房地產(chǎn)管理體制若干問題的法律思考

夏蓉

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，關(guān)系到我國的國計民生，與人民生活和利益息息相關(guān)，住房問題影響到社會的和諧，我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展需要良好的法律法規(guī)機(jī)制保駕護(hù)航。我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在不斷的發(fā)展，近年來，在房價的刺激下，房企數(shù)量也在的爆發(fā)性增長，從中也暴露出很多法律問題，需要我們引起高度的重視。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理體制；法律問題

我國現(xiàn)行的主要是房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理制度，自從施行以來，對提高我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量、發(fā)揮房產(chǎn)投資效益、調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模、加強(qiáng)企業(yè)安全生產(chǎn)、提高從業(yè)人員的素質(zhì)等都起到了良好的作用。然而伴隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷的加快，城市的發(fā)展必將進(jìn)行新舊城區(qū)的改造，近年來房地產(chǎn)方面的法律糾紛層出不窮，因此努力完善房產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營和管理中的法律法規(guī)，有助于促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)朝健康、快速、持續(xù)地的方向發(fā)展。

一、我國房企管理制度的演變

在1989年我國建設(shè)部發(fā)布了《城市綜合開發(fā)公司資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》，自此開始，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直都實(shí)行的是資質(zhì)管理制度。1993年11月16日，建設(shè)部又頒布了我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（28號令），通過制定專門的規(guī)章制度明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)需要每年核定一次。2000年3月29日，建設(shè)部重新發(fā)布了修訂版的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（77號令），此次規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施四級資質(zhì)管理制度。自從我國實(shí)施資質(zhì)管理制度以來，對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場準(zhǔn)入和加強(qiáng)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理都取得了良好成效，但隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，這一管理制度在實(shí)踐中同樣遇到了一些新的問題，面臨理論與實(shí)踐的考驗(yàn)。

二、我國房地產(chǎn)法律體系的現(xiàn)狀

目前我國的房地產(chǎn)法律體系的呈多元化的特點(diǎn)，其法律法規(guī)主要有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國物權(quán)法》這些是我國房地產(chǎn)方面的主要法律，同時《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國刑法》對房地產(chǎn)方面進(jìn)行補(bǔ)充。另外，國務(wù)院制定頒布大量的的條例和規(guī)定以及各地方制定的地方性法規(guī)，與房地產(chǎn)行業(yè)的行政規(guī)章、最高院的司法解釋等指導(dǎo)性法律法規(guī)文件共同彌補(bǔ)我國房地產(chǎn)法律體系存在的缺陷。

三、我國房地產(chǎn)管理體制中存在的問題

（一）資質(zhì)管理目的不明確

房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理制度應(yīng)該是為了約束和規(guī)范企業(yè)的市場行為，但是目前我國的資質(zhì)管理形式較為單一，動態(tài)和信譽(yù)管理方面缺乏。當(dāng)前我國行政主管部門主要是通過資質(zhì)的年檢來管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不利于發(fā)現(xiàn)和解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的現(xiàn)場問題并對此進(jìn)行有效的監(jiān)督。有的地方在資質(zhì)年檢中比較被動、靜止，忽視了對其進(jìn)行動態(tài)的管理和信用管理，資質(zhì)的審核無法與施工現(xiàn)場檢查、企業(yè)信用評估、民眾監(jiān)督和拖欠工程款處理等工作有效的結(jié)合，單純的資質(zhì)管理體制往往無法全面的對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出正確的評估。

（二）資質(zhì)審核工作不完善

各地每年的年檢內(nèi)容、要求及材料等基本沒有變化，只是格式順序略有調(diào)整。而且年檢審查形式化，我國每年有大量的企業(yè)需要年檢，管理部門無法對每個企業(yè)的實(shí)際狀況進(jìn)行完全核實(shí)，導(dǎo)致企業(yè)年檢成了走過場。甚至有的企業(yè)年檢資料造假，在申報年度生產(chǎn)經(jīng)營狀況、開發(fā)項(xiàng)目及財務(wù)情況等事項(xiàng)時，為了通過年檢，找一家會計師事務(wù)所做虛假報告。年檢審核期間存入賬戶資金，但是年檢通過后，資金又被轉(zhuǎn)走。同時資質(zhì)審核制度產(chǎn)生了很大的權(quán)力尋租空間，嚴(yán)重阻礙于正規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)的審核，更使一些不夠資質(zhì)的企業(yè)存活于市場之中。

（三）房產(chǎn)法律體系不完善

房產(chǎn)企業(yè)是動態(tài)發(fā)展的，我國目前缺少以房地產(chǎn)為主的基本法律，立法具有一定的滯后性，很難系統(tǒng)的指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時在現(xiàn)存的法律法規(guī)中，內(nèi)容比較單一而且雜亂，其主要來源于國家政策、各個部門規(guī)章和地方性管理?xiàng)l例，以行政立法為主，缺乏與其他法律之間的相互銜接，導(dǎo)致法規(guī)缺少可行性，而且有的法律之間相互交叉，忽視對消費(fèi)者的權(quán)益和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。我國房地產(chǎn)方面的法規(guī)條文比較繁雜，沒有系統(tǒng)性，在很多方面還存在空缺，導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)在實(shí)踐中缺少法律依據(jù)，在面對具體案件時，判決依據(jù)不全面，這方面也嚴(yán)重?fù)p害了法律的權(quán)威性，制約著發(fā)地產(chǎn)法律的健全與發(fā)展。

四、完善我國房地產(chǎn)管理體制的建議

（一）加強(qiáng)政府在主要環(huán)節(jié)中的監(jiān)管力度

房企主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)把重點(diǎn)放在對開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)管之中，尤其是項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量方面，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的動態(tài)管理，不定期的進(jìn)行抽檢，對存在違規(guī)的企業(yè)施行零容忍的態(tài)度，注重對房企的信用調(diào)查，對房企進(jìn)行考核時應(yīng)當(dāng)綜合考慮工程質(zhì)量、群眾影響、內(nèi)容宣傳、企業(yè)周轉(zhuǎn)資金等各個方面。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)從業(yè)人員的責(zé)任

我國現(xiàn)行法律法規(guī)中大部分注重企業(yè)的民事責(zé)任，輕視了對從業(yè)人員進(jìn)行民事問責(zé)。企業(yè)是市場的主體，同時企業(yè)的從業(yè)人員是企業(yè)的主體，在房企出現(xiàn)問題時，往往由企業(yè)法人承擔(dān)責(zé)任，相關(guān)的從業(yè)人員承擔(dān)的責(zé)任非常少，對具體的從業(yè)人員的問責(zé)缺少相關(guān)的法律法規(guī)依據(jù)。這就造成員工責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致企業(yè)受到損失，因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房企從業(yè)人員的責(zé)任問題研究。

（三）建設(shè)系統(tǒng)性的房地產(chǎn)法律法規(guī)

作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其內(nèi)容涉及到社會生產(chǎn)的方方面面，我國房地產(chǎn)立法具有明顯的滯后性。我們應(yīng)當(dāng)及時的制定完善而且系統(tǒng)的相關(guān)法律法規(guī)文件，理清各種政策、規(guī)章制度和地方性文件之間的關(guān)系，找出重復(fù)存在的文件，有計劃的進(jìn)行立法，加大執(zhí)法力度，做好與其他法律之間的相互銜接，在產(chǎn)生糾紛時做到有據(jù)可依，有法可查。

五、結(jié)語

房企管理體制關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)管理體制改革是我國目前亟需解決的一個重要問題，建立健全完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)是我國市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的必然要求，也是完善我國法律體系的重要內(nèi)容，我們可以適當(dāng)?shù)慕梃b國外的經(jīng)驗(yàn)，努力使房地產(chǎn)行業(yè)朝有利于我國社會主義事業(yè)建設(shè)的方向發(fā)展。

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