房地產企業所得稅清算問題分析

【摘要】企業所得稅是我國財政稅收的重要來源之一。近年來隨著商品房市場的火熱，企業所得稅在國家稅收收入中的重要性越來越明顯。然而，由于房地地產開發項目工期長、成本高、工序復雜，給企業所得稅的清算帶來很多問題。本文研究了我國房地產企業在所得稅清算過程中存在的問題及對策。

【關鍵詞】企業所得稅 房地產企業 清算

一、引言

企業所得稅是我國對轉讓土地使用權及地上建筑物取得的應稅所得額征收的稅種。我國對于企業所得稅相繼出臺了一系列政策法規，對企業所得稅的征收范圍、征收辦法都做出了明確的規定，但是，由于房地產開發項目的復雜性，新情況新問題層出不窮，企業所得稅在清算過程中仍存在著一系列的問題。

二、房地產企業所得稅清算過程存在的問題

房地產企業開發項目企業所得稅清算過程中的問題情況較復雜，但主要集中在清算單位復雜不一、開發項目費用扣除單據混亂、收入確認違規、成本扣除隨意性大等方面。

（一）企業所得稅清算單位復雜

由于我國近年來房地產開發市場火熱，房地產開發項目形式多樣化，既有普通住宅開發，又有非普通商品房開發，還有商業用房、經濟適用房開發等項目，給開發項目企業所得稅的清算單位帶來了一定的復雜性。由于企業所得稅是根據待清算開發項目的應稅所得額征收的稅種，如果清算單位確認錯誤，必然導致收入、扣除項目以及應稅所得額的計算錯誤，致使企業所得稅得不到準確的繳納。根據我國房地產所得稅清算的相關規定，企業所得稅的清算單位應以相關行政管理部門審批的開發項目為依據，如果一個開發項目涉及分期開發情況的，以分期開發為清算單位。由于我國當前房地產市場管理不完善，開發項目相對較混亂，商業項目與市政公益項目、贏利項目與虧損項目捆綁開發等混合性開發項目多發，致使企業所得稅在清算過程中對于清算單位的確認復雜化。

（二）開發項目費用扣除票據混亂

房地產開發項目的費用扣除是確定應繳納企業所得稅稅額的重要內容，開發項目費用的扣除需要房地產企業取得合法、正規的票據，否則在企業所得稅匯算清繳時不能予以扣除。然而，由于房地產企業項目開發過程中的往來單位涉及到企業單位、事業單位、行政單位以及拆遷戶個人等，往來單位性質復雜，所涉及的票據也多種多樣，既有行政單位收費票據、事業單位票據，又有企業往來的常規性發票，還有個人的收款收據等等，在各種票據取得過程中往往會因涉及到不合規票據、甚至虛假票據而造成不能作為扣除項目抵扣的現象，費用扣除票據存在一定程度的混亂。

（三）開發項目收入確認違規

房地產企業開發項目的收入確認是企業所得稅清算的基礎。我國企業所得稅清算相關制度規定，開發項目的收入是指因開發項目取得的所有經濟利益，包括貨幣性收入、以物易物的實物性收入，以及變價折款等其他收入形式。然而，由于房地產開發商出于偷逃稅款或政策把握不明等原因，對開發項目的收入確認存在一定程度的違規現象。例如，將房地產開發的銷售收入長期掛在個人往來賬面上，不進行收入的確認；混淆不征稅收入與征稅收入界限，肆意擴大不征稅收入范圍；視同銷售的房地產項目不計算收入等等。房地產企業開發項目收入確認違規是企業所得稅清算過程中最常見的現象之一，也是在企業所得稅匯算清繳過程中需要重點審查的領域之一。

（四）開發項目成本扣除隨意性大

房地產企業開發項目的成本費用包括建筑安裝工程費、公共配套設施成本、開發費用以及加計扣除等項目。由于扣除項目種類繁多、情況復雜，房地產企業在計算交納企業所得稅時往往通過隨意調整扣除項目金額和范圍，逃避企業所得稅的繳納。例如，虛構開支擴大建筑安裝工程成本；與承包商惡意串通虛增建安成本逃避稅收并私建小金庫；任意提高加計扣除項目的基數；利用開發費用中關于三項費用的相關規定變相操作，調增可扣除的銀行借款利息以及另外兩項費用。開發項目在成本扣除方面存在較大的隨意性。

三、房地產企業所得稅清算對策分析

（一）明確企業所得稅開發項目

做好房地產企業開發項目企業所得稅的清算，明確企業所得稅清繳單元的開發項目是基礎工作。具體而言，首先以房地產行政管理部門注冊登記的房地產開發項目為依據，逐個進行清算；其次，如果該房地產開發項目屬于分期開發分期驗收的情況，則以每一期開發驗收項目作為清算單元；如果開發對象屬于捆綁式開發，既基于某種原因將幾個項目結合在一起進行開發，則依據國家相關的文件將捆綁式開發項目結合為一個清算單位。對于房地產開發項目的清算單位，還應注意把握清算時間，不僅僅將實現銷售的開發項目納入清算的范圍，還應包括雖然形式上沒有完成銷售、但實質上已經符合清算條件的開發項目，如已竣工驗收并投入使用的尚未銷售的開發項目。

（二）嚴格審核清算項目票據的合規性

原始票據是企業所得稅清算項目費用扣除的唯一憑據，必須嚴格審核原始票據的合規性。具體而言，對于為開發項目提供服務的對方單位是營利性企業單位而言，例如，為開發工程提供建筑材料或設備、提供建筑勞務、負責建筑材料或設備的運輸，以及提供測繪設計及監理等對象，應取得經稅務系統及財政系統共同監制的正規發票，且發票開具的時間、內容、金額、對象與實際業務相符時才能計入開發成本予以扣除；如果往來對象是國家行政機關或相關事業管理機構，如項目建設所在地規劃部門的行政收費，應取得省級財政部門監制的行政事業性專用收費票據才能予以確認；對于往來對象是個人的情況，如向個人支付房地產開發項目的拆遷補償費，由于個人無法出具正規的財政發票，可由個人出具經本人簽字確認的收據，并輔之以雙方簽訂的拆遷補償合同共同作為原始憑證，方予以認可。

（三）運用資料測算法，解決隱瞞收入問題

對于房地產開發項目企業所得稅清算中最重要的收入確認問題，應將重點放在隱瞞收入的審查上，尤其是長期掛賬的往來款項，以及收入水平或利潤水平與市場同期同地段同規格房地產開發差距較大的項目，應引起清算人員足夠的注意力，防止隱瞞收入、偷逃稅款。在具體審查上，除了運用基礎的賬簿審查法，核對開發項目報表數據、賬簿數據、憑證數據，審查原始憑證的合法性，分析開發項目收入、成本、利潤、稅額、往來款項等重點項目的合理性，還應采取分析推算法，從另外角度對開發項目的收入進行分析測算，防止收入的隱匿。可通過審查開發項目銷售明細賬，分析銷售價格是否與市場平均價格相差懸殊以推斷是否存在調整價格隱匿收入的現象；通過房管部門登記的開發項目驗收面積與市場價格測算開發項目收入的整體水平，分析是否有隱瞞已完成銷售尚未進行企業所得稅清算的項目等等。

（四）運用分析性復核，審查扣除項目合理性

由于房地產企業開發項目扣除項目多、扣除內容繁雜、扣除憑證雜亂，致使很多房地產企業通過調整扣除項目金額來實現減少增值額，偷逃企業所得稅稅款的目的。對于企業所得稅清算過程中關于扣除項目的審查，一是要認真審核扣除項目的原始憑證，尤其是大額扣除項目的原始憑證，將違規憑證予以剔除不得抵扣；二是要充分運用分析性復核法，測算扣除項目的合理性，例如，可以通過分析性復核，測算同類開發項目開發費用的合理性區間，抑制扣除項目金額和范圍的人為增加。

四、結語

房地產企業開發項目企業所得稅清算情況復雜、過程繁瑣，需要針對包括收入確認、成本計算、加計扣除、增值額確認、稅率選用在內的各個環節進行深入的調查分析，準確計算增值額及企業所得稅稅額，維護我國房地產行業的穩定和國家稅收的征繳。

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作者簡介：朱正（1972-），男，漢族，天津人，本科學歷，中級會計師職稱，研究方向：稅法方向。