新城市思維

高仕政

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式的最大區(qū)別便在于其客戶不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是政府或者企業(yè)，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商追求的是經(jīng)濟跟社會資源價值的最大化，而不是企業(yè)價值的最大化。

2015年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱鬧非凡。

“互聯(lián)網(wǎng)+”正成為撬動中國經(jīng)濟發(fā)展的新支點，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”政策開啟了“眾創(chuàng)時代”序幕，國家政策層面對產(chǎn)業(yè)園區(qū)頻頻“關照”，園區(qū)開發(fā)運營商“合縱連橫”謀劃轉型加速布局，傳統(tǒng)房企、實業(yè)企業(yè)、金融機構、外資基金等多重主體紛紛加碼產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一路高歌猛進。

然而，任何一個優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設沒有5到10年的時間與大量資金投入是根本不可能有成果的。而這在當今講究發(fā)展速度的中國，的確需要極大的耐心。

時間回溯到2009年，當房地產(chǎn)行業(yè)第一次面臨困境時，人們開始發(fā)問：房地產(chǎn)形勢還行不行？結果眾所周知，救市政策一出，市場逆勢上揚。

6年后，面對房地產(chǎn)市場銷售面積、銷售額都在下降的今天，故事還會重演嗎？房地產(chǎn)的出路究竟在哪里？

在國家產(chǎn)業(yè)政策轉型大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)最大的希望就是能夠跟產(chǎn)業(yè)緊密結合，順應時代成為中國實體經(jīng)濟的承載者。這是房地產(chǎn)行業(yè)的必然選擇。

如今，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)迅速從1.0模式開始向2.0模式轉型，逐漸成為帶動中國經(jīng)濟發(fā)展、促進產(chǎn)業(yè)轉型升級的引擎。園區(qū)建設由原來的工業(yè)園區(qū)向如今的科技園區(qū)、生態(tài)園區(qū)、智慧園區(qū)轉型。園區(qū)管理模式也由粗放式轉變?yōu)榫毣l(fā)展階段。

目前，國內產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可謂如火如荼。已經(jīng)陸續(xù)涌現(xiàn)出了中關村、張江、蘇州工業(yè)園等漸趨成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。與此同時，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在積極布局海外，加入更加激烈的全球競爭。

各地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)繁榮的景象固然美好，但也不該忽視快速發(fā)展過程中暴露出的一些問題：開發(fā)過剩、發(fā)展水平良莠不齊、產(chǎn)業(yè)空心化、服務能力低、配套規(guī)劃不完善、缺乏整體規(guī)劃、智能化服務弱、園區(qū)建筑質量差等。

而究其根本，這都源于開發(fā)企業(yè)的目標偏差，目的地不同，路線自然不同。

事實上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式的最大區(qū)別便在于其客戶不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是政府或者企業(yè)，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商追求的是經(jīng)濟跟社會資源價值的最大化，而不是企業(yè)價值的最大化。這便要求其應該具有城市思維，以城市發(fā)展為導向，在與其他資源整合的基礎上，更注重產(chǎn)業(yè)環(huán)境的營造和軟環(huán)境的建設，以及對區(qū)域產(chǎn)業(yè)的提升和助力。

如何提升園區(qū)產(chǎn)品核心價值，促進園區(qū)的精細化、專業(yè)化、高品質化發(fā)展應該是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的核心工作。而不是簡單的蓋樓、賣樓。

其實，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由政府與企業(yè)為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標而共同創(chuàng)立的特殊環(huán)境區(qū)位。因此，當面對諸如交通擁堵、環(huán)境惡化、能源緊張等問題時，地產(chǎn)企業(yè)應積極地協(xié)助政府面對這些挑戰(zhàn)。

這是最好的時代，也是最壞的時代。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能否經(jīng)受市場的洗禮，助力國家產(chǎn)業(yè)轉型升級，滿足企業(yè)需要，走向更健康的可持續(xù)發(fā)展之路，關鍵就在于開發(fā)企業(yè)是否認清自己要走的路。