產業地產：“風口”與“浪尖”

于洋

作為一個相對為行業所認可的模式，產業地產已經成為推動社會經濟發展、助力區域成長的不可忽視的力量。但要知道，地產企業與產業經濟的“聯姻”絕非易事。

下一個十年，如果你錯過了產業地產，你將錯過一個時代。

在傳統地產領域開始陷入進退維谷的僵局時，產業地產的發展，無疑為未來的行業發展方向探出了一條路來。

作為以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營的產業地產，是一種將地產開發、產業發展和城市功能三方面的發展有機結合、相互促進的新模式。

因其與經濟結構調整這一國家經濟戰略相吻合，產業地產已經成為房地產行業最激動人心的轉型方向之一，成為房企眼中的新“藍海”。

地產、產業、城市

何謂產業地產？

簡單說，產業地產就是升級換代版的工業地產。上世紀70年代末，深圳蛇口工業園的建立正式拉開了國內工業地產的序幕。隨著改革開發進程的加速，工業地產開始延伸、擴展、細化成為各種各樣的產業園、產業集聚區，產業地產也應運而生。

區別于以往的工業地產，產業地產作為一種將地產、產業、城市三方面的發展有機結合、相互促進的商業模式，在提升城市的產業價值和產業能力、促進產業升級、聚集人口與資本、調整城市經濟結構等方面具有獨特功能。

事實上，不管是在城鎮化過程中，還是在經濟發展過程中，產業園都是經濟抓手。

“在全國大力發展產業集聚區的今天，從宏觀政策的角度來看，產業地產將成為地產業一個新的發展趨勢。它可以使得人才、信息、技術、資金、產品等各種生產要素集聚，在土地、資源、能源消耗相對集約的情況下，釋放更大的能量和價值。”在青島產業地產業內人士王紹旭看來，產業地產是以地產為載體，以產業為依托，整合自然資源、社會資源和經濟資源等，打造產、學、研為一體的產業集群。

“進入這個行業前，覺得產業地產就是‘廠房+地產的概念。后來慢慢了解發現遠不止如此。有產業、有人還得有生活綜合體，這才是產業地產所追求的。”王紹旭指出，眼下，產業地產開發大多是商、住、產相結合的綜合模式。一個產業地產項目內往往涵蓋住宅、商業、產業，以及其它人們日常工作生活的各種服務配套。“麻雀雖小五臟俱全，一個成功的產業地產項目儼然一座宜居、宜業的小城市。”

產城融合的發展模式顯然是城市發展喜聞樂見的，特別對于城市的新興區域而言。通過產業地產，讓各種創新成長型企業聚集，進而形成聚合效應，同時通過政策性引導讓創新成長型企業健康、快速地發展起來。

而產業園區中企業的成長自會為當地創造源源不斷的稅收，提供更多的就業機會，促進當地經濟的轉型發展。

“產業地產給政府帶來非常大的好處。與住宅和商業地產不同，產業地產可以推動整個區域的產業升級，而產業升級又會反哺區域價值，區域價值提升又會帶來人流與商流。如此循環往復，地區的經濟發展可想而知。”王紹旭說。

而在青島海本投資咨詢有限公司總經理高仕政看來，產業地產的發展更是關系著一座城市的未來。“毫不夸張地說，產業園區的成功與否，決定著一座城市產業升級的成敗。”

如上所述，產業地產的發展空間與其蘊含的潛力不言而喻。

并非坦途

然而，地產企業與產業經濟的“聯姻”并非一片坦途。據了解，國內各地不少產業園區在高調起步后卻難以為繼。

“對于眾多開發企業而言，產業地產的‘硬件打造并非難事。如何做好‘軟件服務才是關鍵。”王紹旭表示，產業地產具有前期投入大、回收期較長、專業化程度較高等特點，因此對產業地產的開發模式也提出了不同要求。產業園區的打造是一個較為漫長的過程，考驗著房企資金實力的同時，更考驗著企業的運營能力。

企業為什么入駐你的產業園區？你能給企業的發展帶來什么？這是每一個產業地產開發企業都需要回答的問題。

辦公環境優雅、車位充足、政府扶持、稅收減免，這是出現在產業地產項目銷售人員口中頻率最高的詞匯。可事實上，對于一個產業園區來說，政策以及資金的扶持并非是企業選擇入駐的關鍵因素，更重要的是園區要為企業配備長期發展的動力源泉，而這也恰恰是產業地產運營的價值所在。

無論是武漢光谷產業園還是深圳天安數碼城，其獲得成功的奧義大抵如此。不是將企業定義為單純的建造商，而是將重點放在后期的運營和服務。

“與當地政府共同打造區域的中小企業孵化器，聯合政府在產業園區中設置小企業辦公的政務大廳。同時，針對企業在發展中遇到的資金問題、法律問題、企業培訓等問題引進了相關服務機構。”王紹旭舉例說，對于眾多成長中的企業而言，資金需求是擺在首位的。因此，在資金方面，產業園內引進風投，扶持初創型企業以及中小成長型企業的發展等，為入駐企業提供全方位的幫助。

另外，產業園區還將為企業提供公寓、餐飲、商業、文化、休閑等一站式服務，企業足不出園，就能完成所有生活及社會活動，極大方便和豐富員工的生活。

簡單說，產業地產未來的發展，應該是產業地產綜合體，未來的模式是地產、產業、金融三駕馬車缺一不可。

青島，風口與浪尖

和住宅一樣，哪個城市有利潤、有空間、有潛力，就會吸引大批企業選擇進入，產業地產亦不能例外，這是市場化的必然結果。

隨著“大青島”城市發展戰略的推進，青島的產業地產開發格外紅火，大量的企業開始落戶到青島尋求產業地產的發展。

“近幾年，青島的產業地產可謂是遍地開花。從2012年開始，國內知名的產業運營商紛紛落子青島，經歷了兩年的開發與醞釀，2015年，青島迎來了產業地產項目入市的高潮。”王紹旭說，“受制于體量的要求，大部分的產業地產項目集中在城市外圍與新興區域。”

比如城陽區的首創國際空港城、天安數碼城以及招商LAVIE公社，西海岸新區的武漢光谷產業園，藍色硅谷核心區的偉東微軟云社區，紅島經濟新區的清華科創慧谷、北科建青島藍色生物醫藥產業園、招商局網谷以及MAX商務紅灣等項目。

然而，短時間內大批量上馬的產業地產項目，雖然說帶來了小陽春的眼球效應，但是卻埋下不少隱患，諸如良莠不齊，千園一樣等，使得投資價值變低，甚至有淪為空殼的危險。

顯然，這是政府與開發企業都不愿意看到的。正所謂，“術業有專攻”。這些占地面積動輒上千畝的產業地產項目大多有著清晰的市場定位與獨具特色的“招牌”。這一點從產業園區的名字上便可見一斑。

但是，投射到市場中，這種差異化的程度有多高，市場能否消化眾多的產業地產項目？情況并不樂觀。

“短期內，供應過剩的產業地產市場存在著不小的壓力。”王紹旭認為，很多產業地產項目都集中在新興區域，難免出現招商同質的現象。另外，周邊配套并不完善，沒有形成居住生活圈。交通出行成本的增加也在一定程度上阻礙了企業的入駐選擇。

一位廣告公司的老板無奈地說，“員工一聽要到郊區上班，都要辭職。首先，那里無法滿足員工的居住生活、休閑娛樂的要求。其次，交通出行成本的增加也影響著員工的選擇。對于廣告行業人士來說，加班是習以為常的事情，這便導致企業無法選擇發班車解決問題。因此，只能作罷。”

“新興區域要想形成產業新城，仍需要一定時間來突破這些瓶頸。”王紹旭說。

除了開發過剩的現象之外，青島產業地產開發的模式以及人力資源不足等問題讓業界對于青島的產業地產發展前景相當擔憂。

眼下不少園區在開發的同時都配備了大規模的住宅、商業等配套設施。一方面這是產城一體化所需，而另一方面則是開發企業希望通過項目銷售來緩解資金壓力。

“當前，青島產業地產開發的模式也大多處于較為原始的‘以商住反哺產業的階段。”在高仕政看來，開發企業如此為之，也頗有幾分無奈。世界上產業地產發展最好的區域便是美國硅谷，而它之所以獲得成功，與其區域周邊高校林立是分不開的。產學結合是關鍵，產業園區需要高校依托，如此才便于企業“融智”，從而促進產業園區的持續發展。

反觀青島，城市經濟的發展還不足以支撐這些超級大盤，城市交通、大專院校、人才產出量等城市配套尚不完善。顯然，青島的產業地產發展要走的路還很長。這需要政府的規劃與引導，同時也需要企業的專注與用心。

追求者眾，讓產業地產一下子沖入最強的“風口”，按照雷軍的“飛豬理論”，產業地產可謂“錢途”無量。但需要注意的是，有“風口”也有“浪尖”，在風口的時候能飛，在浪尖的時候也能被沖到海底。