關注土地出讓收益抵質押貸款風險

李成業

一、抵押物變現困難。尤其是平臺貸款公司，往往利用名下具有一定評估價值的國有劃拔土地使用權抵押貸款或為其他平臺公司貸款提供抵押擔保。從表面上看，抵押擔保手續合法有效且抵押率不高或第二還款來源能夠完全覆蓋貸款本息，貸款風險較小。但如進一步深入檢查往往就會發現，抵押土地設定的用途有的為水庫水面，承擔了主要的供水、灌溉任務，抵押權根本無法變現。

二、抵、質押行為與現行法律法規有矛盾。以土地出讓收益提供貸款抵押和第二還款來源保證時，由于作為抵（質）押標的土地尚未進入“招、拍、掛”程序，抵押權人大多不具有合法有效的土地使用權證，無法辦理土地他項權力證書，并不具備《物權法》和《擔保法》效力，也不符合《國家土地管理局關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土[籍]字[1997]第2號）第一條第四款“土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》、《國有土地使用證》”的規定，致使抵押的合法性不能得到保證。

三、土地出讓收益存在重復抵押可能。由于在辦理土地出讓收益抵押手續時，未對土地抵押情況進行登記，土地管理部門也不對外公布土地抵押信息。而銀行機構信息來源渠道有限，難以得到標的土地是否已設置其他的抵押權利，極易造成土地重復抵押，最終形成信貸風險。

四、土地出讓收益不確定性較大。銀行機構在計算土地出讓收益時，往往依據當地政府提供的土地拍賣基準價格計算土地拍賣收入，并直接以此收入直接計算抵押金額和抵押率。但土地在收儲和拍賣過程中，拆遷補償支出、土地平整支出及土地拍賣價格等都很難預計，土地出讓收益是否能覆蓋貸款本息還具有較大不確定性。