關于新型城鎮化背景下小產權房問題的思考

【摘要】新型城鎮化進程中的小產權房問題因其涉及政府、開發商、居民等多方利益而備受關注，城市的高房價讓低收入人群無力承擔，使其投向更具價格優勢的小產權房，進而滿足低收入人群的生活、生產需要，但是小產權房缺少相關政策和法律的保護，也讓其購買者承擔了很大的風險。本文通過分析小產權房存在的原因以及存在的問題，提出自己的建議。

【關鍵詞】小產權房 高房價 低收入人群

隨著我國經濟的不斷發展，房價也隨之不斷攀升，在高房價的壓力下，小產權房越來越受到人們的青睞，越來越多的人群選擇購買小產權房來滿足自己的需要，但是由于小產權房并沒有合法化，缺少相關政策和法律的保護，這就對其購買者造成了風險。

一、小產權房的概念及特點

小產權房是指在農村集體土地上建設的，由本村集體組織以外的經濟組織購買利用，沒有取得合法房產證明的房屋。因為房屋的土地使用沒有經過國家的規劃、審批手續，也沒有繳納土地出讓金等費用，所以不能獲得國家房管部門頒發的房產證，這在根本上直接區別于受法律保護的商品房所有權，小產權房的出現與我國現行的土地管理體制、房地產市場一般的交易機制相矛盾。

二、小產權房產生的原因

（一）土地制度是小產權房產生的根本原因

小產權房的出現與我國這種土地制度的缺陷有關。土地管理法的規定剝奪了集體土地的部分開發權和處分權，但是隨著經濟的發展，農村集體土地的價值被逐漸發掘，集體土地所有者未獲得更大的利益，產生了以超越法律的形式主動進入土地供給市場的動機。雖然法律上規定“農村宅基地歸集體所有，村民對宅基地只擁有使用權”，這說明農民將房屋賣給城市居民的行為是不受法律保護的，而大部分的村民并不知道自己這種將土地轉租給開發商的行為是不合法的，這就在很大程度上促進了小產權房的快速發展。

（二）高房價推動了小產權房的快速發展

近年來我國城市的經營規劃用地逐漸減少，土地的出讓價格也越來越高，導致房價不斷高漲，而小產權房的開發使用的是農民集體土地，不需要繳納土地出讓金，這大大降低了房屋成本。另外，因為是集體土地，房地產商的建設規劃成本費用也都大大節省，使得小產權房的價格只有商品住房的二分之一，低廉的房價更能讓人們接受，這就吸引了更多地購房者購買，旺盛的需求也進一步刺激了小產權房的迅速擴張。

（三）新型城鎮化建設為小產權房的形成提供了條件

近年來，隨著經濟的持續快速發展，城鎮化的進程不斷加快。一方面，農村人口大量地涌入城市，一定程度上造成了農村土地的過剩，這些過剩的土地便成了小產權房開發的對象。另一方面，隨著房地產市場的快速發展，早期人們眼中低端偏遠的小產權房與一般的商品房已經逐漸接軌，周邊的生活基礎設施也隨著城鎮化建設得到大大改善，這為小產權房的暢銷提供了優勢條件。

三、現階段小產權房存在的問題

（一）小產權房的占地問題

小產權房的占地問題是整個小產權房問題的核心。小產權房的存在雖然滿足了部分低收入群體的住房需求，但它擾亂了正常的房地產、土地市場秩序，給政府造成了土地資源收益的流失。并且小產權房的占地始終屬于農村集體土地，這本身就是一種不合法的行為，雖然其房價想比較于商品房有很大的優勢，但是其購買者并不能擁有合法的房產證明，這必然會損害消費者的利益。

（二）小產權房的安全問題比較突出

一方面，由于大多數小產權房為了節省成本，往往會使用一些沒有資質的建筑隊在短時間內蓋起，缺乏必要的規劃、勘測以及驗收，房屋的質量并沒有保障。另一面，小產權房的產權具有不確定性，因為難以辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，其購買者只可以使用，買賣或轉讓都比較困難，并且購房者在未來的遺產繼承時也會存在困難。

（三）數量龐大，治理難度較大

目前，小產權房在全國各地已經普遍存在，基數比較大。以鄭州為例，據數據顯示，鄭州小產權房的數量已經超過200萬平方米，約占2013年鄭州房地產市場全年供應量的20%左右。如此龐大的數量避讓會給治理帶來很大的難度。

四、關于處理小產權房問題的建議

（一）進一步健全住房社會保障供應體系

小產權房的出現，凸顯了我國的住房保障體系不完善，各個購房階層的需求還存在很大的缺口，應該繼續完善住房保障體系，建立多層次的住房保障制度。住房是一種特殊的商品，一些中低收入家庭支付能力沒有辦法得到根本改變，他們不可能完全通過市場機制來解決自身的住房問題。政府及相關職能部門應當采取切實有效的措施，加大“經濟適用房”、“廉租房”等保障性住房的供應數量，最大限度的滿足人們特別是中低收入人群的住房需求。

（二）可以逐步有條件的允許農村集體土地進入市場

應允許農村集體土地的使用權自由轉讓、抵押和出租，這所涉及的僅僅是農村集體土地使用權的轉讓，并不影響集體土地產權的屬性。允許農村集體土地進入市場可以讓農民的土地和住房具有與城市居民相同的權益，改善現有的農村土地狀況，逐步改善城鄉二元化土地制度。

（三）完善相關的法律法規

一方面，要健全房地產相關的立法，明確小產權房是違法行為并且在法律中詳細規定建造、交易小產權房的違法性，根據危害程度的不同分別給予讓違法者承擔不同的責任。另一方面，應當加快房地產市場的監管立法，通過市場監管嚴格查處房地產市場上相關違法違規行為。

（四）合理處理現有的小產權房

第一，對于非法占用基本農田、違法建筑等應當予以強制拆除，拆除前必須協調好相關各方的利益，考慮拆除后的補救方案，避免產生難以解決的糾紛。

第二，對已經出售的小產權房，應當在補繳土地出讓金等相關稅費的條件下，核發房產證。

參考文獻

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作者簡介：梁圓皓（1992-），男，漢族，河南禹州人，河南大學經濟學院在校本科生，專業：國際經濟與貿易。