我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土壤的環(huán)境影響及對(duì)策

龔志文 劉太剛

(中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872)

引言

自1998年政府宣布取消福利分房、把住房全面推向市場(chǎng)以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就呈現(xiàn)出一種超高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。盡管房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)奇跡居功至偉，但如果超越經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來觀察，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在最近十多年的發(fā)展所帶來的負(fù)面影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住房條件改善及經(jīng)濟(jì)發(fā)展給國(guó)人帶來的福利。其中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于土壤環(huán)境的致污性，就是其負(fù)外部性之一。

學(xué)者研究指出使用農(nóng)藥化肥［1］、道路交通建設(shè)［2］、工礦企業(yè)生產(chǎn)［3］是引發(fā)土壤污染的主要原因，而這些活動(dòng)均與房地產(chǎn)的發(fā)展密切相關(guān)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的土壤污染，既包括因有毒建筑裝修材料及家居用品(如節(jié)能燈、電池等)的遺棄填埋而導(dǎo)致的生活垃圾和建筑垃圾污染，也包括因生產(chǎn)建筑裝修材料及家居物品的化工廠、電鍍廠排放的污水或毒氣而導(dǎo)致的工礦業(yè)污染，更包括道路交通引致的路側(cè)土壤污染，還包括因房地產(chǎn)占用耕地和潛在耕地而導(dǎo)致我國(guó)農(nóng)業(yè)大量使用化肥農(nóng)藥來追求高產(chǎn)所引致的農(nóng)業(yè)污染。

1 房地產(chǎn)拉動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)排污引發(fā)土壤污染

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)受工業(yè)污染的耕地約有1.5 億畝，占耕地總面積的8.3%，造成每年糧食減產(chǎn)約5000 萬(wàn)t，其中生活工業(yè)污水灌溉污染3250 萬(wàn)畝，工業(yè)固體廢棄物堆存和污染200 萬(wàn)畝。從工業(yè)污染的產(chǎn)業(yè)分布來看，化工、冶煉、采礦、制造業(yè)等是污染物的主要來源。而房地產(chǎn)對(duì)上述產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁拉動(dòng)是導(dǎo)致土壤工礦業(yè)污染加重的深層次原因。據(jù)2012年的數(shù)據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)化工業(yè)、制造業(yè)、采礦業(yè)、冶煉業(yè)的拉動(dòng)率分別為47.9%、40%、16.6%、13.69%，因此，房地產(chǎn)應(yīng)該為前述產(chǎn)業(yè)所帶來的土壤污染承擔(dān)相應(yīng)比例的責(zé)任。具體而言，工礦企業(yè)排污污染土壤主要體現(xiàn)在:

首先，我國(guó)工業(yè)企業(yè)每年排放污水多達(dá)400 億m3，污染了全國(guó)20%～30%的水體，利用這些污水灌溉的農(nóng)田面積約占我國(guó)灌溉總面積的45%［4］。我國(guó)平均每年有效灌溉面積約為8.46 億畝，也即平均每年用污水灌溉3.8 億畝，從而1998年以來累計(jì)有58.49 億畝農(nóng)田受到不同程度的污染。當(dāng)前，我國(guó)有污灌區(qū)131 個(gè)，約60%是1998年之后新增的［5］。污灌區(qū)的土地大都受到重金屬、放射性物質(zhì)、礦物等因素的污染:例如遼寧的8 個(gè)大型污灌區(qū)多環(huán)芳烴檢出率達(dá)89.1%;銀川某污灌區(qū)水稻中鉛含量超出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)10 倍，已經(jīng)無(wú)法食用;浙江東部污灌區(qū)67.3%的土壤被致癌物質(zhì)多氯聯(lián)苯污染［6］。

其次，我國(guó)工業(yè)企業(yè)年均排放廢氣近36 萬(wàn)億m3，工業(yè)廢氣中大量的二氧化碳、硫化氫、氮氧化物等有害氣體和鐵、錫、汞、錳、鉛等漂浮粉塵以沉降或是酸雨的形式污染土壤，導(dǎo)致土壤中Hg、Cu、Cd、Ni 等重金屬超標(biāo)，氮、磷等土壤營(yíng)養(yǎng)流失和土壤微生物死亡。據(jù)研究，我國(guó)酸雨面積已占國(guó)土面積的40%，廣東全省90.5%的面積出現(xiàn)過酸雨，66.7%的面積遭到酸雨的污染［7］。上海寶山鋼鐵廠區(qū)域大氣降塵后，土壤中的Cd、Cu、Zn 等重金屬，含量分別為土壤背景值的16.4、42.7 和16.0 倍［8］。重工業(yè)聚集的石家莊市廢氣降塵導(dǎo)致土壤中重金屬As、Cd、Hg、Pb、Zn 的含量分別為土壤背景值的5.0、76、21、13.9、124 倍［9］。云南沘江周圍農(nóng)田由于大氣粉塵沉降污染，導(dǎo)致土壤中Pb、Zn、Cd、As 含量超標(biāo)率分別為 66.667%、91.667%、100%、16.667%，所產(chǎn)稻米已經(jīng)無(wú)法食用［10］。

2 房地產(chǎn)推動(dòng)高產(chǎn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)排污引發(fā)土壤污染

房地產(chǎn)大躍進(jìn)式發(fā)展占用了過量的土地空間，擠占了大量的耕地資源，致使我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)被迫依賴化肥農(nóng)藥農(nóng)膜實(shí)行高產(chǎn)戰(zhàn)略，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中化肥、農(nóng)藥、地膜不合理地使用是導(dǎo)致土壤污染的重要原因之一。

2.1 長(zhǎng)期過度使用化肥導(dǎo)致土壤污染

1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，我國(guó)的化肥使用量迅速增加，2012年接近六千萬(wàn)t，化肥理論需求量與實(shí)際使用量差距繼續(xù)增大(如圖1)。研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)占世界7%的耕地，卻使用了占世界35%的化肥，每公頃耕地使用的化肥量504 公斤，是全球平均使用量的四倍多，是美國(guó)的近五倍，法國(guó)的六倍，而我國(guó)化肥利用率只有65%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的80%［11］。

圖1 我國(guó)化肥使用情況(1998—2012年)

各種化學(xué)肥料的平均吸收率分別為:氮肥40%～50%、磷肥10～20%、鉀肥30%～40%、復(fù)合肥3 5%［12］，其余的殘留在水土中造成直接污染或成為潛在污染源。如表1，1998年以來由于化學(xué)肥料的大量使用，累計(jì)產(chǎn)生化肥類土壤污染物9975.2 萬(wàn)t，年均665萬(wàn)t，累計(jì)造成土地污染66.5 億畝，年均4.4 億畝。有專家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于化肥的過量使用，導(dǎo)致福建和廣東兩省農(nóng)田氮素盈余185%，磷素盈余超過300%［13］。我國(guó)洞庭湖區(qū)域所產(chǎn)的晚稻，鎘超標(biāo)的稻米達(dá)到41.67%，其主要原因就是該區(qū)域長(zhǎng)期大量使用磷肥所致。

2.2 長(zhǎng)期過度使用農(nóng)藥導(dǎo)致土壤污染

農(nóng)藥施用后10%～30%的被農(nóng)作物吸收形成保護(hù)作用，20%～30%進(jìn)入大氣和地下水體，50%～60%殘留在土壤中［14］。這些農(nóng)藥通過多種渠道污染土壤:飄浮在大氣中的農(nóng)藥因風(fēng)吹雨淋進(jìn)入土壤、噴灑的部分農(nóng)藥直接落入土壤、農(nóng)作物中的農(nóng)藥殘留通過秸稈還田腐爛進(jìn)入土壤，使得施用農(nóng)藥總量的80%～90%最終進(jìn)入土壤環(huán)境，形成對(duì)土壤的污染。

據(jù)資料顯示，2010年我國(guó)農(nóng)藥使用量已達(dá)130 萬(wàn)t，約占世界農(nóng)藥使用總量的20%，是世界平均水平的2.5倍。這使得我國(guó)平均每年約有1 億t 的農(nóng)藥藥液污染物殘留在土壤中，受農(nóng)藥污染的土壤面積達(dá)1.36 億畝。相比于1998年，2011年農(nóng)藥使用量?jī)粼?5.53 萬(wàn)t，增長(zhǎng)45.1%，而同期的糧食增長(zhǎng)僅為9.1%。而且，我國(guó)的農(nóng)藥使用強(qiáng)度均值為13.74kg/hm2，比發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平的7kg/hm2高出近50%，廣東省農(nóng)藥施用強(qiáng)度多達(dá)40.27kg/hm2，是發(fā)達(dá)國(guó)家的5.75 倍。

表1 主要化學(xué)肥料對(duì)土地污染統(tǒng)計(jì)(1998～2012)

2.3 長(zhǎng)期過度使用農(nóng)膜引發(fā)土壤白色污染

農(nóng)膜是高分子有機(jī)物，在土壤中主要?dú)堄喑煞质蔷巯N類化合物，降解周期可達(dá)300～400年［16］。殘留在土壤中的農(nóng)膜會(huì)破壞土壤結(jié)構(gòu)，阻斷土壤孔隙連通，降低土壤的通透性，影響土壤中水肥氣熱的交換和動(dòng)植物的生長(zhǎng)，導(dǎo)致土壤水分、養(yǎng)分不均衡分布(或匱乏或富余)，引發(fā)土壤次生鹽堿化或是土壤沙化，導(dǎo)致土壤肥力質(zhì)量下降。

房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，我國(guó)農(nóng)膜使用量陡增，從1998年的120.7 萬(wàn)t 增長(zhǎng)至2012年的238.3 萬(wàn)t，增幅為97.4%，年均使用農(nóng)膜高達(dá)160.8 萬(wàn)t，農(nóng)膜覆蓋面積累計(jì)達(dá)56.22 億畝，平均每年覆蓋約3.75 億畝土地，合4.72kg/畝。而我國(guó)的農(nóng)膜回收率較低，約為30%左右［17］，殘留量高達(dá)70%，十五年間農(nóng)膜殘留累計(jì)達(dá)1857.5 萬(wàn)t。同時(shí)，美國(guó)馬里蘭州農(nóng)業(yè)研究中心的研究表明，每年用塑料膜覆蓋的土地土壤流失量失約4950kg/hm2［18］。由此，由于農(nóng)膜的使用，我國(guó)每年有超過1.2 億t 的有機(jī)土壤流失，房地產(chǎn)大躍進(jìn)以來共計(jì)超過18 億t 的有機(jī)土壤流失，這些土壤足以形成25cm厚度的耕地618.4 萬(wàn)畝。

2.4 禽畜糞便導(dǎo)致的土壤污染

歷來被認(rèn)為綠色有機(jī)的畜禽糞便也因養(yǎng)殖戶大量使用抗生素、激素等獸藥而成為我國(guó)土壤的污染源。房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，我國(guó)養(yǎng)殖業(yè)迅猛發(fā)展，禽、畜年出欄量從1998年的68.4 億只、9.32 億頭增加到2012年的120.8 億只和15.09 億頭。養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展，帶來禽畜糞便排泄物的巨量增長(zhǎng)。而且，全國(guó)90%以上的規(guī)?；B(yǎng)殖場(chǎng)沒有經(jīng)過環(huán)保影響評(píng)價(jià)，80%的規(guī)模化養(yǎng)殖場(chǎng)缺乏必要的污染處理設(shè)施，禽畜糞尿利用率僅有40%［19］。由此，近60%的禽畜糞便被排放到土地中，加之畜禽排泄物中獸用藥物殘留的增加，使得土壤污染逐年加劇。

據(jù)實(shí)測(cè)，禽畜的排污量分別為牛:7300kg/頭(只)·年，豬:1367.6kg/頭(只)·年，羊:474kg/頭(只)·年，家禽:32.1kg/頭(只)·年，兔:45kg/頭(只)·年。按照60%的排放比例，可計(jì)算出土地所承接的主要禽畜污染物排放量。如表3:1998 到2012年間累計(jì)排放禽畜糞便污染物144.97 億t，年均排放9.6 億t，累計(jì)污染土地78.77 億畝，年均約5.25 億畝。

表2 農(nóng)膜對(duì)土地污染情況(1998～2012)

表3 禽畜排污引致的土壤污染情況(1998～2013)

3 房地產(chǎn)推動(dòng)道路交通建設(shè)排污引發(fā)土壤污染

房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展不僅帶動(dòng)了建材、家居產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)呐d盛，而且促使城市面積快速擴(kuò)張，增加了人們居住地和工作地之間的距離，因此需要修建更多的道路和停車場(chǎng)，購(gòu)買更多的機(jī)動(dòng)車輛。我國(guó)城市道路建設(shè)發(fā)展迅速，城市道路長(zhǎng)度、道路面積、人均道路面積從1998年的145163km、206136 萬(wàn)m2、5.51m2，增長(zhǎng)到2013年的327081km、607449 萬(wàn)m2、14.39m2，增長(zhǎng)率分別為125.3%、194.7%、161.2%。與此同時(shí)，我國(guó)私人汽車擁有量從1998年的423.65 萬(wàn)輛增長(zhǎng)到2013年的10501.68 萬(wàn)輛，增長(zhǎng)了237.9%，平均每百戶私人汽車擁有量從2002年的0.9 輛增長(zhǎng)到2011年的18.6 量，增長(zhǎng)了1967%;人均石油消費(fèi)量從2000年的178.2kg 增長(zhǎng)到2011年的338kg，增長(zhǎng)89.67%。

交通運(yùn)輸中汽油燃燒、汽車零部件磨損會(huì)產(chǎn)生大量的重金屬污染物，如汽油中的Pb，輪胎中添加的Zn，發(fā)動(dòng)機(jī)及車體部件使用的Cu，汽車尾氣凈化裝置中作為催化劑使用的Pt、Rh 和Pd 等。這些污染物多以氣體狀或是固體殘?jiān)鼱畹男螒B(tài)存在，它們經(jīng)過自然沉降和雨淋沉降進(jìn)入到道路兩側(cè)及周邊的土壤中，污染土壤危害人體健康。

學(xué)者對(duì)哈爾濱、北京、青島、鄭州、揚(yáng)州等多個(gè)城市進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)我國(guó)城市道路周邊土壤均存在不同程度的重金屬污染。具體而言，道路交通引起的污染土壤表層(0～25cm)中Cd、Pb 含量是非污染區(qū)的6.3～9.6和2.5～3.6 倍，其中北京市道路兩側(cè)土壤中重金屬Ni、Cr、Pb、Zn、Cd 的含量最高分別較清潔區(qū)的1.17 倍、1.59 倍、8.20 倍、1.77 倍、13.92 倍［20］。揚(yáng)州市城區(qū)道路兩側(cè)土壤中Pb、Cr、Cu、Zn、Cd 含量分別是背景值的2.69 倍、0.86 倍、3.60 倍、45.02 倍，屬于重金屬的重度污染，且分布不均［21］。

以重金屬Pb 為例，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)公式可計(jì)算出道路交通排放Pb 污染的土地面積(如表4)，從1998年到2012年，道路交通排放的Pb 累計(jì)污染土地12.45 億畝，其中城市道路污染1.03 億畝。可以看出，2012年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為1.27 億畝、981.2 萬(wàn)畝，是房地產(chǎn)市場(chǎng)化初始1998年的3.31 倍和2.25 倍。伴隨著房地產(chǎn)過度發(fā)展的步伐，受道路交通重金屬污染的土地面積將進(jìn)一步擴(kuò)大。

表4 道路交通Pb 污染土地情況(1998～2012)

4 房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致固體廢棄物排放增加引發(fā)土壤污染

固體廢棄物包括工業(yè)固體廢棄物、農(nóng)業(yè)固體廢棄物、城鎮(zhèn)生活垃圾、農(nóng)村生活垃圾等。這些固體廢棄物含有大量的無(wú)機(jī)污染物、有機(jī)污染物、有毒放射性元素，是重金屬和化學(xué)污染物的主要釋放源。主要有As、Cd、Cr、Cu、Ag、Fe、Hg、Pb、Ni、Zn 和多環(huán)芳烴類、二堊英類、硝基苯類、胺類、鹵代烴類、醚類等，對(duì)土壤環(huán)境造成了嚴(yán)重的污染。

如城市生產(chǎn)生活產(chǎn)生的塑料類固體廢棄物(塑料袋、一次性聚苯乙烯快餐盒等)不易腐爛，進(jìn)入土壤后影響土壤的通透性，破壞土質(zhì)，影響動(dòng)植物生長(zhǎng)。

再如電子類固體廢棄物(電池等)，多含有汞、鎘等多種有毒重金屬，在露天堆放過程中滲出后導(dǎo)致土壤和水體的重金屬污染。

而建筑行業(yè)的油漆、顏料等建材類固體廢棄物多含有毒性的有機(jī)溶劑，易燃易爆且揮發(fā)性高，亦被動(dòng)植物吸收，造就致癌環(huán)境，危及人類健康。

又如裝修、家居類清潔化學(xué)品廢棄物，這主要來源于各種家用去油、除垢、光潔地面、清洗地毯、疏通管道等的化學(xué)藥劑，以及空氣清新劑、殺蟲劑、化學(xué)地板打蠟劑等，清潔類化學(xué)藥品垃圾中含有有機(jī)溶劑或自然界中難以降解水的石油化工產(chǎn)品，具有腐蝕性，有的含有氯元素。而氯氣燃燒會(huì)產(chǎn)生劇毒的物質(zhì)，殺蟲劑中含有約50%的致癌物質(zhì)。

2012年僅城鎮(zhèn)生活垃圾就達(dá)到1.71 億t，而我國(guó)城鎮(zhèn)垃圾的無(wú)害化處理率僅為2.3%，也即，有97%以上的城鎮(zhèn)生活垃圾只能運(yùn)往城郊長(zhǎng)年露天堆放，由此導(dǎo)致了全國(guó)658 個(gè)城市中有2/3 城市處在垃圾包圍之中［22］。以廣州為例，廣州市在沒有任何防護(hù)措施的垃圾壓縮站周圍的居民點(diǎn)空氣中細(xì)菌數(shù)最多為13317 個(gè)/m3，大腸菌群多達(dá)632 個(gè)/m3，而無(wú)垃圾收集點(diǎn)清潔區(qū)居民點(diǎn)空氣中的細(xì)菌數(shù)只有1932 個(gè)/m3，未檢出大腸菌群［23］。

5 控制房地產(chǎn)過度發(fā)展是化解土壤污染困境的必由之路

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，商品房數(shù)量和面積亦能夠滿足普通民眾的基本住房需求，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:①房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP 的貢獻(xiàn)率已高于發(fā)達(dá)國(guó)家水平:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP 的貢獻(xiàn)率從1998年的3.5 上升到2011年的5.7，而2009年世界主要國(guó)家的的平均貢獻(xiàn)率是4.5，其中法國(guó)是5.4、德國(guó)5.6、英國(guó)2.8、意大利4.7;②人均住房面積已接近世界平均水平:2012 我國(guó)人均住房面積達(dá)到32.9m2，其中北京市為46.8m2，而2007年在房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)穩(wěn)態(tài)的OECD 國(guó)家，人均住房面積平均為37.6m2，其中英國(guó)36.25m2，法國(guó)40.91m2，德國(guó)42.86m2，西班牙33.33m2，2009年日本人均住房面積僅為19.6m2，韓國(guó)僅為19.8m2;③房屋空置率偏高:據(jù)調(diào)查，2013年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中北京市的空置率為35%，空置住房?jī)r(jià)值占用了全國(guó)城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)的11.8%，大約4.2 萬(wàn)億銀行住房貸款沉淀于空置住房。

在此情況下，控制房地產(chǎn)過度發(fā)展已成為我國(guó)擺脫土壤污染困局的必由之路。為此，政府應(yīng)該實(shí)行嚴(yán)控房地產(chǎn)占地，甚至在各地實(shí)行房地產(chǎn)占地的零增量政策。具體措施有二:

(1)建立存量耕地的零轉(zhuǎn)用制度。不僅要嚴(yán)守18 億畝耕地紅線，而且要嚴(yán)控目前的存量耕地被轉(zhuǎn)作他用，以確保耕地面積。尤其要在全國(guó)各地盡快推行存量耕地的零轉(zhuǎn)用制度——絕對(duì)禁止將耕地轉(zhuǎn)作他用，除非存量耕地因其自然屬性的變化已失去了耕地功能且達(dá)10年以上——以防地方故意將耕地做殘而轉(zhuǎn)作他用。

(2)建立房地產(chǎn)占地紅線制度，推行房地產(chǎn)占地的零增量政策。根據(jù)一個(gè)地方房地產(chǎn)用地與耕地、生態(tài)用地、潛在耕地的比例確定該地的房地產(chǎn)占地的上限面積數(shù)，該數(shù)額即為該地的房地產(chǎn)占地紅線。一旦該區(qū)域的房地產(chǎn)占地達(dá)到該紅線數(shù)額，則停止任何占用新地(即未被房地產(chǎn)所占用的土地，包括荒地)的房地產(chǎn)項(xiàng)目——在此情況下的房地產(chǎn)建設(shè)，實(shí)行“建新只能拆舊”的政策。

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