探究土地信托模式的概念與實踐方面的創新

鄧平凡

摘要：土地流轉問題關系到農村土地的使用效率，土地信托概念的引入意味著土地流轉方式進入了一個新的階段，本文先介紹信托的相關概念；隨后引入土地信托的概念；重點介紹土地信托中的“優先續租權”的概念以及方法；最后探究土地信托對于我過土地流轉方式優化的影響。

關鍵詞：土地流轉 土地信托 優先續租 農業

一、信托公司的概念

信托公司是經營信托業務的金融機構，信托公司以受托人的角色接受信托的資產并且具處理相關事項，最后分得一定比例的收益，主要涉及：委托人、受托人、受益人三個方面。信托公司通過投入資本報酬率與管理資本收益率之間的差額獲得收益。

二、土地信托的概念

（一）土地信托的形成原因

土地信托是市場經濟的成果，是基于土地所有權歸屬不變的前提下的一種創新。

農業生產實現規模化、專業化、現代化，必須擁有大量的初始資金的投入，而我國普遍面臨農業資金投資不足的問題，通過擁有資本優勢的土地信托公司，可以加快農業現代化基礎設施的建設，促進農業生產效率的提高。

（二）土地信托所具有的優勢

一方面有利于推動農業發展方式的轉型，實現規模化、專業化生產；另一方面也有利于增加農民收入，讓農民擁有更多的選擇權，降低因進城務工而損失的農地機會成本。

三、在土地信托過程中引入“優先續租權”

（一）優先續租期的含義

優先續租權運用于房屋租賃中，優先續租權是指當租賃合同到期以后，承租方在同等條件下擁有優先租住房屋的權利，出租方應該予以充分的關注和考慮。

（二）優先續租權的引入

在一定條件下賦予土地信托公司優先續租權，即土地信托公司為了增加農產品的質量和數量，通過加大自由資金投入或者通過杠桿融資投資，興建農業基礎設施，購置現代化農業生產設備，推動了農業基礎設施的發展、生產效率提高以及農業的現代化的進程，第三方或者政府通過考量和核查，可以幫助土地信托公司獲得優先與原農戶維持信托關系的權利。

（三）引入優先續租權的原因

在土地流轉過程中，應該特別重視合理運用信托資金，增加投資科技含量高、環境污染少、生產效率高的項目。鼓勵信托公司吸收投資周期較長的資金進入，對于那些因為投資回報周期長的優勢項目而造成持續虧損的企業，政府應該采取類似措施保障這些公司的利益。

（四）實現優先續租權的具體形式一通過雙方非零和博弈補貼

假設某農戶出租使用權的土地在信托期內雖然并沒有取得較大的收益，但是土地信托公司投入了大量資金用于修建農業基礎設施、更新農業生產設備，如果農戶繼續將土地使用權租予該土地信托公司，則政府給予農戶一定的補貼，同時也給信托公司一定的補貼，當信托雙方均增加收益時，雙方繼續合作的積極性則會得到很大程度上的提高。政府的支出了遠小于建設農業基礎設施的資金，卻撬動了金融市場的大杠桿。

（五）引入優先續租權的意義

引入優先續租權有助于土地信托公司投資積極性的提高，也有助于農戶參與土地信托的積極性，增加信托雙方長久合作的可能性，解決了由于信托期間長短不定帶來的信托公司不愿投資短期回報率低、長期收益高的農業項目的問題。（如果投資回報期過長，則可鼓勵金融機構向擁有政府補貼作為保證金的土地信托公司提供貸款，幫助其度過初始投資期）。

四、發展土地信托應該關注的問題

（一）清晰的法律界定

對于土地信托行為要有更為清晰的法律界定，即明確哪一類行為是符合法律規定的，同時要指出哪些行為將會違反法律要求，避免出現法律層面上的問題，為合法合規的流轉形式提供保障，同時預防和打擊非法土地流轉方式的出現。

（二）利用政策吸引社會信托公司

政府以及管理部門綜合采取多種鼓勵政策，吸引社會信托公司的進入，有利于發揮市場經濟的合理性，充分利用社會資本參與農業發展建設過程，也有助于政府轉變職能，構建服務型政府，但是在處理政府與信托公司關系的過程中要對于各個過程要進行公開披露，讓權力置于陽光之下，發揮公共監督的優勢，降低由信息不對稱問題帶來的隱患。

五、土地信托的意義

土地信托有利于促使土地流轉規模化進行，有助于農村土地流轉更加規范，相比個體獨立流轉，規模化的土地流轉有利于充分利用市場機制，節約交易成本，確保土地流轉的雙方能夠在一個較低的成本下進行。

土地所有權、承包權與經營權的分離有利于合理規劃和使用土地，是將金融工具與土地制度結合的一種創新，有利于充分發揮金融機構和金融工具的杠桿作用，推動土地使用權趨于市場化，形成合理的價格機制。規范化的土地流轉，有助于形成合理的土地流轉價格，增加土地使用權擁有者的流轉收入，通過信托公司的資金投入，農戶能夠從農業現代化發展帶來的生產效率提高中取得收益，此外對于統籌城鄉發展也具有深遠意義。