投資信心，也絕不可能迅猛地拉升需求量。

因此有理由相信，取消限購之后，房價還會保持在較為平穩(wěn)的狀態(tài)。短期內(nèi)價格缺少大幅上漲的動力，也沒有下跌的空間。

四、綜述

“雖然市場通常是組織經(jīng)濟活動的一種好辦法，但這個規(guī)律也有一些重要的例外?！痹跇鞘羞@個特殊的市場中，市場調(diào)節(jié)和政府干預怎樣配合協(xié)調(diào)，是一個值得探討的問題。

對于政府而言，不斷豐富和完善公共租賃住房政策、房地產(chǎn)稅試點，以及進一步加強對銀行、開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀等機構(gòu)的監(jiān)管，應成為下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向。[6]調(diào)控政策應該從源頭解決供給緊缺問題，多加強保障性住房建設以擴大有效供應，其中需求旺盛、房價抗跌能力較強的大城市尤為迫切。無論限購與否，在目前的大環(huán)境下，投機性購房、哄抬房價的行為都應得到堅決制止。

參考文獻

[1]《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》.

[2]《房產(chǎn)限購令引發(fā)的思索》，中國學術論文網(wǎng).

[3]中國指數(shù)研究院.

[4]上海易居房地產(chǎn)研究院.

[5]《REICO報告：房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響》.

[6]于志勇.《限購令下 南京房價會降嗎》.